即使是自住房，税务规划也不能少

感谢读者朋友对上期首次置业文章的认可，这次我们就读者和客户的真实案例，再聊聊首次置业中的税务。

●●●案例一：自住房出租需要缴税么

在澳洲工作几年后，Amy攒够了首付，顺利置业，搬进了自己的小天地。

居住了8个月后，国内家里急需要她回去帮助，于是她把这自住的空屋租了出去。

1年后，她回到澳洲，也回到了自己的寓所。

而半年后，这边的雇主决定派Amy 到中国开办事处，常驻中国，考虑到家里的事情也需要她继续帮忙，她决定到中国常驻，并出租自己的住所。请问，她的房子处理时要缴税吗？

拥有房子的好处是，自己不住，也可以出租给别人。在税务策划中，这先后顺序很重要。

解析

如果一开始是自住的，然后再出租了，后来期间也没有其他符合条件的自己名下的房产作为常住居所的话，取得租金收入的六年里是仍然可以视同住所是自住房，从而全免资本增值税，这也就是常说的六年法则。

甚至于，满六年后又搬回去自住了，再次出租时重启新的六年周期。但是，理想很丰满，现实很骨感，当作为租婆包租公们的不单单拥有一两套产权物业的时候，就要重新考虑如何做税务规划了。

小结一下，只要您的第一套物业满足自住房条件，将来出售就有可能全免资本利得税。

反过来呢，第一套物业从未满足自住房条件的，将来出售升值的话，必然要计算资本利得税。这是真正的重点。

●●●案例二：自住房减免从何时开始算起？

Min新买的独立屋已经成交，考虑要搬进去自住的，但各种原因前租客赖着没走，一个月后玛丽才得以乔迁入住。

请问她自住房是从何时起算呢？

又请问她可以全程享受自住房减免吗？

解析：

一直以来法律条文和税法本身都没有规定自住天数。但有规定说应立即搬入。同时考虑以下因素来综合评判证明自住与否。

住了多久？

家庭成员住哪里？

个人所属物品在哪里？

物业相关的水、电、煤气开通与否？

选民登记地址在哪里？

个人邮寄地址在哪里？

个人主观意愿？

因为Min 只能是在租客搬走后才能入住，开始计算自住房就要从她实际可以入住的那天算起。

●●●案例三：出售空地的税务要求

Robert和 Mary常年经营餐馆生意，并从1988年就长期居住在带地的独立屋内，其中土地占地面积达1. 8公顷。

最近市政府修改政策，两口子决定分割整块地，然后把一部分空地给卖了。

当他们出售这块空地的时候可以享受自住房减免吗？

土地有没有面积的限制？相应的土地上的附属建筑怎么算？有没有使用用途的限制？

解析：

一般而言，税法有规定：

居所所占用的土地面积在2公顷内才能纳入自住房减免的范畴。

附属的车库，储存屋也可以整体算入自住房减免范畴。

只有和居所自用相关的土地才能算入自住房减免的范畴。

土地一般情况下必须和附着的居所一起售卖才能纳入自住房减免的范畴。

看来，Robert 和 Mary 还是很有可能拿到自住房税务减免的！

今天就分享到这里，咱们下次见！

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