澳媒：中国政府推动租赁住房，以遏止疯狂的房价

图：中国正在推行强调租房的住房模式。图来源：AFR

《澳洲金融评论》报道，中国领导人发起了世界上最大的实验，旨在遏止失控的房价。

推动租赁物业

从2016年10月份起，推动 “租房”的住房模式，开发商、银行、地方政府，甚至最大的证券交易所，开始进行一系列的配合活动。

 这是一揽子计划的第一步，包括一项期待已久的物业税。这个计划将在未来数年内展开，以遏制中国房地产市场--全球最疯狂的房地产市场之一。

 瑞穗证券亚洲公司的亚洲首席经济学家沈建光（Shen Jianguang）表示：中国房地产市场正处于巨大变革之际。 “出租物业的推动，表示一种新的模式正在出现。”

图：中国房地产市场正处于巨大变革之际。  图来源：网络。

 中国政府正以强大的主导力量，来解决全球政策制定者面临的相同困境：主要大都市的房价不断上涨，导致普通人买房困难的加剧。

 中国现在推出的解决方式，似乎是在资本主义狂潮(促使上海和北京房价高涨)，以及共产主义 (强制住房由工作单位分配)之间，建立一个新的市场模式。

 威斯康星(Wisconsin)大学的邓永恒表示，建立一个充满活力的租赁市场，将有助于化解房价“不合理”的风险。他们开展了一项研究，显示2004年至2016年北京地价上涨了1538％。

 瑞银集团（UBSGroup AG）经济学家王涛周四表示，人们在住房的支付减少后，长期的影响可能包括推动开发商的整合，以及促进人们的消费支出。

图：长租公寓市场：魔方公寓。    图来源：网络

 在中国各地，大型租赁综合体正在建造或正在规划中，这些项目的资金也正在筹备中。这些变化可能会改变开发商的业务，动摇政府的收入，让更多的中国公民成为终身租房者(像德国人一样)。

新的住房模式

从经济理论上说，一个蓬勃发展的租赁市场会增加住房的供应量，并在房地产持续13年的反弹之后，协助稳定房价。佳富龙洲(GavekalDragonomics)商务咨询公司驻北京分析师RosealeaYao表示，“拥有住房”的旧模式，造成了大量的投机心态和疯狂的价格上涨。现在这种模式即将结束。

 从北京到上海的各城市政府，已经预留公共土地，只拍卖给开发租赁项目的物业公司。中国最大的销售开发商碧桂园宣布，计划在三年后提供100万套房源。

 银行也提供给开发商融资租赁项目的信贷额度，而上海证券交易所也鼓励银行提供以租金收入为主的投资产品。

图：长租式公寓市场细分。  图来源：网络

中国政府正试图改变一个普遍的观点：投资房产是一个单向的赌注，任何一次短暂的下跌，随之而来都是繁荣的市场。

 新模式面临的挑战

沈建光表示，与其他国家相比，中国的房屋租赁市场在很大程度上是欠发达的。虽然不到二十年前就开始了住房改革，但现在居住在自有住房的人口比例高于大多数发达经济体。

 其中一部分是对所有权的偏好。随着现在被改变的“独生子女”政策下出生的儿子争夺新娘特别激烈，拥有住房成为许多女性评价未来丈夫的先决条件。

 中国租房者的法定权利也相对较少。到目前为止，房东可以任意终止租赁合同，几乎可以使用任何的理由。大部分租房质量低下，部分单元房甚至缺乏自己的浴室和厨房。

图：几大长租公寓品牌。  图来源：网络

房主也享有更好的社会福利和当地公共服务。除了全国最大的城市外，购房者可以直接获得当地的户籍或户口，但是从其他地区搬迁的租房者通常不会获得当地户口的资格。

 即使新的政策可以帮助改变这种思维方式，挑战还是相当多的。

首先，中国领导人必须确保他们能够控制市场，而不会重创房价。

其次，他们还必须平衡其他潜在的驱动因素，指出需求放缓。还有，官员们需要放弃一个旧观念：房价暴涨才能提振经济。

图：政府规划影响市场。  图来源：网络。

 根据东方证券公司的估计，在政府的支持下，到2030年中国租赁市场的规模扩大，可能年租金将达到4.2万亿元人民币（6580亿澳元），几乎是2017年房屋销售总额的一半。

以下是一些城市、开发商和其他人士为支持政策所采取的措施:

 至2020年，上海将分配4250万平方米的土地给出租房，比出售住房的用地还要多。到2020年，将增加约70万套，占总供应量的41%。

 到2021年，北京有约30%的新住房用于供应出租。

 在广州、南京等13个城市的试点项目中，农村所有的集体土地可以转为出租住房。一些城市还鼓励将写字楼、商场和工厂转换成出租房。

图：金融机构神助攻房屋租赁市场业内：租金或加速上涨。 图来源：网络

 一些房地产公司将租金收入证券化，将其纳入房地产投资信托基金。上海证券交易所批准了保利地产集团提供的此类产品，并呼吁开发商推出更多的此类产品。

 中国建设银行计划为租赁住宅项目提供信贷额度。为了吸引租户，这家国有银行在深圳设计了一套罕见的“租金贷款”，以协助租户支付租金。据财新杂志报道，无需抵押物，公寓租户便可以借到100万元人民币，贷款年限长达10年，贷款利率比抵押贷款便宜。

图：建行广东省分行与33家房企共推住房租赁市场。 图来源：网络

事实上，如万科等开发商早已开始寻觅住房租赁市场的商机。

中国万科公司推出一套一居室的公寓，目标锁定上海千禧一代，并将其改造成宿舍式公寓，房间面积从161平方英尺到215平方英尺不等。该公寓还提供公共区域，比如一个室内健身房和用于食品和饮料的自动售货机。

 万科驻上海的租赁业务负责人严勇表示，在初期提供的395套公寓中，约有95%是出租给32岁以下的个人，租金从每月2600元到3400元不等(约407澳元至532澳元)。

图：基汇资本向长租公寓运营商湾流国际进行投资。  图来源：网络

机构投资者也开始意识到这一市场的发展前景。2017年9月，基汇资本（Gaw Capital）宣布由旗下管理基金向湾流国际进行投资，后者为长租公寓运营商；同一时期，美国华平投资集团（Warburg Pincus）宣布对上海盛煦地产（NOVA）追加投资。

尽管分析人士表示，中国可能需要几年时间才能使政策见效。瑞穗证券亚洲公司的沈建光说：当中国几年前开始反腐运动时，人们并没有想到效果会如此显着，但事实证明这是超乎想象的。

图：瑞穗证劵亚洲公司董事总经理，首席经济学家沈建光   图来源：网络

 他表示，现在大多数人仍然相信房价不会下跌，投机活动持续猖獗。这是中国领导人需要遏制的地方。这也意味着：将会加重政策的执行力度。