房地产旧模式的“终结” 中国房地产迈向新时代？

明利：“房住不炒”和“租售并举”已经成为当前楼市的主基调。应当如何理解这种历史性转变？为什么说“租赁房”和“房产税”势在必行？

1987年12月1日，深圳敲下了新中国土地拍卖的“第一槌”。1988年4月12日，七届全国人大第一次会议通过修宪草案，将原宪法中禁止土地“出租”两字删去，明确规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，中国房地产市场化改革正式拉开帷幕。但是，此时的房地产市场还不具备“做强做大”的条件，主要存在购房需求人群范围狭窄和地方政府推力不足等问题。1994年的“分税制改革”在相当程度上奠定了中国房地产发展的动能基础，2001年加入WTO为中国房地产发展提供了重要的金融条件和经济基础，开启了中国房地产市场快速发展的“黄金时期”。然而，随着2008年金融危机到来，特别是2012年之后，中国的“出口导向”模式日益式微，政府对房地产的态度也从先前的“鼓励”和“调控”逐渐转变为“严控”和“限制”，“房住不炒”和“租售并举”已经成为当前楼市的主基调。那么，中国房地产是否正在迈向“新时代”？我们应当如何理解这种历史性转变？为什么说“租赁房”和“房产税”势在必行？

房地产是政府精心培育的“花朵”

中国的房地产市场基本发轫于2001年之后，1987-2001年间虽有零星的商品房供给，但受制于购房需求人群范围狭窄和地方政府推力不足等原因，中国商品房市场一直处于初始阶段。1994年“分税制改革”大幅降低了地方政府的财政收入比例，但国内市场经济地位的确立和地方官员新考核机制的建立让广大地方政府开始加入一场轰轰烈烈的“GDP锦标赛”，“财权”与“事权”的错位极大地刺激了地方政府通过土地出让获取经济建设资金的述求；1997-1998年的国企改革从根本上打破了计划经济的“铁饭碗”，实现了国有企业与企业员工在“人身关系”和“体制”上的脱离，造就了大量的潜在购房群体；随后出台的一系列房地产政策进一步强化和扩大了购房群体范围：1998年7月，《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制；2001年8月后，政府部门不再审批合作建房等。这些政策都为2001年后的房地产大发展奠定了制度基础、激励基础和供需基础。

虽然各种改革推陈出新，但为什么2001年之前的中国楼市一直发展比较缓慢呢？除了广大居民对住房的观念从先前固有的“计划分房”转向当前市场化的“货币购房”需要一定的适应期之外，还有一个至关重要的原因是普通居民基本没有购房能力，计划经济时代的“低薪”和国企改革带来的“下岗”让一般家庭难以承受高额的购房支出。然而，这种局面在2001年被打破，2001年11月中国加入了WTO，从此开启了国民经济高速发展的10年，外贸经济突飞猛进造就了一大批市场化导向的外贸企业和民营企业，也极大地加快了中国的城市化进程，大量农村人口开始向沿海地区转移，广东、福建、浙江等许多“小渔村”变戏法似的在一夜之间成长为国际化大城市，一部分“先富起来”且早已脱离了“国企体制”的老板和员工成为商品房的巨大需求力量。因此，分税制改革带来的地方政府财权与事权的错位极大地刺激了地方政府“做强做大”房地产的述求，国企改革、房地产法规改革和外贸经济的发展造就了大量具有购房意愿和购房能力的潜在客群，供需双方第一次在商品房市场上形成了共振。

房地产不只是财政的“钱袋子”

至此，我们找到了楼市的供需力量，但这远不是中国房地产的全部，我们还需要弄明白的一个问题是，政府为什么要推进房地产市场化改革？或者说，政府为什么要花这么大力气来培育房地产市场？一个显而易见的答案是，政府可以从房地产市场中获利，事实也确实如此，2010年地方政府国有土地出让收入超过3万亿元，占当年地方本级财政收入的74%，2010-2017年土地出让收入年均增幅超过7%，2017年更是高达5.2万亿元，辽宁、山东和重庆等部分省市的土地出让金占地方公共财政收入的比重连续多年维持在50%以上，九江、杭州、南京、长沙等城市的土地财政依赖度在部分年份甚至超过了100%。因此，说“有利可图是地方政府着力培育房地产市场的原因”似乎很有道理，推而论之，甚至有人认为“地方政府通过房地产来转移居民财富”。但是，如果我们仔细推敲就会发现，政府通过房地产市场与民争利的观点更多地是一种“静态”和“分配”的观点，只看到了政府从居民手中“转移”了财富，却未看到居民财富的来源，而这些财富来源恰恰与房地产市场密切相关。若简单地把房地产看成是一个分配问题，也就只看到了房地产的表象，很难理解当下“房住不炒”的主基调和国家大力发展租赁房的决心以及推立房产税的必要性和迫切性。对这些问题的深入理解需要我们对房地产的认识从“静态分配”的角度上升到“动态发展”的高度。

曾有学者认为，中国的房地产市场更多地充当了地方政府融资和企业融资的质押物的角色，这为我们更好地理解房地产提供了一个全新的视角。但是，这种理解仍然局限在封闭化的经济体系之内，似乎难以解释为什么中国房地产的“黄金十年”与出口经济的“黄金十年”高度重合，或者说，为什么中国的房地产周期与对外贸易周期高度共振。同时，该观点主要着眼于地方政府发展房地产的动机，基本忽视了房地产的需求端，似有“单腿走路”的嫌疑。因此，还需要我们从更为广阔的视角来看待中国房地产市场的发展进程。

从开放经济角度看，中国的房地产发展与外贸经济发展是一个硬币的两面，对外出口为中国经济体带来了“外来财富”，房地产市场将这些“外来财富”不断地“吸收”和“释放”，进而推动中国经济高速发展。这种“吸收”对内表现为原本非商品的一般土地开始转化为商品化的开发用地，相应地也就需要“占用”一定量的货币，这些被占用的货币成为M2减去GDP和CPI之后的残差项的主要构成部分。“吸收”了大量“外来财富”或“占用”了大量货币后的商品房用地随即进入开发环节，这会带来钢铁、水泥、管道，甚至建筑、冶金、家电等行业的大发展，相关行业兴起的过程就是国民经济高速发展的过程，也是拉动居民就业和提高居民收入的过程，在金融上表现为房地产和由房地产而兴起的相关行业以及购房的居民对货币的“释放”和“创造”过程。因此，我们不能简单地把房地产看成一个孤立的行业，也不能片面地将房地产理解为政府和企业的融资质押物，房地产在中国经济发展过程中充当了把“外来财富”在国内进行“资本化”的角色，它造就了中国经济的投资驱动模式，甚至在某种程度上直接促成了“高增长，低通胀”的“中国奇迹”。房地产投资占固定资产投资的比例常年维持在20%以上，房地产对GDP的综合贡献率也基本维持在20%左右。如果我们把出口赚取的“外来财富”看作是“基础货币”，那么这些基础货币还需要通过国内商业银行进行货币创造才能最大化地发挥作用，房地产正是在一定程度上扮演着“货币乘数”的角色，通过影响与之相关的近20个上下游行业实现了这些外来“基础货币”在国内的“资本化”。

房地产旧模式的“终结”与新时代的“再生”

既然房地产和外贸是一个硬币的两面，那么“出口导向”经济模式的式微必将带来房地产市场的衰落。一方面，快速下降的外来“基础货币”已经不再需要房地产这个“货币乘数”，另一方面，若继续坚持用房地产来做大“货币乘数”则会直接带来产能的大量过剩和宏观杠杆率的快速上升。在出口创汇时代，先创造M2，后创造基础货币，也就是说，M2里面包含了大量的基础货币，或者更直观地说，M2的增长在很大程度上体现了企业和居民资产的增长。但是，随着外汇占款带来的基础货币的急剧下降，人民币日益“失锚”，M2的内涵相应地从“国际开放式”走向了“国内封闭式”，它的增长直接表现为中国宏观杠杆率的上行。此时，若房地产再像以前一样高歌猛进，则居民杠杆率会随之快速攀升。数据显示，2002-2008年居民杠杆率（居民债务与可支配收入之比）基本维持在30%左右，但从2009年开始，居民杠杆率开始快速攀升，2009年为40.2%，比2008年增加了9.1%，2017年更是高达75.6%，2009-2017年均上升5%。这预示着传统的“政府卖地-房企开发-居民购房”的房地产旧模式难以为继，新时代呼唤新的房地产模式。

虽然房地产旧模式的继续推进很可能意味着杠杆率的快速攀升，但房地产依然在加快城市化进程、改善居住生活条件，甚至事关广大市民“安居乐业”等方面发挥着难以替代的重要作用。如何“趋利避害”成为摆在我们面前的重要课题，既要保留房地产的有利功能，又要避免传统开发模式对杠杆率的负面影响，“保护刚需”、“打击炒房”和大力发展“租赁房”无疑是最佳选择，尤其是租赁房不仅可以较好地满足国家加快城市化进程的述求，保障居民的居住需求，还可以从根本上抑制杠杆率过快攀升。2017年12月8日的中央政治局工作会议提出“加快住房制度改革和长效机制建设”，2018年3月5日的政府工作报告提出“培育住房租赁市场，发展共有产权住房，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，“租售并举”已然上升到住房制度层面，大力发展“租赁房”是完全符合中国房地产市场发展进程和国民经济发展阶段的重大历史性战略抉择。同时，为了净化房地产需求端，真正做到“保护刚需”和“打击炒房”，房产税也就成了必然选择，2018年的政府工作报告已经明确提出“稳妥推进房地产税立法”。

结语

通过回顾中国房地产市场的发展历程可以看到，80年代后期和90年代的诸多改革都为2001年后的房地产市场蓬勃发展创造了条件；加入WTO后，外贸经济的高速发展为房地产的快速发展奠定了经济金融基础。房地产的蓬勃发展较好地实现了把“外来财富”在中国国内的“资本化”，地产经济和出口经济相得益彰，共同推动了中国经济的高速发展。然而，随着外贸经济的日益式微，房地产的单边突进很可能进意味着宏观杠杆率的快速攀升；为了避免房地产旧模式对经济发展和金融稳定的危害，但同时还要保留房地产对促进城市化进程和满足人民群众安居乐业的需要等实用性功能，国家审时度势地提出了“房住不炒”的主基调，明确了“加快住房制度改革和长效机制建设”，提出了“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”和“稳妥推进房地产税立法”，这些政策都是符合中国房地产发展进程和国民经济发展阶段的正确抉择。随着相关政策的加速出台，中国房地产市场也将逐渐从以前“开发-销售”的旧时代进入“租售并举”的新时代。