全球央行普遍加息，澳大利亚房贷利率难逃上调命运？

近期负面新闻非常多，首先是澳大利亚板球队在南非曝出作弊丑闻，闹得沸沸扬扬。接着就是中美两国的贸易战逐步升级，以及潜在军事行动的威胁。

随后，在全球主要发达经济体央行先后宣布加息的背景下，澳联储宣布连续第20个月保持1.5%的官方现金利率不变，导致澳大利亚和其他发达经济体之间的利差进一步扩大。

尽管澳联储官方利率保持不变，但是澳大利亚国内银行进行离岸融资的成本已经上升。这种成本转嫁给消费者的最直接形式就是房贷利率的上调。因此，在过去十年全球的量化宽松、经济刺激政策逐步终结的同时，澳大利亚自然难以不受影响。

十年量化宽松政策终结

2017年9月，时任美联储主席的珍妮特·耶伦（Janet Yellen）一再坚定渐进加息的立场，并表示眼下是取消量化宽松政策的重要时机。尽管如此，金融街很多分析人士却低估了量化宽松政策终结所可能带来的深远影响。

自金融危机以来，美联储通过所谓的量化宽松政策，十年间加印了超过3.5万亿美元的货币。同时，官方现金利率更是创有史以来的最低水平，接近零利率。

至于影响？按照政府计划，新增资金理应刺激投资和就业。事实却与之相悖，我们看到的是量化宽松政策推高了全球各类资产价格，涵盖房地产到股票等等。但是，很少有人想过如果完全取消量化宽松政策，会导致什么？至少从目前的情况来看，的确如此。

截至2017年10月，美联储平均每个月加印的钞票约为100亿澳元。从表面上来看，这个数额并不大；尤其是和美国4.5万亿美元的负债相比更是如此。

但是，现实情况并非如此。我们看到自1月份利率走高以来，影响已经开始凸显。加息导致短期内现金短缺，流动性收窄进而推高大宗商品价格。另外，美国总统唐纳德·特朗普的大幅减税政策导致很多跨国企业收回境外投资，转向美国本土市场，进一步导致部分市场美元短缺。同时，中美两国之间的贸易战出现升级，影响进一步加剧。

可以确定的是，未来贷款难度增加。很多潜在的借款人可能会发现银行对待放贷的态度已经发生了明显变化。

澳洲房价是否会受影响？

从短期来看，答案是肯定的。

如果减息和经济刺激政策推动了房价的上涨，那么加息对资产价格的影响也就相应不难理解。历经近6年的快速上涨，我们看到一些首府城市的房价已经开始停滞不前，疲态尽显。

据统计，过去一年，悉尼房价下跌了2.1%，墨尔本也是如此。霍巴特成为唯一一个录得上涨的首府城市。澳洲银行业监管机构，澳大利亚审慎监管局（APRA）和澳联储开始加大力度严控高风险借贷行为。

对于那些在市场顶点或顶点附近贷款买房的人群而言，加息所带来的偿贷成本无疑也是最大的。一方面，加息会推升贷款买房人的贷款成本，进而对其持续偿贷能力构成威胁；另一方面，加息可能会加速房价的下跌，进而导致资不抵债的情况。

房产和外债共同作用

澳大利亚目前的外债净额超过1万亿，几乎是1990年的十倍。其中绝大部分外债为澳大利亚银行等金融机构海外融资所致。

一些经济学家认为，银行的海外融资实现了增值，推动澳大利亚变得更为富裕。但是，目前这笔资金的最大投资是房产。据统计，澳大利亚银行海外融资负债大约为7000亿，并投入了房地产贷款市场，推高房地产价格，进而导致后来贷款购房的借款人贷款额不断增加。

具体而言，澳大利亚四大行持有房贷总额的80％左右。房贷已经成为四大行的主营业务。

尽管房价的大幅上涨推升了国家财富，但是我们不能忽略的是目前同样居高不下的家庭负债率。据统计，澳大利亚家庭负债和年收入的比率达到200％，位于全球最高国家之列。

因此，加息自然会导致家庭预算收紧。作为应对，澳大利亚家庭最有可能的是降低消费。但是，不要忘了澳大利亚经济的最大驱动力即来自消费。同时，加息所可能导致的还包括银行融资成本、坏债率的上升。

因此，如果未来几个月，在全球发达经济体央行持续加息的背景下，澳大利亚银行迫于融资成本上升相应进行房贷利率上调，那么可以预见的是澳联储持续保持1.5%的现金利率不变。