养老公寓频频“爆雷”：老人住不起，经营者还亏本？（组图）

今年8月，中国最高人民检察院发布消息，称检察机关积极协同最高人民法院、公安部等部门开展打击整治养老诈骗专项行动，保持对养老领域非法集资犯罪的高压态势，2023年起诉该类犯罪1932人，2024年1月至6月起诉343人。

养老公寓频频“爆雷”背后，是养老市场的“冰火两重天”：2018年到 2022 年，我国各类养老机构的总数从28671个增长至40587个，涨幅达41.6%；床位总数从 379.4 万张增长到 518.3 万张，涨幅达 36.6%。

然而，一边是蓬勃发展的养老市场，一边是越来越低的入住率。根据《2022年民政事业发展统计公报》，截至2022年底，全国养老机构入住率最高不超过44.36%。基本未过半。2023年5月，北京市民政局公布的数据显示，北京571家养老机构，共有11.2万张养老床位，却只收了4.3万名老人，平均入住率仅为38.4%。一位养老机构经营者告诉本刊，入住率通常要达到60%～70%，才能实现收支平衡。

频发的“爆雷”

2013年，《关于加快发展养老服务业的若干意见》出台，强调支持社会力量举办养老机构，这一年被业内称作“养老元年”。2018年到2022年，我国各类养老机构的总数从28671 个增长至40587 个，涨幅达41.6%；床位总数从379.4万张增长到 518.3万张，涨幅达 36.6%。

养老机构越来越多的同时，各种“爆雷”的负面消息也随之而来。2019年，湘南地区最大民办养老机构的衡阳夕阳红公寓爆雷，涉案金额28亿余元，32人因犯集资诈骗罪和非法吸收公众存款罪获刑；同年，长沙爱之心养老公寓爆雷，非吸金额达到 8.11亿元，83名业务人员获刑；2021年，湖南桃江县都好养老公寓爆雷，约1800名老人受牵连，涉案金额超9100万元……

《狂飙》剧照

为何养老行业非法集资案件如此高发？与想象中纯粹的“诈骗”不同，许多养老公寓初衷是想发展养老产业，但因过度看中行业发展前景，盲目扩张，最终资金链断裂。

北海市公安局经侦支队大队长程书期就曾侦办过一起这样的养老公寓爆雷案件。2020年，广西东鑫养老服务公司非法吸收公众存款案被立案侦查，案件涉及350余位老人，吸收资金共2490余万元。吸资方式是养老公寓最普遍的“套路”：采取派发宣传单等地推方法向老人宣传，承诺在交纳养老服务费后，可获得养老床位的优惠和每年8%～12%的消费补贴返还。

“他也不是为了诈骗，最开始是真的想做养老”。程书期告诉本刊，东某早年间在北海做地产生意，2013年看中养老机构领域，开始在全国铺设自己的版图，在上海、江西新余等多地都筹备建养老公寓。“他整个摊子铺得太大了”，程书期分析，东某将房地产借款扩张的经营模式应用到建养老公寓上，但从2016年开始，公司资金链开始周转不灵，多地开花的问题随之而来——一处资金出了问题，就会影响了整体布局，导致最终崩盘。也是这一年，公司开始向社会群众吸纳资金。

很难责怪老人的轻信。吸资时，北海的房子框架已经盖好，江西新余的养老公寓也已经开始运营，公司会带老人们去实地考察。一直到2019年7月，承诺的利息都如期到账，不仅老人们，监管部门在其正常运行的外表下，也无法发现其中的问题。

这家公司曾尽力挣扎过，2017年，公司因资金问题已经申请了破产，但随后揽到5000万元投资起死回生。但在2019年公司实控人突发疾病去世后，再无力回天，各地公寓相继爆雷。

《银发汹涌》剧照

盘子太大了，是很多爆雷养老公寓的痛点所在。据《财新周刊》报道，桃江县都好养老公寓爆雷案件中，都好集团公司实控人王飞照在2014年—2019年间在各地建起9家直营养老公寓，除第一家外，其他几家建设资金几乎都是融资而来。他表示，自己最大的决策失误，就是不该在2019年这一年同时建设4个公寓，扩张太快，而他做出这一决策的理由是看好机构养老未来的发展：要先把坑占上，晚了就没有了，一个床位现在不值钱，五年、十年以后肯定是值钱的。

距离王飞照的产业爆雷已过去五年，他设想中床位“一床难求”的未来并没有到来。2010年，我国养老机构床位314.9万张，年末在院人数242.6万人，入住率77.1%，而截至2023年末，养老床位820.1万张，床位扩张了一倍之多，但入住率却呈下滑趋势，跌至不足50%。

艰难的经营

成本高、利润低、获客难，几乎是所有养老机构从业者共同的感受。

孙瑶是西北某省会城市一家国企养老板块业务的职业经理人，她所在项目算是本地最大、最知名的养老公寓项目，2020年开始正式运营。三年多时间过去，上千张床位，只住进了300多名老人，入住率在30%上下。撑不下去的大有人在，同省另一家养老公寓，就是因为建设新院区扩张时，赶上疫情期间没人住，资金链断裂了爆了雷。

小型机构的日子也不好过。张捷是天津市寸草心养老服务中心的院长。2023年8月，有着在一家养老服务公司做行政管理三年经验的她，开起了自己的养老公寓。创业的艰难大大超出她的想象，最初，她满打满算，40张床位，1400平米的空间，40万元开业肯定够。没想到，装修、房租、消防的预算样样都超。

在她的设想里，可以等老人确定入住之后，再给房间安装空调、有线电视，这样可以减轻一次性投入的压力，但她发现，不全安装好这些设施就不能办营业许可；消防要按照最高标准来，光这一项就花了十多万元；免租期很快过去，还没招到人，房租又交了十多万……最后，家里所有余钱全投了进来才勉强开起业，花了80万元，是原先计划的两倍。

《飞越老人院》剧照

比起张捷，张浩在创业之初的想法更天真且乐观。今年春天，张浩在河北沧州市下的黄骅市开起了“百善养老公寓”，他的目的很单纯，“老本行”广告装饰近年生意不好做，他想赚钱，于是瞄准了当下热门的养老服务行业。决定做之前，他用“土办法”估算了下市里现有机构的入住率，晚上七点在楼下数灯亮了几盏，按一屋两人算，各家机构入住人数在30—60人不等，再按每月一人2500元算，一年上百万收入，相当可观。

而现实给他浇了一盆冷水。行业卷得厉害，他的定价最终停留在1800元左右，期待值也从尽快住满到“能来一个人我们就老兴奋了”。开业到现在半年多，公寓只住进了十几个老人，入住率不到1/3。他的收支也只能勉强维持平衡，还搭上妻子和丈母娘两个“劳动力”。现在，他只能寄希望于“先把口碑做好，第一年10个人，第二年可能就20个人，第三年30个人”。

在张浩的设想中，入住率高了，自然而然就能赚到钱了，张捷却否定了这个答案。她也是从获客难的阶段走来，开业之初，公寓里只入住了5位老人，分别是张捷的父亲、母亲、公公、二姨和一位同事家的亲戚。但三个月后，她幸运地在短视频平台上踩中了一波流量，人哗啦啦地来，现在入住率已经达到95%左右。在市场上机构平均入住率低于50%的当下，张捷的生意红火，但盈利依旧微薄。

她给本刊算了笔账：每名老人收费4000-5000元，每月全部收入大约13万元。护工10名，每月员工工资要开6万元，房租一月3万多，水电物业又占1万多元，冬天取暖一交就是4万，余下利润每月不到2万元，还要支出设备磨损、维修和消耗品的费用，最后到手1万出头，“我以前在公司给人打工也就赚这些，那还能双休，这是全年无休”。

错配的供需

许多从业者都能感受到，人们对于机构养老的接受度还处于初级阶段，这是他们认为获客难最重要的因素。

张捷能明显感受到，一方面，子女们总是担心，把父母送到养老机构，别人会说自己不孝顺，另一方面，有老人住着，也天天念叨着想回家。张捷只能讲道理：“你闺女多大岁数了知道吗？她都60多了，她的孩子现在生完孩子，她得给看孩子去，再伺候您，您也为她想想。”

《喜丧》剧照

“现在的问题是养老资源很多，但费用适中的优质养老资源十分紧缺”。寸草春晖养老服务管理有限公司董事长王小龙总结道。王小龙从事养老服务行业十五六年，在他看来，虽然传统养老观是一重影响因素，但更重要的问题是，很多经营者无法平衡好市场支付能力和对服务的需求。床位空置率越来越高，究其原因，是供给与需求的错配。

在王小龙看来，过度投资，是很多大型公寓崩盘的原因所在。一些投资者对养老认识不足，认为“我干个大园子，老百姓就来了，就能收钱”，一下就盖上千张床，但专业能力不够，本地竞争机构又多，“算不过账来，就砸在手里了”。他介绍，在北京，养老机构正常投资成本平均每床位10万-30万元，但一些企业在建设时，“恨不得一张床能建100多万”，一问，对方答：“国外的养老机构都是这么建的”。这导致的结果就是，“前几年哐哐盖，盖好了发现没人住，这几年哐哐关”。

国外经验在我国“水土不服”，很大原因在于我国“未富先老”的国情。南京大学社会学系助理研究员卓唯佳从2020年开始对养老机构展开研究，在她调研的县域公立机构，入住者但凡有身体功能依赖，最低月费会达到当年当地人均月可支配收入的84%。在某大型高端机构和某小型民营机构中，这个数字分别为168%和128%。而这只是针对最低身体功能依赖者的收费，依赖程度更高的老人，将面临更高额的费用。

在孙瑶看来，现在需求服务的老人以30、40后为主，这些人从艰难岁月走来，正是对价格最敏感的群体。她所在项目运营之初，自理型老人定价为6000元/月，在早期规划中，服务费用会有每年3%～5%的涨幅，到了今年，应该收8000元/月。可落到现实上，4年里只小幅涨了二三百元，这还激起了老人们强烈不满，不少人因此闹着要退住。尤其到了今年经济不景气，来入住的寥寥无几，反倒原本住着的老人走了不少。而当她们试着把一些房间打折处理时，很多原本在观望的老人都开始“抢”名额，打折房间很快就住满了。

“我们也想多收一些护理型老人，客单价高，但他们不愿意来”。孙瑶所在项目的困境和王小龙说的有些相似。由于建在郊区，选择入住的多数都是85岁上下的自理型老人。这些老人情况多是仍能在家养老，但因过于高龄，子女担心老人独自在家出意外才送来，养老机构对他们来说并不是刚需，粘性不高，对价格也更敏感。这种低需求也体现在获客的困难上：营销员在接触这些老人后，平均跟单时间要达到半年才能转化入住，而对于护理型老人来说，只需要一个月。

卓唯佳告诉本刊，在她的观察中发现，一个机构的入住率高低，有两个关键影响因素，一是它是否能满足老人及其家庭的照护需求相关，二是所谓“性价比”。她调研的两家私立养老机构入住率都能达到70%-80%，就是因为他们仅向半自理或完全不自理的老人开放。

《心居》剧照

自理型老人对于养老服务需求不高，已经被市场意识到了。金恩京是康语轩老年公寓的创始人，在她2017年进入行业时就发现了这个问题，当时，她提到自己要专注做失能失智领域，同行都纷纷摇头，“你做这个得面对多少诉讼官司”，老人摔了、出事了，家属都要来找麻烦，大家更倾向于健康的老人。而到了现在，再去问失能失智老人能不能接，几乎每家养老院都会说“能”，因为不做，就没有客流。但做这个领域，专业性就很难平衡。

“很多定位高端的养老公寓建得金碧辉煌，外观上就像大酒店一样，里面游泳池健身房什么都有，但这其实并不是老人的需求。”金恩京说道。她举了几个例子：比如卧室的设计，以10-15平米最佳，一些高投入的养老公寓，会将超大居住空间当作宣传亮点，实际上，过大的空间反而会让老人觉得恐慌；走廊的设置也有讲究，不能太长，因为一些失智老人只能看到眼前几米的路，长走廊会让老人认为前面是一个无垠的黑洞，不敢向前走路。

金恩京能从专业需求角度提供服务，背后有着其他养老机构难以企及的条件——她在国内做过医生，又在哈佛大学医学博士后时从事认知症研究。同时，专业背后也意味着更高的收费。1万4-1万8千元之间，这个数字已经超过了北京市人均工资收入水平。

“我妈的退休金才3000，她去别的地儿根本就住不起”，张捷说道。如果不是自己开了这家机构，她母亲可能不会入住任何一家养老机构，因为价格合理的优质服务难寻，中低端机构所能提供的服务，势必无法尽如人意。“月费3000块钱的地方，老人倒是能接受，但那个服务就让人觉得，我还不如在家自己伺候，所以大家也不愿意去”。

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张浩曾开车送一位老人回家拿药，楼下一群老人看到印着养老公寓名字的车，呼啦啦围上来，七嘴八舌说着“张老爷子行，他有退休金”，“他条件好，能住得起”，满是羡慕。他就此发现了一个有趣的现象：一些农村老人憧憬着意味着“高端”的养老消费，但经济能负担的老人，认为这钱花得不值，还想在家守着儿女，不到万不得已也不会入住。最后住进养老机构的，只有有退休金且失能的那一小部分人。

经济和社会观念制约着选择，服务的吸引力又不足以令老人买单。这意味着，错配的供需下，是一个还未被现有资源服务撬动的广阔养老市场。

被看中的未来

经营者们都感慨着养老行业难做的同时，仍有不少新人想要踏足这片“蓝海”。张捷曾接到不少咨询，最近一次，是一个90后的男孩，一聊上，张捷就发现“他什么都不知道，问他为什么想干，他说自己认为这是个朝阳企业，而且国家有补助，有钱可赚”。来找金恩京寻求合作的人更财大气粗，有房地产商告诉她自己拿了10多亩地，准备做养老，想请她帮忙代运营。金恩京有些无奈：“做养老不是你有钱有地就行的”，但很多投资人并不相信这套说法。

他们坚持的理由就是“未来”：2000年，中国65岁及以上人口占比首次超过7%，2023年，这一比例达到15.4%。预测显示，2030年，比例将突破20%，2060年，比例将达37.4%。据2024年发布的《银发经济蓝皮书》测算，目前我国银发经济规模在7万亿元左右，预计到2035年有望达到30万亿元，占GDP的10%，养老服务业等银发相关产业，将呈爆发式增长态势。理论上，需求一定是越来越大的。

和跃跃欲试的投资人们想法一样，孙瑶在6年前也是因为也看中了这个未来转行来到现在的公司。尽管她所在项目持续亏本运营，但在她看来，这是“黎明前的黑暗”，需求一定会随着基数增长而扩大。

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孙瑶曾经设想过一个健康的发展模式：随着养老公寓做起来，入住人数会越来越多，服务能力随着需求不断提升，收费能每年上涨，经营稳定后就可以拓展养老产业其他业务的市场。这也是公司最初做项目时的设计：依托养老公寓这个“大本营”，进行养老行业各种服务和相关商品销售。

但现实是，发展的步伐因公寓项目亏损陷入停滞。她身边很多养老机构情况更不乐观，开始走“降本增效”的路线，大幅裁员，甚至有一个护工照顾几层楼老人的情况出现。这带来一个恶性循环：住进来的人少，经营者降低服务质量，质量降低后，老人不满，原本的客源流失，更没人住。撑不住的，就走向关停，甚至爆雷。

为维持运转，孙瑶所在项目也想了各种办法。一方面，接收短期入住、团建活动，“起码能见到点现钱”；另一方面，针对难转化的老人，销售段提供拆分服务的方式，“本来1000元的服务，可以只交100元，我们提供100元对应的服务”，比如正常情况下房间要每天打扫，可以选择少交钱，每周打扫一次。

在市场需求、价格、定位、服务不断相互作用下，养老行业在摸索着前进。卓唯佳在论文中写道：目前居住在机构中的平均年龄在80来岁的老人是第一批养老机构服务的使用者，相应地，他们即将或已经成为低龄老人的子女，也是第一批通过机构养老方式对父母进行照护的子代； 同时，运营中的养老机构亦是第一批机构化老年照护服务的提供者———同作为“吃螃蟹的人”，三方都正经历着一个不断学习与调适的过程。

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在这个发展的过程中，市场也在不断洗牌。许多机构已经提前出局，但仍有源源不断的人在奋力涌入这片“蓝海”。孙瑶观察到，哪怕都在亏本，机构们大多还在想尽办法坚守着阵地，很少有人主动离场，经营情况稍微好些的，还在试图扩张。在她看来，这是因为大家都信奉着同一个观念：需求爆发的节点可能五年，可能十年，没人能预测得出来，但养老在未来一定是风口，先把架子搭起来，才能在之后的竞争中占据优势地位。等节点到来时再开始布局，就来不及了。

这正是五年前公寓爆雷的经营者王飞照在接受采访时表达的观点：要先把坑占上，晚了就没有了，一个床位现在不值钱，五年、十年以后肯定是值钱的。遗憾的是，他没有等到黎明到来的那一天。（文中孙瑶为化名）