每日地产 | 观点：别听所谓专家的话，澳洲房市不会崩盘

在过去12个月中，澳大利亚房价中位数下降了约4％。经过近几年房价飙升之后，这是一个合理有序的撤退。然而，房市前景陷入低迷，许多人声称“房产泡沫”即将成为“房市崩盘”。

身为一个澳大利亚人，一个有趣的事是我们每个人身边都有2500万个所谓的住房专家。用Google搜索“澳大利亚房价”（Australian house prices）这个短语，在0.54秒内你可以得到这个话题的10亿个结果供考虑。

在我看来，住房和整体经济并没有面临这个可怕时期所令人担心的火力全开。但预计房价中位数将会进一步显著下降（5％至10％），之后则房价出现漫长的低迷。

这将对一些在周期高峰期购买，支付过高的价格或过度借贷的房主带来真实的痛苦，特别是在人们失去工作或婚恋关系破裂的情况下。

我们已经经历过不平衡的评论。去年8月，Four Corners 节目对上一次房价飙升留下的“炸药桶”进行了尖锐的报道。那是基于一位极端看跌的经济学家，一位看跌的伦敦投资顾问和一位看跌的房贷压力分析师的评论。没有提供其他不同的观点。

上个月，九号台的60分钟播出了类似的报道，题目为“砖和屠宰”（Bricks and Slaughter），声称澳大利亚房市即将“坠落悬崖”。报道引述来自“房地产和金融专家”的评论预测房价下跌40％，对经济产生“灾难性”影响。后来，一些参与者批评这次报道歪曲了他们的观点 ——其中一位表示，他预测的平均房价下跌40％只是他20％的可能性。

但要保持平衡的前景并不容易。住房市场上的每一条新闻，包括每周拍卖清盘数据，都会被解剖开来，看看它对房市展望会提供哪些不愉快的消息。

事情是否真像唱衰大军说的那样糟糕，甚至有他们说的一半糟？房市前景中是否存在任何灰色阴影？

传统的住房问题的担忧——高水平的家庭债务和按揭贷款压力——被夸大了。

但更新的担忧，例如皇家委员会揭露的不正当的做法对银行贷款的影响，以及可能引入对负扣税政策和资本利得税的改变（如果工党赢得大选执政），将压低房价并限制经济复苏。是的，澳大利亚家庭现在是世界上负债最多的家庭之一。按揭贷款相当于家庭收入的130％之高，而全部家庭债务占家庭收入的190％。

但从澳大利亚家庭的总体资产负债表中挑几个数字——家庭总债务和按揭贷款债务——是不够的。这些比率不包括重要的“缓冲”，例如对冲账户，Redraw功能和提前还款（Pre-payment），这使家庭财务更具弹性。

净债务比债务总额更重要，但请注意所有尖锐的报告仅提及总借款。目前，提前还款相当于未偿还按揭贷款的18％。这是将近三年的提前还款。但情况非常不均衡：三分之一的借款人有超过两年的提前还款，而另外三分之一的人有不到一个月的。

在有关即将到来的房市危机的许多预测中，“按揭贷款压力”也很大。按揭压力通常被定义为还款额超过家庭收入的30％。由于低利率，面临按揭压力的借款人的比例并不比十年前高出很多。当然，由于80％的住房贷款采用浮动利率，随着利率上升，按揭压力将更加普遍。不过，或许还有一些安慰，因为下一次周期性的加息——可能在2019年末——将会是小幅的和拖长的。

储备银行观察到：“目前，总体而言，家庭似乎有能力管理债务偿还。可靠且相对及时的指标指出一小部分家庭的经济压力，但这并不普遍。”

对住房领域的其他担忧近期已经形成，包括作为货币政策一部分而引入的宏观审慎政策的副作用; 负责任的贷款法规；对皇家委员会调查可能引发的银行的额外监管措施；以及工党承诺取消对未来投资房的负扣税政策（新建住房除外）和将出售投资房时应付的资本利得税增加一半。