万邦君看房日记之--Revesby

万邦君每周都会去看房，今天我就讲讲在Revesby看房的故事 

写于两个月前的旧文，现在才发，实在抱歉

南区相对华人来说比北区要陌生的多。Revesby这个区您肯定听过但是又不太熟悉。说实话，这个区就是南区的Epping。因为无论是开车到达市区的公里数，还是火车通勤的时间，其实是一模一样的。

如果说Epping附近有麦觉理大学是它的优势，Revesby附近其实也有大学，那就是西悉尼的分校。如果你真要说出个有什么不同，那就是一个在北，一个在南，一个有好的小学中学，另一个公立学校一般，但也有不错的私立学校。但是双方中价位差了整整50万，Epping中价位143万，revesby的中价位只有93万。

两个区还有一些有趣的共同点，那就是epping建了太多的公寓楼，revesby建了太多duplex，而这其实就是首次置业者的机会。

说起revesby这个区，很多人对他第一误解就是这个区在bankstown，会不会有很多中东人？其实这样的理解有些偏差。首先这个区的主要看房者是由亚洲移民，印度人和白人组成，虽然行政管辖范围在bankstown council，但实际划分你要按火车线来分。revesby属于T8南区机场线，开车也要七拐八绕才能去到那些传统穆斯林区，所以这个区的人口组成成分是不一样的。

这周总共看房9套，duplex居多，原因是以riverwood，padstow，revesby一带组成的西南区域，自住居民居多，投资房在当地比例大约15%。这也是当地二手房中介所告知的，所以一旦行情不好，大部分人是不会拿自己的房子出来卖的。但是这边开发duplex很容易，面积和前宽要求都比其它council松，所以新duplex巨多，这也是banstown council的特色，这是你要了解的第二点。

第一个看的房

56 Mackenzie Street，全新duplex，占地266平，砖房duplex，室内面积177平方米，售价95万。

从投资角度来说我不会去买，因为duplex建太多了，自住的话可以考虑一下，肯定比同价位的kellyville强。不过这套房设计有点问题，楼上的masterbed硬是分成了两个房，结果两个房间的面积都很小，5房听着好听点，中介一个劲跟我说车库可以做6房（有窗户）。

第二个看的房

68 tracey street，占地面积500平，4房一卫，极具改装潜力，价格只要70多万。

这基本是blacktown价格，但这个房子有几个我无法容忍的致命伤，一个是后院就是M5高速公路，虽然隔着一堵墙，噪音依然很大。第二个是这个房子离火车站有2公里，前后左右哪都不近。

有人可能会问，不是没有买不了的价格，只有谈不拢的价格吗？这话是的，但是目前这个房子目前的定价是在正常的折价范围之内，所以我不认为70多万买是捡到了便宜，难卖的东西不会到了你手里就好卖了，你必须非常便宜买，然后便宜卖。

第三个看的房

139 Faraday road padstow，这是一场拍卖，房子是3房一卫，来看的人不少，但看热闹的居多。房子比较特别的地方是地占地面积800平，前宽15平方米，很大的一块duplex site。

房子最终以99万的价格卖出，旁边一位中东建筑商摇了摇头，说道两年前这可要卖130万。有意思的时候当我把这个拍卖结果告诉另外一个当地中介时，他也说了同样的话。

第四个看的房

37 Queen street， corner block。屋主一年前以118万左右的价格买下这套房子，把后院那块地单独分割成独立的产权，准备在盖新房自己住。前面的房子花了12万整个大装修了一下，砖房加上450米的地要价85万，这是典型昆士兰那一带的投资方式，后面土地分割，前面装修卖出去。

我们可以做个计算，如果屋主85万卖出，算上12万装修，加上10万的印花税，利息，中介费和土地分割费用，

（118+10+12）-85=55万

等于说55万留了一块地，盖房成本35万，等于90万买了盖了一个新房自己住，总体来说比买duplex合适。

此房的死穴是，房子在一条主路上，没繁忙到无法停车，但来往车辆甚多，对面还是一个工业厂房。售房中介比较健谈，他本人也在这个区居住，对这个区了如指掌。他和我提到，他亲眼看到年轻的开放商从85万的价格开始买地建duplex，一路买到130这个价位，直到市场改变，把之前的利润都赔掉，甚至破产。新开发商相比老开发商最大弱势就是现金流不好,市场转向时无法继续持有。

第五个看的房

63 Horsley street，房子也是一个corner block

这个房子比较有意思，房子公屋，政府现在拿出来拍卖，板房，内部继续装修，但也没差到住不了人，指导价70万出头，房子特色是比较近商店和火车站.

总体来说这个区比较适合首次置业者，必经四房带地的住宅还可以30分钟到达市区的区域选择不是很多，投资的话目前没看到太满意的标地。本地比较好的公校在picnic point 和padstow, 私校的话当地有St Luke.

我是万邦君,下次再见.