悉尼住房计划“翻车”？ “高密度”愿景变身单层住宅和宽敞车库（组图）

工党期望建设更密集的社区，但目前只得到了单层住宅和更宽敞的车库

NSW工党的一项重要住房政策原本计划用于大型公寓开发的土地，如今却被用来建造车库、单层住宅和工作室。这一现象进一步引发了人们对该政策能否解决该州住房供应短缺问题的质疑。

《悉尼先锋晨报》近日报道，政府为提高火车站周边住房密度而制定的一项关键计划在2024年仅收到一份增加16套公寓的开发申请。

这项被称为"二级"以交通为导向的开发(TOD)计划允许在Greater Sydney、Hunter和Illawarra地区37个重轨和地铁站400米范围内增加住房密度，是政府缓解住房危机的重要举措。

然而，在建筑成本飙升和土地价格高昂的背景下，开发商基本上忽视了这项政策。尽管18个"二级"区域已经实施了8个月，但仅在Ku-ring-gai提交了一份开发申请。

通过信息自由法获得的文件显示，虽然在指定的"二级"区域400米范围内正在进行开发，但提交给地方议会的绝大多数申请都是小型工程。

以Newcastle南部Lake Macquarie的Teralba地区为例，5月至12月期间提交了9处房产的开发申请。其中7处是独立住宅，包括一处带附属工作室的住宅，另一处是重建现有联排别墅中的两套住宅。最后一份申请是在一块未开发土地上建造65个地块的细分项目，这与政府期望的高密度城市开发相去甚远。

这种模式在其他"二级"地点也普遍存在。这些区域的拟建项目包括在Gordon建造更宽敞的车库，以及在Banksia和Berala建造姻亲房的计划。

在追踪区域内申请的40份申请中，只有8份是10套或以上公寓的申请。除了Ku-ring-gai的开发项目外，没有一个使用新的规划条款。

规划部长Paul Scully表示，他预计2025年开发商的参与度会进一步提高，因为开发商需要时间来整合土地和准备申请。政府预测这些区域将在15年内创造170,000套新房。

在某些地方，市场活动已经显示出积极迹象。在Ku-ring-gai，房地产巨头Aqualand和其他开发商一直在Roseville、Killara和Lindfield的"二级"区域内购买土地，这可能会带来数百套新公寓。

然而，一些业内人士对这项政策能否在悉尼内城以外地区取得成果表示怀疑。Urban Development Institute of Australia的分析发现，只有内西区和北岸的地点可能是可行的，因为买家愿意为住在那里支付溢价。悉尼以西以及Hunter和Illawarra地区的开发可能都不可行，即使有开发商激励措施。

UDIA在NSW的CEO Stuart Ayres表示，其他改革如低层和中层建筑的变化以及对未开发土地基础设施的投资将是提升NSW落后住房市场所必需的。他警告说，如果政府把所有希望都寄托在TOD计划上，将继续无法达成住房目标。

在某些情况下，地方议会还警告说，为新分区划定的地点不适合高密度开发。例如，在Teralba，Lake Macquarie Council指出当地缺乏足够的基础设施来支持高密度公寓，火车站规模有限，服务频率也不高。

鉴于这些挑战，反对党规划发言人Scott Farlow表示，"二级"区域的低参与度并不令人意外，他认为需要对规划系统进行更广泛的改革，以真正解决住房供应问题。

交通导向型开发(TOD)计划争议

NSW工党政府推出的交通导向型开发(TOD)计划旨在火车站周边400米范围内建设高密度住房，但遭遇了一些地方议会的反对。

其中，Ku-ring-gai Council曾对此计划提起法律诉讼，质疑在Gordon、Killara、Lindfield和Roseville火车站附近建造最高6层公寓楼的提议。

然而，就在去年年底，Ku-ring-gai Council与州政府达成保密协议，同意合作制定新的规划控制，以提供与TOD要求相匹配或超过的住房数量。规划部长Paul Scully表示，这一进程预计将在明年5月完成，在此期间TOD计划的规定将继续有效。

这一转变引发了开发商对政策稳定性的担忧。Urban Taskforce首席执行官Tom Forrest指出，这种"前进一步，后退一步"的做法可能影响投资者信心，阻碍解决住房危机的努力。