现在要想运用“高卖再低买”的策略，会存在什么风险？

随着全澳房价在过去12个月中飙升22.4%，很容易理解为什么一些房主会考虑卖掉那些正在出租的房产来套现。

对于那些厌倦了不断变化的租赁规定和无休止的租客要求的房主来说尤其如此。

CoreLogic的Pain and Gain报告显示，对于在过去几个月中卖出房产的投资者来说，这个快速上涨的市场一直是有利可图的。

在去年第三季度，以盈利状态出售的房产占总交易的比例升至92.4%，较第二季度高出50个基点。

尽管存在加息和进一步贷款限制的可能，但随着买家需求的持续，现在想要套现的房地产投资者仍可能获得可观的利润。

但专家表示，那些计划现在卖出，然后在例如12个月之后再准备低点买进的人，应该在冒险之前权衡一下潜在的风险和回报。

“我不认为房价会下降。”

Destiny Financial Solutions创始人Margaret Lomas表示，出售房产的决定要取决于房产的位置和投资者的退出市场的整体策略。

她表示：“如果你即将退休，或者你计划的投资组合退出点还没到，我认为现在卖出再买的风险很高。”

“我不相信我们会看到房价下跌，更可能的是一次修正，幅度不会像你可能产生的买卖成本一样大。”

“其次，不太可能所有市场都出现调整。因此，出售仍有很大上涨潜力的房产是有风险的，比如珀斯、布里斯班和阿德莱德的房产，这些地方仍显示出房价上涨的迹象。

“这些城市都还没有达到不可持续的峰值，这意味着，即使市场走软，它们更有可能只是持平，而不是下跌。”

Lomas表示，对于那些在过热地区拥有房产的投资者来说，他们的投资之路还剩很多年，可能会有卖出房产并再度买入的理由。

她警告称：“这种情况很少见。”“除非你拥有一套真正没救了的房产，而且它不可能变得更好，否则你要保持冷静，不要被诱惑去炒房，认为你可以从中获利。很少会有这样的结果。”

BuyersBuyers创始人兼首席执行官Doron Peleg表示，投资者应该重新审视自己的投资策略，以及他们计划另外购入什么样的房子。

他表示：“如果你有一个长期的投资策略，你持有的是在高需求地区，吸引了强劲需求的高品质房产，那么在多数情况下，继续持有该房产是更好的选择——除非该资产存在已知的问题。”

“另一方面，如果你有一套质量不高的房产，比如位于不太受欢迎地区主干道旁高层建筑中的一套小单元房，你可以考虑把它卖了，然后在一个受欢迎的地区购买一套适合家庭居住的房产。”

交易成本

Lomas指出，现在出售房产并在以后再度购置的关键风险是房地产交易期间的高成本。

“由于买入成本高于5%，且销售成本约为3%，通过简单的数学计算，可以得出总共的交易成本为8%，这并不包括资本利得税。”

“因此，你需要在交易中获得相当大的收益，才能让你所遇到的麻烦和所冒的风险变得值得。”她表示。

“举个例子，20万的投资房收益，会让卖家面临3-4万的资本利得税账单。总的销售成本，再加上印花税和再度购房时的法律支出，可能很容易就会超过10万澳元。”

“即使房价下跌20%，这个亏损也很难收回。”

税务专家Adrian Raftery也认为，交易成本使得试图把握市场时机的做法存在风险。

他补充道：“这些沉没成本很容易累积到20万澳元。”

“试图找到市场的顶峰的行为是一场豪赌。”

他指出，一些地区的房价可能不会下跌，因为“在市场下跌时出售，澳大利亚人很可能会继续持有房产然后等待价格在未来反弹”。

当你想重返市场时

阿德莱德大学房地产专业研究生的项目主管Peter Koulizos指出，投资者在之后试图回到市场时，也面临着被高房价拒之门外的风险。

他表示：“晚一点再买房没有意义，因为在我看来，房地产价格不会下跌。”

“如果市场不下跌，你可能无力重新买房。此外，利率会更高，所以你的借贷能力也会下降。”

悉尼买家中介机构Wealthi的联合创始人Domenic Nesci表示，现在出售房产的投资者可能会错过房价进一步强劲的上涨。

“我们相信，对于投资性房产来说，最好的日子还没有到来。随着边境重新开放，我们可能会看到租金和收益大幅增加。”

Nesci表示，卖掉一套优质资产的最大问题之一是，你需要重新再找一项。

“当市场像过去那样运行良好时，每个人看起来都像一位专家。但由于他们之前不费吹之力就赚了大钱，使他们对自己做出明智投资决定的能力过于自信，这很可能会让一些人走入失败，”他说。

“我们将进入一个更加正常化的市场，在这样的情况下，要预测强劲的资本和租金增长，需要更多的知识经验。

“因此，人们可能在会卖掉自己的良好资产，转而选择更具投机性的物业之后，被一套价值可能不会有变化，甚至只是贬值的房产套住。”