转折期迷雾重重 房市列车驶向何方?

澳洲目前的房市在经过两年的跌宕之后始见起色，买家和卖家却都如惊弓之鸟，迷茫无措，害怕错过出手的最佳机会却也害怕再次进入房市旋涡的死循环。目前，房市无疑已步入一个新的转折期，但转折之后房市列车又将驶向何方?迷雾有待层层剥开。

买方？卖方 ？“纠结”的市场背后 

目前市场似乎陷入纠结，与常规悖离的是，随着房价上涨、需求增加，卖方却陷入矛盾局面，不敢轻易出手。事实上，在房市出现转折点的这一特殊时期，买家和卖家都无从判断房市究竟处于何种境地。

创历史新低的现金利率固然催动了买方市场。

尽管8月房价创下近30年来最快的月环比涨幅，但买家需求仍然持续上升。

目前大多数贷款机构要求至少10%的存款准备金，但如果存款金额较高，则会获得相应折扣。负责监控利率和费用的 Canstar表示，那些存款金额达到40%或贷款价值比（LVR）达到60%的人，贷款成本可下降40个基点。

而随着澳元贬值以及英国脱欧和香港动荡等全球性因素，海外买家也加入购买悉尼和墨尔本蓝筹住宅地产的主力军。（详见本网早前报道《避险投资需求激增 海外买家瞄准澳洲置业新机遇》）

低利率环境固然有益，但目前随着贷款政策收紧，海外投资者的贷款审批依然有相当难度，不过也有不少在澳洲有分行机构的海外机构开始尝试通过另类路径向海外购房者提供贷款，如新加坡银行推出的澳洲房贷计划，且最后以新币还款还能获得0.1%的利率折扣。

许多房地产中介表示，最近的两次降息正在促进大选后的房市反弹，由此买家兴趣上升，房价也被推高。

房地产中介称，墨尔本和悉尼的许多房产都以10%至15%的溢价出售。

目前市场正在发生变化，市场库存不多，高端市场的库存则更少，墨尔本热门市场和悉尼海港地段的房产售价通常超过500万澳元。

买家代理机构Morrell and Koren的董事Emma Bloom谈到高端买家面临的困境，表示“目前需求非常强劲，墨尔本的高端房产供不应求。”

高需求带来的卖方市场却并未纾解卖家担忧，卖家面对市场的不确定性也仍惴惴不安。

据全球投资银行摩根士丹利估计，过去12个月来，全澳房产挂牌数量下降了23%，房价年度增幅仍比去年低6%。

复苏之路还有多远

目前澳洲春季销售旺季似乎即将迎来爆发式的开局，全澳房价环比涨幅从7月份的0.1%飙升至8月份的1%，创下自1989年以来出现的最大月度涨幅。其中悉尼和墨尔本8月份的环比涨幅分别为1.6%和1.4%。

图表来源：CoreLogic

但尽管悉尼和墨尔本涨势强劲，全澳范围内的房价并没有出现大的增长，其他首府城市如珀斯继续下降。根据CoreLogic的数据显示，布里斯班从近期低点回升，拍卖成交率约为45%，而阿德莱德和堪培拉的拍卖成交率都在60%以上。

根据CoreLogic分析数据显示，过去12个月来，靠近便利设施（如海滩或商店）和靠近交通的热门郊区受市场低迷影响较小。

例如，悉尼棕榈滩（Palm Beach）和沃克鲁斯（Vaucluse）的房屋价格上涨约14%，达到通胀率的7倍多。墨尔本贝圣基尔达（St-Kilda）和马尔文（Malvern）的房价则上涨了3%至4%。

SYDNEY

MELBOURNE

图表来源：CoreLogic

而目前随着对高层建筑缺陷的担忧加剧，对低层公寓的需求开始增加，具有花园或私人入口等高达约8层的公寓大受欢迎。

房地产研究机构SQM Research表示，春季销售旺季在即，8月份全国房地产挂牌数量较上月增长约3%。

SQM Research董事总经理Louis Christopher表示：“随着春季即将到来，房屋挂牌数量的上升也可能代表着某种程度上的信心回归。”

据SQM研究数据显示，房屋要价自5月18日联邦选举前一周触底以来，已上涨5.6%。墨尔本有小幅上涨，而布里斯班则保持稳定。该研究机构预计悉尼和墨尔本或在明年实现两位数增长。（详见本网早前报道《悉尼墨尔本房市开始复苏 乐观预测或于明年实现两位数增长》）

但Corelogic却并不认同Christopher的过度乐观前景。该机构研究主管Tim Lawless表示，悉尼和墨尔本显然是第一个对近期政策刺激做出反应的市场。但目前从宏观角度来看还没有任何证据表明房价即将进入快速增长阶段。

目前悉尼房产库存7月份上涨了5%，但8月水平较去年同期仍下跌逾15%，尽管。墨尔本库存7月份上涨了7%，但8月水平较去年同期仍下降了2%。

墨尔本买家经纪机构Cate Bakos则特别敦促投资者不要急于进入市场，可以等到更多库存开始进入市场。

有分析显示，未来几周悉尼和墨尔本库存会有大幅增加，每周或新增1000多个楼盘，因此买家可以耐心等待合适时机。

复苏之路能走多远

目前买卖双方面对房市大跌之后的反弹并不确定，房市复苏终究只是一场短暂的呼啸或是长远的持续，是买卖双方面临的一个关键问题。

根据全球投资银行瑞银（UBS）的数据显示，目前的超低利率环境有可能使房地产价格泡沫再次膨胀，澳央行为修复住房市场实施的货币宽松政策或导致市场更加恶化。

报告称，政策制定者正在不断下降的购房者负担能力和试图提高净息差的银行之间“走钢丝”。

一方面，投资前景低迷和经济数据疲软的现状加大了央行降息压力；另一方面，目前房地产反弹速度较快，若央行再次降息，可能出现房市泡沫。（详见本网早前报道（详见本网早前报道《房市增速与经济放缓拉锯战下 澳央行路在何方？》）

国际贸易威胁以及经济疲软环境本身对房市走向造成威胁，不确定的降息前景更是为房市前景蒙上一层阴翳。

摩根士丹利认为，目前看来市场前景非常平衡，但由于信贷供应和租赁收益率等主要市场驱动因素持续走弱，加之就业、工资增长和经济活动等其他关键指标仍然疲弱，意味着投资者和购房者应谨慎行事。（详见本网早前报道《摩根士丹利：房价回温不等于持续反弹》）

数字金融分析公司（Digital Finance Analytics）负责人Martin North则警告投资者谨防“牛市陷阱”。Martin North担心经济疲弱可能导致房价在未来12个月内出现“横移”，甚至下跌。此外，国际贸易等不稳定因素也可能对市场情绪产生不利影响。

新南威尔士大学的经济学教授理Richard Holden则表示，尽管人们对工资增长缓慢和就业疲软“非常担忧”，但创纪录的低利率和监管机构放松信贷限制正在提振信心。