疫情下的澳洲房东与房客，我不知道谁是弱势群体，但我知道谁是更软的柿子！

受到疫情的影响，澳洲现在餐馆关门、酒店冷清、旅行团取消、航班停飞，大多数行业的人都一下子闲了下来。

澳洲有很多人暂时失去了工作，有的人甚至是永久性的被解雇了，他们的收入来源就断掉了。这当中有很多人是租房住的，是房客，所以他们确实是一个弱势群体。

我也知道我身边的华人朋友，很多人是投资客，他们有房子在出租，有的人是一套，有的人是多套。我身边的很多房东朋友已经主动在给房客降租金了，甚至有的主动给房客说可以延缓付一部分的租金，比方说这段时间内先支付一半，剩下的一半可能过两个月或三个月之后再慢慢去付。他们已经开始行动，帮助房客，帮助这样一个弱势群体。

我们看到在房东和房客这样一个传统的关系当中，房客通常是处于一个弱势的地位。那么房东为他们提供一些救援，在现在的危机时刻也是确实应该的，从道义上来讲是应该的，当然也是我们应该去赞扬和褒奖的。

但是悉尼所在的新南威尔士州在前天，也就是2020年的3月25号，刚刚通过了一项法案，可能彻底改变房东房客之间的格局。

这个法案的全称叫COVID-19 Legislation Amendment (Emergency Measures) Act 2020 (NSW)。

这个法令赋予了新南威尔士州的州政府以下的权利：

第一，从法规制定之日起6个月内免除某些租客租约的责任，其中包括租金缴纳。也就是说在这6个月内租金缴纳不是租客的一个强制性责任了。

第二，禁止房东终止租赁协议，不管这个租客出现了什么样的状况，房东现在是没有这个权利，房东被禁止终止租赁的协议。

第三，阻止收回物业。之前的时候，没有这个法令，比方说房东有些情况发生变化，他说我现在房子要自己收回来住了，或者我有亲戚来住，我有其他的用途，这个时候房东可以通过一个规范的流程，一般是通过中介，来向房客收回物业，现在权利被阻止了。

第四，阻止执行房东权利，基本上房东的其它一些权利全部就被阻止了。

所以法令出来以后，它其实彻底改变了房东和房客之间的关系，怎么讲？

就是说，现在虽然房东可以说物权还是你的，但是面对租客的时候，你基本上什么权利都没有了。

当然我们认为房东在危机的时刻，在疫情的影响下，是应该从道义上给房客提供一些道帮助，这个是我们所倡导的。但是在这样的法令出台之后，我们可以想象的是，有很多人可能就要去钻这个空子了。我们当然不希望有人钻空子，但是历史的经验告诉我们，只要是有这样的法律法规出来，还是会有那么一小部分人，一开始是一小撮人，他们就会去利用法规漏洞去钻空子。

既然说房东无权赶我出去了，那么好，我能不能现在不交房租了，或者我跟你商讨这个房租，你能不能给我降80%？然后我跟你协商，但你不答应，好！那我现在不交房租了，反正你也拿我没办法，因为现在有新法令的护身符，你不能把我赶出去，你不能收回你的物业！

所以其实相当于房东就是丧失了物权，他已经对他所有的物业没有控制权了，控制权其实已经落在了房客的手里！

我相信在一开始的时候，只是少数人、一小撮的人，他们可能会想去利用这个漏洞。但是这些人的做法如果没有得到制止，没有在一个比较短的时期内就得到修正，这件事就会刺激到其他人。其他的租客就会想，凭什么你通过这样的一个做法钻漏洞，就省掉了几千块的租金？！这个租金不是一笔小数字，在很多人来讲，这可能是生活当中最大头的一个开销。那么有人通过钻漏洞省掉了，我为什么不能做同样的事情呢？我也可以这样去做呀！而且这样做没有惩罚！

所以这其实就变相的鼓励了更多的人去钻漏洞，故意的不付租金，故意拖延租金。这种情况就可能会蔓延开来，就造成对整个房东群体的不利。

我们知道房东里面其实好多人是投资目的，他们很多都是贷的款。对他们来讲，他们也是要去收了房客的租金以后再去还银行的贷款。所以对房东来讲，如果断了租金的来源，很多人就会面临还不上房贷的困境。

当然，现在不是说银行有政策可以允许贷款客户延期还款6个月吗？可是这个方法也是有代价的，因为银行只是贷款延期而已，这中间产生的利息银行是累加的，它是以利滚利的形式全部加到之前的贷款额上，成本最终还是要由房东来承担。而且这种申请可能对房东是有后遗症的，它会影响到申请人的信用。这个问题，我在【凯文房观】两天前的一期节目里有详细的阐述，链接放在下方，大家可以去看一下或者收听一下那一期的节目。

疫情期间可以不还贷了吗？普大喜奔了吗？且慢！先看下这5大误区，否则可能会后悔！

所以这个法令出了以后，房东和房客之间究竟谁是弱势群体，我已经傻傻分不清楚了！

澳洲的政客为什么会出台这样的法令？如果你是作为一个房东的话，你可能会很愤怒，很无助，你可能也会很困惑：政府为什么这么做？

我来跟大家剖析一下，我认为澳洲政客做一项决策的时候，他们主要考量三个点：

第一，是不是可以占领道德制高点，也就是所谓的政治正确？救助弱势的房客，当然是可以满足这一点的。

第二，哪一种方案影响到的选票最少？

澳洲去年统计到的有投资房的人是216万，占人口的比例大概8%左右，当然有些可能要加上他们的直系亲属，按照一个家庭算，比例可能要高一点。

但是在澳洲有多少人是租客呢？接近1/3的人！去年的数字应该是32%。所以这两个数字比较，即使数学不怎么好的澳洲政客，我相信他们也很容易算得清楚。

第三，哪个群体对损失的忍耐度更高？

对于房东来讲，这些人大多处于收入的较高阶层，有比较好的现金流收入，往往也有更多的储蓄，财务上的抗风险能力也比较强。所以对于他们来讲，几个月或者半年时间损失部分，甚至全部房租，打个比方，就好像原来是吃龙虾的级别，现在降级到吃排骨，还是可以有肉吃，是比较容易忍受的。

但是对于澳洲的租客，很多人的收入本身就比较低，现金流原来就绷得很紧，储蓄往往也比较少。据统计，在澳洲有22%的人，他们的银行账户上只有少于500元的存款。所以如果这部分人受到压力，他们没有了收入的情况下，付不起房租，就会面临扫地出门的风险。打个比方，这群人比方说原来是吃土豆的，现在连土豆也吃不上了，可能要饿肚子，要喝西北风。

所以对于两个群体忍耐度的比较，孰高孰低，显而易见。对于那些粘上尾巴比猴还精的澳洲政客，你觉得他们会认为哪个柿子更软？会选择谁去捏呢？这个选择是显而易见的！

现在问题提出来了，那么对于广大的房东有哪些措施可以自保？最重要的一点就是赶快查一下自己有没有买Landlord Insurance，就是房东保险。这个房东保险是保护房东利益的，如果出现了房客不能够按时交租，或者是损坏了房东物业的情况，需要去花钱修理，房东保险会帮到你挽回部分或者是全部损失。

但是给房东朋友提醒一句，动作一定要快！因为据说现在几个独立的保险公司已经停止受理这项业务了。保险公司也是比猴还精的人，他们已经预见到，受到疫情的影响，会出现大量的房东申保赔付，所以现在干脆停止接受新的保险订单了。但是现在还有一些银行据说还在继续接收新的保险订单。所以赶快问一下自己房贷的银行，能买的话赶快买，尽量减少风险。

当然这只是治标不治本的救急之举，至于如何从根本上解决这个问题，那是一个比较大的话题了，我们之后可以单开一期节目来讲。

我是澳洲凯文，我们下期节目再见！