【干货贴】疫情之下，关于房租问题精华答疑Q&A

随着COVID-19疫情的不断蔓延，澳洲的各行各业均受到了不同程度的影响。其中，伴随房租问题而产生的房东与租客之间的纠纷显得尤为严重。

最近，我们律所收到了大量关于租赁纠纷的法律咨询。本文将大家最常见的一些问题总结如下：

一、在COVID-19疫情危机之下，房东可以驱逐房客吗？

澳洲总理莫里森在2020年3月29日宣布各州和领地已同意在6个月内暂停驱逐房客，但是详情仍然有待公布。

目前，房东仍然可以如往常一样履行法律程序，他们必须仍然遵守《2010年住宅租赁法》（Residential Tenancies Act 2010）中的规定。房东不可以在没有新州民事及行政法庭（NSW Civil and Administrative Tribunal (NCAT)）的法庭令的授权下，私自驱逐房客，同时，只有执行吏（Sheriff）可以实际驱逐房客。

二、在COVID-19疫情危机之下，房东可以终止租约吗？

房东需要根据《 2010年住宅租赁法》中规定的有关原因，与房客终止租约。具体情况请参见以下链接：https://www.fairtrading.nsw.gov.au/housing-and-property/renting/ending-a-tenancy。

三、如果房客面临支付租金的困难，怎么办？

如果房客面临支付租金的困难，并且已经开始欠租，那么房客应该立即与房东或者中介沟通。房客需要解释他们目前的处境，并尽可能与房东或者中介协商一个合理的还款计划。

任何还款计划都应该是书面的，且由房东与房客双方共同签署的，以此来避免未来可能发生的误会与纠纷。

但是，房东并非一定要与房客达成还款计划。房客拒不支付租金依然是一种违约行为，并且可能导致租约终止。

如果房客与房东已经签署了固定租期的租约（a fixed term agreement），并且房客认为如果租约继续下去，其将遭受严重的生活困难，那么房客可以向NCAT申请以生活困难为由终止租约。

四、房东如何可以进入其出租住宅？

所有房地产专业人士都应执行目前的社会疏离措施（social distancing measures），并遵照新南威尔士州卫生局（NSW Health）提供的建议。

房客可以与房东或者中介讨论推迟一些并不紧急的维修，房屋保养或者检查。在没有房客同意的情况下，一般房东或者中介需要给与房客适当通知，并遵循相关法律，才可以进入其出租住宅。关于如何送达通知，请参见以下链接：

https://www.fairtrading.nsw.gov.au/housing-and-property/renting/during-a-tenancy/serving-notice-to-tenants。

五、目前还可以做开房检查（open house inspections）吗？

目前澳洲政府已经在2020年3月25日出台政策，宣布所有室内和现场房地产拍卖和房屋开放均被取消。

六、哪里有关于房租问题免费独立的咨询机构？

目前，Tenants’ Advice and Advocacy Services可以为新州境内的房客提供免费、独立的信息与建议。房客可以通过Tenant’s Union of NSW的网站寻求当地的服务：https://www.tenants.org.au/contact-us。

七、海外的留学生可能关心的问题

01

如果房客无法回到澳洲，那么房客在承租房屋的个人物品如何处置？

关于个人物品的安排，最好在房客与房东终止租约时做好约定。房东或者中介在没有给予房客通知的情况下，一般不能处置房客的个人物品。房客可以与房东或者中介协商将其个人物品存放到某处直到房客回来。通常，房客需要支付房东一定的存放费。或者，房客可以安排其朋友或其他信得过的人来将个人物品取走。

02

如果房客因为疫情影响，无法进入澳大利亚，那么房东应该退还定金（holding fee/ deposit）给房客吗？

如果房客决定无意承租，或者在到期日前不采取行动来承租（到期日通常自房客支付定金之日起的第七日），那么房东或者中介通常不会退还定金。

03

如果房客已经提前支付租金与租金保证金（bond），但是没有与房东签署租约（tenancy agreement），目前房客无法进入澳大利亚，房客可以要求退款吗？

除非通过公平交易署（Fair Trading）付款，否则房东或者租客不能在签署租约之前收取租金保证金。除此之外，在租约签署前，房东或者中介不能收取租金。

房客可以向房东或者中介解释自己目前的处境，并通过协商的方式实现租金与租金保证金的退还。

04

房客可以更改租约的开始日期吗？

如果房客已经与房东或者中介签署了租约，那么租约将在协议上约定的特定日期开始。一般房客只有在房东书面同意的情况下更改开始日期。如果房东不同意，那么房客需要从租约开始日交付租金。

有关房租问题的政策目前变化很快，本文内容可能在未来不再适用，请大家实时关注最新动态。

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