澳洲投资圈儿，那些不守规矩的中国人（图）

撰稿：Cynthia Gao  高晨曦

主持：Blair Sun  以诺

嘉宾： Julius Wu  魏睿昊

视频编辑：Owen Yuan  袁文

澳财聚焦

破坏规则不容辩白。毕竟，规矩一旦坍塌，方方面面都可能处于混乱中。

1月5日，在中国安徽合肥高铁站一列由合肥开往广州南的列车上，一名妇女以等老公为名，强行阻挡车门关闭。列车员和乘客多次劝解无果，最后造成列车晚点4分钟。目前铁路公安已介入调查，该女子被所在单位要求停职检查。

那如果有中国人把在国内不守规矩的问题带到澳洲呢？

其实，不知何时开始，在澳洲，中国人不守规矩似乎也成了当地人的一种固有印象；

2017年年末，有澳洲华人媒体报道，在布里斯班机场发现了一张告示。告示顶部是澳航的标志，标志下面用中文写着：“各位尊贵的乘客，请您切勿在此厅内吐痰！多谢合作”。

这张告示上只有中文，而不是像其他公共场合的告示那样是中英双语，甚至是多语。曝料网友认为，这张告示显然是专门写给中国人看的。

许多澳洲垃圾桶旁边也都会悬挂中文告示：请做好垃圾分类，可回收垃圾不能套在塑料袋里丢弃。但令人尴尬的是，很多时候，掀开可回收垃圾桶的盖子，桶内许多掺杂着食物、塑料袋的“可回收”丢弃物，都带着中文标签。

近年来，随着生活水平的进一步改善，尤其是中产阶级的崛起，中国人开始发了疯似的迷上澳洲的各种药品、食品、保健品和日用品，代购们每天都忙不迭地发送各种货物到中国。

澳洲目前有4万名左右代购，他们每年的进账在4万- 10万澳元，销售的产品主要集中在国人热捧的婴幼儿奶粉、维生素、有机化妆品等。代购们一般都是通过微信朋友圈招揽生意，收取的代购费用通常约占商品定价的50%。但代购却因为其交易币种及交易发生在海外账户等特性避开在澳交税的环节。事实上，以代购的数量和年收入估计，每年因此而产生的税收漏洞高达10亿澳元。

于是，不知从何时开始，不守规矩已经成为了外国人对中国人的一种固有印象。

那么在澳洲的投资圈儿，中国人守规矩吗？

一、房产投资：“骗子”贷款

近年来，澳大利亚房价持续走高，吸引了不少外国人，尤其是中国投资者前去买房置业作为投资手段。不过，在澳大利亚申请房贷需要提供收入证明，很多购房中介称能够给出非常有效的解决办法帮助申请者成功申请贷款。

澳大利亚澳新银行和西太平洋银行发现数百例中国购房者使用虚假收入证明申请购房贷款。据称，这些收入证明都是在不法贷款经纪人协助下伪造的。

早几年来，澳大利亚的华人最爱发布的信息，还是一些保健品、民用油等一类的海外代购产品，但是最近两年来，整个微信朋友圈几乎都被投资澳大利亚地产的中文广告刷屏了。

然而，在贷款购房热的背后，一些中国购房者的贷款申请信息，却被查出造假。而且，在前几年，伪造相关文件，已经成为部分海外购房中介的“潜规则”。

在澳大利亚很多的人私下都知道的事实是，如果收入存在问题，找一个特别的贷款经纪人就一切都能迎刃而解了。而这里所谓的“特别”，其实说得直白点就是造假，一些在中国无法解释清楚合法收入来源的资金持有人，就只能寻求这些神通广大的贷款经纪人联合造假。

一个亲身的调研成了网上流行的着名段子：出门唐人街左转第三家(暗喻：中介机构帮助你伪造海外收入证明）；当时记得回来后和多家基金经理交流的时候讲起这段子的时候，大家多少还有些不太敢相信；银行发放贷款以及保险公司投保的审核标准非常低，信用风险漏洞巨大。许多抵押贷款经纪人、银行贷款员并不关心贷款者是否有偿付能力，贷款者很容易就能取得非常高的贷款购房杠杆，唯一需要的也许只是两张工资单。贷款者资料核实的工作是外包给印度的呼叫中心完成。

事实上呢？之后《澳大利亚金融评论报》报道称，澳新银行和西太平洋银行都表示，他们发现曾批准了数百例中国人使用虚假收入证明在澳洲申请住房贷款，而这主要是在中介的帮助下完成的。

但“有趣“的是，牵扯华人造假的贷款反而比那些正规文件作出贷款的人还款更加及时，违约率反而更低。也就是说，华人的还款能力是较为可靠的。当然从银行的规则来看，这确实是造假行为，但实际造成的危害并没有大家想象的那么高。

按照瑞银的说法：“这些人应该会出现违约，但事实上并没有发生。“实际上，在房产投资行业更需要注意的不守规矩的中国人更多的集中在房产中介行业。

二、房产投资中介，几分真几分假？

在地产繁荣期间，投资者对澳洲东海岸大城市房地产市场的痴迷也刺激了开发商建造公寓的热情，一栋栋公寓楼拔地而起。

许多人在购房时都会选择房产中介来帮助自己收集房产市场信息，挑选适合自己的房产以及作出决定。但实际上，许多不守规矩的终结往往会利用信息不对称的“优势”，尤其是对海外买家隐瞒实际情况。比如故意提高房价，由于海外买家根本不熟悉本地情况，只能根据中介提供的报告，而中介提供的报告往往是有选择性的，带有偏见和目的的。

另外，开发商往往是以发展公司，实现企业利润最大化为终极目标。这也就使得开发商需要实现足够的预售，也就是出售期房（Off the Plan）确保项目进展。而购买期房的买家大多都是房产投资者以及只能购买新房的海外投资者。

众所周知，大部分时间独立屋比公寓房价值的上涨势头更好，具有时代特征的房产比上个世纪80年代的建筑具有更高的价值，近郊区比远郊更好。

购买会升值的地方是几乎所有房产买家都知道的真理。但如果你是年轻人、刚来到澳洲或依然身处海外的投资人，目前仅处于澳洲房产市场的边缘，你一定还是会感觉公寓期房非常诱人。宣传册艺术表现手法、房产中介的推荐都会使房产看起来与20世纪70年代的公寓房相比好很多。

事实上，这些新开发的公寓房的买家主要是中国投资者。按规定海外的买家只能买新建房，而二手公寓房的卖价远远低于投资者所买楼花的价钱。

目前，由于存在越来越多大型公寓楼以期房形式出售的趋势，墨尔本、悉尼和布里斯本的期房销售量占全澳的90%。一部分已经投资于特定地域公寓期房的人开始意识到公寓房价值下降，甚至不及他们当初的投资金额。

当然他们可以选择离开，但这也将会导致公寓房价格进一步下滑。而这时候这部分投资者就会想起在购买之初，中介们根本没有提醒自己任何风险。只告诉投资者只需要付10%，完工时候再付10%，一共20%就可以了。仿佛交了20%这房子就顺利买好了。在此过程中，根本没有提及另外80%银行贷款的风险有几何。银行会不会放贷，贷款利率是多少，会不会低估等等。

另外，购买期房市场其实还有另外“三重风险”

首先是成交风险。这种情况的出现是因为买家当初付了首付款、买了楼花，但当房子建完时，银行不提供贷款，因为所买的公寓房的价值已经降低了，买家无奈只好违约放弃成交。

第二个风险是空置风险。买家或许在房子完工时落实了贷款，但成交后却发现找不到人去住。

第三个风险，即二手房市场的风险。有大量的海外买家买了这些公寓房，因为他们只能买新建房。但是当他们的投资无法带来好的回报，他们决定要把房子卖掉的时候，那将是什么样的情形呢？

实际上，向你推荐公寓楼花的房产中介也不一定真的合格。新州公平交易厅的近期审查结果令人震惊，五分之一的房地产代理从业者没有达到作为销售人员或房产经理的最低标准。

据澳洲Domain房地产网消息，在接受随机审查的314名房地产工作人员中，有68人没有更新他们的后续技术专业课程（Continuing Professional Development）。

后续技术专业课程是房地产经纪人更新从业执照或证书时需要通过的课程，政府的规划表明这一课程的完成仅需短短四个小时。考虑到房产销售人员的职责，这一结果令人震惊。房产代理销售的可是很多人一辈子最重要的资产，却通常只有几天的培训。有些对于四个小时的培训仅在不到10分钟的时间里完成，然后他们颁发了证书。

所以向真正专业的、守规矩的房产代理从业人员咨询在目前的市场状况下就显得尤为重要。

火爆的市场、佣金的上涨和质量欠佳的建筑造成了今天期房市场的现状。在目前的市场情况下，买家进行必要的调研较以往任何时候都显得更为重要。

你购买的是什么房产？你为什么选择购买？风险是什么？市场上涨时人们往往更容易掉进陷阱并认为自己不需要做太多的调查。

“不要因为自己的无知，为别人的贪婪买单。”

三、SIV重大投资者移民们，到底投了什么？

澳洲移民局（Immigration Department）的数据显示，通过重大投资者签证（Significant Investor Visa，简称SIV）移民澳洲的人中，有三分之二移民到了维州。在澳洲重大投资者签证政策下，外国人在澳洲投资500万澳元，就可以申请永久居留签证。

自2013年6月以来，已有1430位外国富豪通过这种方式获得了澳洲永居签证，而其中有840人移民到了维州。这些移民为维州经济注入了50多亿澳元。

自从2012年澳洲政府推出该签证以来，有1686名外国人及其3856名家庭成员的申请获批，他们中大多数人来自中国大陆、其次是香港、马来西亚、南非和越南。

而SIV投资移民中也不乏不守规矩的“陷阱”，比如，因为中国人本身非常喜爱购买房产，于是就有“聪明人？将房产开发项目打包成基金后做成了可供移民们投资的产品。与此同时“聪明人”注册了公司，使用这个公司的名义放贷给一个房产开发项目。这个房产开发项目同时还申请到了银行贷款。用投资人的钱作为房产开发土地的购买本金。

那么问题来了，这个房产开发公司的土地实际上已经成为银行贷款的抵押物，而投资人的钱根本没有投到项目，而是投到了抵押物上面。其本质就是一个商业贷款而不是房产项目。其中层层迭迭，非常繁复。但在中介推荐给中国投资人的时候，他是不会说清楚其中的原由。

对于投资移民项目中，移民中介往往也可以分一杯羹。移民中介可以挑选投资产品推荐给投资人，之后拿到投资产品方给予的提成。但事实上，这些移民中介根本没有专业能力来辨别投资产品靠不靠谱。另外，重大投资移民的“奶酪”只有一次，中介们在每个移民身上只能赚一次钱，所以他们往往会推荐提成最高的产品。但有个很简单的道理，大家都明白：提成越高，产品质量越差。

四、是谁毁了中概股在澳洲的名声？

作为亚洲主要的资本市场，澳洲上市拥有众多的吸引力。低门槛、上市准备时间短、注册制而非审核制，且已与十几个国家和地区的资本市场签署了双挂牌的互联协议，澳洲必将成为中概股海外融资和跳跃式发展的重要根据地。然而中概股在澳洲上市的道路实则荆棘密布。中概股在澳洲投资者中的名声也不算好听。

无论是金融界、贸易界、还是政界，无论看法褒贬，澳洲太清楚中国的市场潜力。贴上中国概念的标志，对于澳洲本土企业是不得了的想象空间，而对于相关澳股更是一剂不得了的“春药”。

中概股，往往带着相对于本地市场可谓是无限的市场机会，拿着诱人的销售增速记录，漂亮的资产负债表，雄厚的现金储备，当然有理由登陆澳洲，享受这全球第5大股票交易市场的低门槛和高融资能力。但事实上，中概股在澳洲混的并不好：

中概股不为当地知晓的品牌形象和运作方法；“前辈”们留下的满地臭鸡蛋，甚至有卷款跑路的先例；外汇管控带来的额外风险……纯中国概念，在澳洲市场上想要走远，已经是难上加难。

其中提供上市服务、财务顾问服务以及上市券商作为中间环节更是脱不了责任。许多中间环节的解决方都选择了做一些违背职业道德的事情。

首当其冲，莫过于高出本地寻常标准的“天价“收费。事实上，澳大利亚上市是施行报备制，只要企业符合基本上是原则，同时符合澳大利亚证监会和澳大利亚证券交易所的规定就可以上市。所以，在澳大利亚上市的成本并没有像中国上市那么高。

而作为中间环节的券商等就会先收取高昂费用，再为了最快时间获得上市批准，误导企业不按照正常程序和方式进行上市准备。甚至是为了达到目的不惜作假账、“买人头“假造股东人数达到上市标准，一旦成功上市，就甩手不管。这时候，上市企业就会发现，所谓的”券商“根本不具备提供上市之后辅导的能力。而现实却是，公司或者企业上市之后，还有许多后续工作要一一完成。

比如：解决品牌认知度、塑造企业形象、规避外汇风险，最直观的方式是在企业注入澳洲本地化的血液。所谓本地化，仅有澳洲面孔的董事出现在招股说明书中是远远不够的，还需要澳洲运营的实体来为股价带来直观的估值基础，并且聘请合适的公关公司和董事会秘书来维护上市公司形象。

澳洲运营实体，可以是与国内运作模式类似的体验门店，在赚取现金流的同时为投资人带来直观的感受；或可以和本地现金的企业机构进行合作，以控股的形式，将本地技术、服务或品牌纳入估值的进本面当中。更重要的是，这个运营实体要以股东的利益为根本。作为登陆澳洲的起始也好，国际扩张的布局也罢，这些计划是否切实可行，是否符合公司长远发展的路径，更是投资者必须要了解的问题。

作为亚洲主要的资本市场，澳洲上市拥有众多的吸引力。低门槛、上市准备时间短、注册制而非审核制，且已与十几个国家和地区的资本市场签署了双挂牌的互联协议，澳洲必将成为中概股海外融资和跳跃式发展的重要根据地。

但如果企业通过不守规矩的华人券商上市，很可能会在最后发现自己赔上一笔巨额的上市费用，上市后股价还跌的惨不忍睹。甚至很可能会因为上市前期的不规范操作而遭到证监会调查，企业名誉扫地。

结语

其实，在澳洲不守规矩的不只是中国人，在澳大利亚投资圈儿、资本圈儿里不守规矩的澳洲人并不比不守规矩的中国人少。只是作为华人，我们更了解中文社区发生的点点滴滴。

作为投资者，还是应该做好自己针对产品的调研，选择合格合规的合作中介来帮助自己。多问问对方，我投资的到底是什么，风险又是什么，不要投资看不明白的东西，是最简单的一个道理。另外，在投资圈儿，根本没有保本保息回报高的好事儿，如果有，那一定要更较真儿的搞明白这个产品的运作原理。

在投资圈儿和资本圈儿里，逐利是参与者的本性。在高额利益的驱动下，所谓的规矩很容易就被放在一边，视为可被抛弃的。

但短期利润拿到了，长期呢？也许就连生意都没有了。中国人在海外资本圈儿口碑坏了，对谁都没好处。