北京和悉尼楼市都要软着陆？这次或许没这么幸运

毫无疑问，悉尼的楼市在趋冷。而远在北半球的另一大都市北京的房价也已经连续第五个月环比下跌。房价下跌并不可怕，只要是“软着陆”，就无须任何担心。但悉尼和...

根据房产大数据公司CoreLogic最新发布的拍卖结果报告，周末澳洲首府城市的拍卖清盘率从此前一周的63.5％下降至63.1％，远低于去年同期的71.6％。悉尼的清盘率更是从前一周的62.4％下滑至58.7％，同样远低于去年的73.7％。拍卖量为990套，低于去年同期的1168套。

一南一北 都在变冷

按照CoreLogic的统计，悉尼房价上周环比下跌0.2％，过去四周下跌0.7％，同比仍较去年同期上涨4.2％，但曾经两位数的高增长已成历史。

毫无疑问，悉尼的楼市在趋冷。

而远在北半球的另一大都市北京的房价也已经连续第五个月环比下跌。据麦田房产统计，10月份新增房源挂牌量，环比9月增长了30%，创下了今年3月以来的新高，降价房源比例高达92%。

房价下跌并不可怕，只要是“软着陆”，就无须任何担心。所谓楼市“软着陆”，是指房价高速运行一段时间之后，平稳地回落到适度增长区间，不会对经济造成明显的冲击。

但悉尼和北京的楼市真会拥有这样的“幸运”吗？许多分析师和观察人士都持有怀疑态度。

近日《澳洲金融评论报》发表了一篇Tony Boyd的署名文章，其中观点得到了澳洲知名资产管理公司Roger Montgomery创始人Roger Montgomery的赞同。

这篇文章的结尾引用了“IMF最近的报告”说，在全球48个信贷与GDP比率在五年内增长了超过30个百分点的国家／地区中，只有5个没有出现大幅的增长放缓或金融危机。这5个“例外”本身并不具代表性，因此几乎没有提供任何安慰。IMF还指出，当信贷开始激增时，如果信贷与GDP比率高于100％，结局都会是非常糟糕的。

Montgomery从世界银行在线数据库中提取了以下表格，显示了这些国家的信贷风险程度。 

图片来源：Roger Montgomery

Montgomery认为，中国房地产若出现危机，一定会对澳洲经济产生严重的影响。

警惕：繁荣或成泡影

澳大利亚面临的另一个风险可从新西兰储备银行（BNN）委托Maitland MacFarlan的调查结果中窥见一斑。

市场观察人士Philip Baker指出，“投资者应该担心房价崩溃的一个原因是，很可能会出现萧条，而楼市比股市更明显地出现‘繁荣－萧条’周期。”

他提到，Maitland MacFarlan对20世纪80年代末以来世界各地的房价崩盘进行了研究，其结论显示，，房产市场繁荣之后的结局是几乎有一半陷入萧条，而股市繁荣后陷入萧条的只有25%，并且即使楼市跌幅没有股市的大，楼市价格下跌的持续时间也会更久，房价暴跌的时间明显长于股市萧条。

“虽然房价跌幅可能比股市要小，但它表现出更持久的U型下滑和复苏，下跌期要持续四到六年，”Baker说。

他进一步提醒说，考虑到四大银行占S＆P ASX 200指数的25％，本地投资者会遭受双重打击。

Montgomery指出，根据他们的统计，四大银行在ASX 200的权重为27％。“很明显，如果房价崩溃，银行将会出现问题，这意味着股市和房地产衰退的情况下，投资者的避风港也在减少。

Baker警告，报告发现，住房市场的“软着陆”是很少见的，“它们不经常发生”。

“一个针对49个楼市繁荣和萧条的案例研究表明，并没有房产投资“温和”或“逐步”下跌的例子。”

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