投资 | 澳外国人投资指南 - 购买住宅以实施房产再开发

购买住宅以实施房产再开发

通常，外国人（临时居民和外国非居民）为了房产再开发目的而购买已建立住宅前需要提交外国投资审批申请。

只要再开发真实地增加了澳大利亚房屋存量，通常，外国人可以为房产再开发目的购买已建立住宅。通常，澳大利亚房屋存量的增加意味着至少增加一个额外的住宅。

以下部分介绍影响审批通过的一些因素及批准时通常施加的一些条件。

将一个已建立的住宅再开发成多个住宅

如果拆除一个已建立的住宅或多个住宅，取而代之的是更多的住宅，那么再开发方案通常会被批准。批准的附件条件通常如下：

在拆除和再开发前，现有的住宅必须保持空置；

拆除现有的住宅并且新住宅在批准之日起的4年内竣工；

申请人收到住宅竣工证明30天内将其提交给审批机构。这可能是一个最终入住许可证或建造师出具的竣工证明。

批准后，如果再开发计划或使用房产的意图发生变化，外国人需要提交一个变更申请。

在特殊情况下，如果不能在4年内完工，外国人可以申请变更条件。变更申请必须在4年期限截止的至少2个月前做出，且需要交纳变更申请费。每份申请将根据个案的具体情况做出决定。

例子1

Brendan想要购买1个已建立的住宅进而再开发成4个住宅。他提交了购买该房产进行再开发的申请，并支付了申请费用。由于再开发项目将真实地增加澳大利亚的房屋存量，Brendan的申请获批，且只受一般条件的约束。

根据批准的要求，Brenda和他的关联人从购买成交起至房屋拆除前，任何人不能在该住宅居住，也不能用于出租。Brendan还必须竭尽所能在外国投资批准之日起的4年内完成再开发项目。

例子2

Gina想要购买3个毗邻地块上已建立的住宅，进而再开发成一个拥有20户住宅的小区。她为每个购买提交了申请了并支付了相关的申请费。由于再开发将真实地增加澳大利亚的房屋存量，Gina的申请获得了批准，该批准只受到一般条件的限制，即再开发成多个住宅。

保留一个已建立的住宅并建造一个额外的住宅

如果即将建造的额外的住宅与现有住宅的大小和金额匹配，并且新住宅一旦被建造，这两个住宅或者任何其中一个可供独立第三方使用（通过出租或者出售给第三方）时，保留已建立住宅并建造一个额外的住宅的申请通常会被批准。

如果额外的开发仅仅是对现有住宅的扩建或翻新或者与现有住宅的接通（例如以祖母房、娱乐房为家庭成员提供住宿或作为客房）的申请通常将不被批准。

例子3

James想要购买一个已建立的住宅来并在其上建造一个额外的住宅。打算额外建造的住宅是位于该地块后面的一个单独的、独立的房子并与现有的住房大小相似。James打算完成再开发后将两所住宅都出租。

James申请购买该房产并支付了相关的申请费。因为拟定的再开发将真实地增加澳大利亚的房屋存量，James获得了批准，该批准仅受一般条件约束（其中一个住宅出租或出售给独立的第三方）。

例子4

Celina想要购买一个已建立的住宅,计划保留该住宅并在其上额外建立一个祖母房。该祖母房将是一个独立的住宅，比该已建立的住宅小很多。Celina计划用该祖母房来招待家人和朋友度假住宿用。

由于该类申请未能真实地增加澳大利亚房屋存量，通常，该类申请将不会被批准。

将一个已建立的住宅再开发成一个新住宅

通常，如果外国人提交的购买一个已建立的住宅并计划将其推倒重建成一个新住宅的申请是不会被批准的，无论现有的住宅的条件如何。

这个规则同样适用于外国人寻求购买2个已建立的住宅拟再开发成2个新住宅、3个已建立的住宅拟再开发成3个新住宅（等等）的情况。

根据澳大利亚的外国投资框架的规定，如果空置的土地上曾经有过一个住宅，那么其将通常不被视为空地。因此，外国人通常没有资格购买以前建过住宅的空置土地（除非拟在土地上建设多个住宅并增加了房屋存量）。

费用

只有在缴纳了相关的费用后，申请人购买住宅房产的申请才会进入审理程序。

处罚

如果违反了澳大利亚的外国投资规则，可能会受到严厉的处罚（包括民事和刑事处罚和处罚命令）。

违反澳大利亚的外国投资框架也可能引起其他执法机构和其他联邦部门（例如移民和边境保护部门）的注意。

如何申请

购置以下资产的申请需要使用澳大利亚税务办公室的外国投资申请表格：

• 新的住宅

• 空置的住宅土地

• 二手或已建立的住宅

• 已建造的住宅的豁免证书

 提交申请时应确保信息的正确性，申请一旦获批，相关详情的变更（例如姓名或房产地址）可能需要重新提交申请并缴纳申请费。

更多实用信息，敬待下期更新。

重要提示

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作者简介：

唐林，本科学工，硕士学理，博士化工。移民澳后，始读法律。1999年成立留学生背景第一个律师事务所。2003年把所开到北京。业务包括并购、地产开发、商业纠纷和移民。是唯一给注册移民代理上课的华人老师。华人圈内素有“要移民找唐林”的说法。还是全国政协海外委员，中华司法研究会理事。