维州挥出房市调控第二拳 灾难性影响？

一些地产分析人士并不看好维州在印花税上的举措，政府出手调节的有效性受到置疑。“这个政策只会在头三、四周帮到他们(首次置业者)。随着房价上涨，带来的利好会消散”。面对澳大利亚连续五年的房市高烧，信贷监管方坚持降温立场，进入2017年政府也祭了第二拳。

ACB News《澳华财经在线》报道，维州周日宣布，撤销针对首次置业者60万澳币以下房产的交易印花税，以改善住房可负担性。所购房产价值在60-75万澳币之间者也可申请不同幅度税惠。豁免与优惠政策同时适用于新房与二手房，“此举预计可帮助2.5万名维州人买下自己的首套房”。

值得注意的是，为维护公平性，州政府还宣布取消投资性期房类房产享有的印花税优惠。根据新规，楼花印花税惠仅将适用于符合资格的“自住”业主。

与此同时，将推出“空置住宅房产税”，解决墨尔本内城与中部郊区空置房屋过多的问题。新规旨在督促那些没有适当理由却空置房产的业主将房屋转让或出租。

“空置住宅房产税”税率1%，乘以应税房产资本升值部分。比如，房产增值50万澳币，应付税5000元。此项有诸多豁免情况，比如度假房、遗产类庄园及海外临时居民拥有的房产。

维州政府表示，各项变化的目的是帮助更多维州人回到住房市场，让他们的“澳洲梦成为现实”。维州州长安德鲁斯(Daniel Andrews)说，“有负扣税与资本利得税惠的情况下，形势已经不利于首次置业者，而这些新政策将有助于公平竞争”。

业界观点：灾难性影响?

ACB News《澳华财经在线》报道，一些地产分析人士并不看好维州在印花税的举措，政府出手调节的有效性受到置疑。

周末墨尔本与悉尼二手房拍卖会保持火爆势头，供应显著增加的情况下，两市清拍率仍盘踞在80%以上，反映出强烈的买家需求。

SQM研究公司的经济学者克里斯多夫(Louis Christopher)指出，税惠限制在首次置业者身上，会刺激需求，刺激已经过热的市场。“这个政策只会在头三、四周帮到他们，随着房价上涨，带来的利好会消散。”

Wakelin地产咨询公司一位人员也持类似观点，认为政府的意图是好的，但最终结果可能是灾难性的。60万澳币以下房产将会大幅增值。撤销印花税“与其说给买方的补贴，不如说是给卖方的”。

监管层：坚持房市降温立场

ACB News《澳华财经在线》报道，澳大利亚连续五年的房市高烧、居民债务过快增长备受关注。

信贷政策是澳洲房市调控第一拳，最初目的是给房市降温。澳银监局APRA自2014年底就开始收束投资性房贷。为避免触碰10%的年增率红线，澳洲主要银行纷纷采取限制性措施，收紧审批条件并提高贷款成本，这种势头近来愈发明显。

标普上周发声告诫，可能会降低所有澳洲银行评级及澳大利亚主权信用评级，除非房市可降温。

上周五，经合组织(OECD)指出，居民债务高企的情况下一旦房价崩塌会引致澳洲经济衰退，而目前这种风险达五分之一，暗示如果大量买房者还不起贷，将引起金融链条崩塌。

OECD表示，相较于一年多前的高峰期，澳洲房市已轻微走软。高债务及居民收入增长疲软的背景下，可能会演化成“价格及需求萎缩，并对宏观经济造成重大影响”。

高温、过热对应的风险是“崩盘”。警铃大作之下，监管方对房市的钳制姿态预计不会动摇。

政府：引导真实需求进入房市

ACB News《澳华财经在线》报道，从降温到崩盘，澳洲房市到底行进到哪个阶段?

政府似乎已不再关注这个话题，或者刻意将目光从房价上转移，转而解决住房可负担性。今年以来新州与维州密集出台政策，指向有三个：限制投资性需求，优惠政策向首次买房者偏转——注重市场参与者的公平性，以及加大住房供给。

澳联邦财长莫里森在周末强调，改善住房可负担性将是预算案核心内容之一，包括支持保障房建设、保护首次置业者，加大供应。他还特别提到平抑租金价格，“要知道有超过30%的澳洲人租房居住”。

维州政府提出的温哥华式的“住房空置税”在欧美国家并不陌生，去年加拿大温哥华采取“空屋税”打击炒房。据当地水电使用数据，温室空置房屋超过万间，占公寓总数的12%左右，督促这部分供进入市场将有有效缓解租金压力。

不过，房市调节税的利弊也需要辩证看待。

墨尔本的“空屋税”是会否成为利空因素?墨尔本部分地区公寓供应已然过剩的情况下，空屋税引发公寓供给增加，短期内或给市场带来震荡。

10年前，住房空置税在中国一度炒的沸沸扬扬，褒贬不一，从政策可能效果看，一是会令部分投资人选择退出，增大供方数量，另一方面，可能会影响到租金或售价，以及房产投资引力，导致市场继发性疲软。

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