建筑师宝典：解读开发申请DA，CDC（图）

我们申请房屋修建，设计申请有两种方式：一，Development application，通过之后再申请Construction Certificate，这种方式快则2个月，慢则半年甚至更长；二，Complying Development Certificate，简称CDC。俗称建造快速申请，只要手续齐备，报建申请最快2周左右就可以下来（PCA需要通知邻居，14天之后才可以拿到审批，所以正常来说审批所需一个月）。

CDC VS DA，为什么挑选CDC？

笔者曾经做过的一个室内设计项目，造价在25～30万之间的一个室内装修项目，需要改变原有房间布局，增加一个卫生间，改变原有厨房结构与部分外观。如果通过Council去申请DA，流程如下：

1.装修设计，出设计图纸（一般来说包括了现状和建设后的平面图、立面图、与剖面图，至少6张图纸）；

2.做可持续性发展分析报告BASIX report（由于此设计改变了窗户，影响了原有采光）；

3.出一份环境影响报告Statementof Environmental Effects（SEE）；

4.在图纸完善的基础上，递交DA申请，预计需时6周时间审批，期间Council需要得到邻居的意见（通常申请都会挑选在一些比较长的公众假期，以期待邻居安排了中长途的旅行，而没有时间进行意见反馈）；

5.在DA审批通过后再做施工报建Construction Certificate图纸，期间需要结构工程师structureengineer 出结构图纸；

6.建筑设计图纸与结构图纸协调完毕后递交给PCA，通常需要打印后邮递给PCA，同时还要发送电子版；

7.CC申请通过后才可以进行项目建设，即是开始施工。

以上流程短着三个月，长着半年。以一套贷款1百万的房子计算，这半年的利息可以高达2、3万了。

现状图

改建部分

设计图

CDC申请实际流程梳理

而笔者这个项目是通过CDC去申请，实际操作的流程如下：

1.由于在设计初期阶段，笔者提供了几个手图方案给户主挑选，选定之后马上进行图纸制作，一周之后完成设计图纸，发送给BASIX顾问与结构工程师，同时发送电子文档给PCA做预审，并且让PCA报价，此环节还需要附带Section149 （2）certificate，通常在房屋买卖合同中会有，不然需要向council购买；

2.PCA预审与报价在收到笔者的电子文档之后2个工作日内回复，户主同意报价并付款给PCA；

3.结构工程师与BASIX顾问花了大约3天时间完成图纸与报告发回给笔者；

4.PCA收到付款通知后，给笔者发来了CDC审批所需清单，除了设计图纸，BASIX报告还需要有Sydneywater的一个费用，大约17块左右（因为改动了卫生间布局），还有长期服务金（long services levy，价格跟工程款有关）另外还有一些其他的申请费用；

5.笔者跟户主协商之后在网上缴费，同时把各种设计图纸与报告打印出来，邮寄给PCA，同时电子邮件把所有资料发送给PCA；

6.PCA在收到电子邮件之后通知council，同时也会发信给物业周边邻居通知此物业即将有工程进行；

7.邻居收到信件后，马上找到户主想要拿到设计图纸；由于是CDC申请，设计满足了所有规范要求，所以户主婉拒了邻居的要求，邻居最终得不到设计图纸，也就无从评价和给出意见；

在PCA通知了邻居14天后，笔者收到了CDC的批准申请。

此项目从户主与笔者签订设计协议开始算起，4周时间拿到了施工许可。比DA申请流程节约了至少2个月的时间，也就是说在这个项目上，CDC比DA在流程上至少节约了两个月的银行贷款利息。

CDC 的局限性

看到以上流程的对比，笔者相信很多读者都会非常希望能通过CDC来进行房屋建设申请了，只不过CDC也有它本身的局限性。

前文所说的房屋装修，还包括了一个露台的改造。原有木结构露台由于缺少维护，并且曾受白蚁破坏已经不太稳固；原有的木栏杆并不符合现行建筑规范；一旦要改造基本整个木结构露台就要全部拆了重建。在跟户主沟通过程，户主希望能尽量扩大露台面积，以增加一个比较舒适的室外活动空间，但是这样一来露台面积就会达到35平米，这是超过CDC可以审批的面积（CDC的审批主要根据是State Environment Planning Policy 2008和BCA，CDC允许的露台面积不能超过25平米）。

如此一来，此露台的改造就必须要通过DA来申请，而不能通过CDC来申请，只能通过DA来申请了。

DA申报的立面图与透视图

类似的流程，在CDC图纸制作的同时，笔者也预备了另外一份DA申请的图纸。在图纸完成后，准备了一份Statementof Environmental Effects，打印成3份图纸与一张CD递交给council来报批。

报批之后，council给邻居发信，并且附带了设计图纸展示出改变的状况。邻居看到信件之后马上跟户主沟通，提出了一定的修改要求。幸好修改不大，对整体效果影响极少。Council在审核图纸和收到意见反馈后，给笔者打了一个电话，告知DA申请的进度，并提出给与有条件性通过，需要笔者在做施工申请图纸construction certificate阶段满足邻居提出的修改意见。在笔者同意之后的一周，council发出了DA申请批复，果然是有条件的通过（conditional approval）。

什么情况下不能用CDC申请？

那么还有什么情况下是不能通过CDC申请的呢？简单来说以下情况是不可以进行CDC申请，必须通过DA申请的：

• 房子在历史文化保护区内，可能是建筑本身，也有可能是周边景观（heritage conservation zone）;

• 在火险保护区内(Bushfire Prone zone);

• 房子落差超过1米以上;

• 阳台或露台超过25平米以上的;

以上情况不可以通过CDC申请，只能通过DA申请批复。

通常在申请CDC的时候，PCA会要求一份Section149 （2）certificate，通常会在房屋的买卖合同里面有（是一份关于房屋所在区域和现状的证书），他们在查阅过这份certificate之后就可以知道项目申请能否采用CDC申请了。