数据解读 | 墨尔本表现力压悉尼-8月5日拍卖前瞻

1，悉尼房市热度低于去年

我们先看最近八周的清空率及中位价图表，继6月24日中位价创造八周最高纪录133.5万澳币之后，7月1日，7月8日，7月15日中位价呈现的是一个谷底反弹的趋势，不过到了7月22日，中位价109万的数值，打断了上涨周期，也创下了八周以内中位价的最低记录，7月29日中位价反弹为110万。

从清空率走势来看，之前的上升趋势被打断，不过也是正常波动。

悉尼的拍卖数量方面，九连跌（从5月20日的880套连续下跌到7月22日的479套，统计不包含6月10日公众节假日的407套）的趋势和清空率的上升是背离的，7月29日拍卖数量连续下跌的趋势中止，提高到537套。

相比去年同期，清空率从冬天到春天都是一个先抑后扬的走势，而且两条曲线的匹配度非常高，季节性变化对清空率的影响很稳定。不过悉尼今年清空率普遍比去年同期要低。一定程度上反映了市场并没有去年那么火热的事实。

和去年同期八个周相比，悉尼拍卖中位价平均都有10%以上的提高，但7月22日的数据让人失望，109万的中位价是2017年2月以来悉尼最低的水平，而且比去年同期的121万减少了近10%，7月29日数据同样没什么起色，中位价两周都比去年同期要低，而且幅度不小。

2，墨尔本力压悉尼

我们再来看墨尔本，八周内最高是6月24日的89万，最低是7月1日的68.2万，7月29日清空率76%，中位价74万，属于中等偏低水平。最近四周以来，中位价都在74-75万之间，但清空率比悉尼都要好。

拍卖数量方面，剔除6月10日的假日，经过6连跌后（从5月27日的1143套持续下跌到7月15日的636套）站稳反弹，连续两周上升。

和去年同期相比，墨尔本在7月之前表现都很好，胜过去年。但是从7月8日开始，清空率（7月8日，15日）两次结果都低于去年同期，7月22日，29日，两条曲线再次交叉重合，相比悉尼，墨尔本的市场表现要好一点。

墨尔本中位价和一年前相比，基本也有两位数的涨幅，但最近三周（7月15,22，29日）基本和去年持平，相比悉尼的下降近10%，墨尔本市场表现更好。综合清空率和中位价的表现，我也不难得出在过去的一月，一季度或者一年内，墨尔本二手房房价表现都会比悉尼要好（后面的数据也认证了这个结论）。

3，其他城市：堪培拉90%清空率

此外7月29日的拍卖，布里斯本上市106套，是最近八周以来的最大数量。阿德莱德54套，比7月22日的62套要少。堪培拉两周（7月22日,29日）分别为36,37套。

当天的清空率方面，堪培拉表现非常抢眼，90%的清空率，非常罕见，不过中位价只有63.1万，相比7月22日的80.7万，给人一种降价售罄的感觉。布里斯本清空率7月29日清空率55%，属于一般水平；阿德莱德7月29日的清空率只有54%，录得八周最低水平。

4，最新澳洲房价增长指数（20170803）

我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数，该指数不分独立屋和公寓市场，统一计算。其中，在截至8月3的过去一年，悉尼房价增长12.21%，墨尔本增长16.02%，布里斯本2.97%，阿德莱德2.35%，珀斯垫底，下降2.13%。

而最近一个季度（三个月），悉尼墨尔本房价分别增长2.18%和4.04%，墨尔本的季度表现非常强劲，年度表现也优于悉尼，难得的是这种强势持续了很长一段时间。

如果独立屋和公寓分开比较，按照Corelogic最新的七月月结数据，我们可以看到独立屋和公寓市场差异很大。

首先看独立屋，在截至7月31日的过去一年了，墨尔本以17.17%的高增长夺冠，堪培拉紧随其后，录得15.15%的成绩，而悉尼以12.81%排在了第三。假如说堪培拉交易总量少，数据可信度会打折扣，但是墨尔本的独立屋增长的确超过悉尼。堪培拉和悉尼只能争第二而已。

但是在公寓市场方面，墨尔本的增幅（4.63%）不到悉尼（10.3%）的一半。这也是人们常常诟病墨尔本公寓的真实依据。不过墨尔本的开发商已经在慢慢撤出内城区，到中环，外环去建联排别墅和独立屋了，因为后者的价格增长非常不错。公寓方面，悉尼以10.3%的年度增长排在首位，堪培拉以9.99%排在第二位。

所以，是否可以简单概括成，在过去的一年或接下来的短期，如果只能投资独立屋，墨尔本优先，如果只能投资公寓，悉尼优先，至少从数据上来看，是比较正确的选择。

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