2022年联邦选举，将给澳大利亚的房地产市场带来怎样的影响？

澳大利亚人将在今年5月纷纷前往投票站，就下届联邦议会的组成进行投票，并决定政府是否会发生变化。

上次大选，当Bill Shorten为国家最高职位向Scott Morrison发起挑战时，房地产市场在漫长的竞选中感受到了强烈的连锁反应。

但这一次，大选对房产行业的影响可能会非常不同。

澳大利亚房地产协会会长Hayden Groves表示，在联邦大选前，澳大利亚人通常可能不愿意将自己的房子挂牌出售或出租，但他相信这次房地产市场会更加稳定。

Groves表示：“每当我们准备选举的时候，这似乎是市场的一种自动反应。人们往往会把球杆放回架子上观望，而不是推进他们的房地产计划。”

“目前，除了鼓励人们参与房地产市场之外，两大政党的任何一方都没有拿出任何其他举措。”

PropTrack经济学家Angus Moore表示，联邦选举可能会暂时阻碍房地产市场活动，不过他预计这次影响不大。

Moore表示：“我认为，我们不会看到买家或卖家信心或市场状况受到太大影响。”

“并没有很多针对住房的政策被标记为大选的内容，所以我们不太可能看到这对市场的任何一方造成压力。

“两党都没有表示会有任何将影响首次置业者、投资者或寻求住房升级的现有业主的主要政策改动。”

在2019年和2016年的联邦选举举行之前，房地产是一个热门话题，当时房地产市场的不确定性集中在工党现已放弃的负扣税和资本利得税改革上。

Groves指出，现在两党都支持保留负扣税。

“这与2016年和2019年的选举非常不同，我们很高兴这种确定性被提供给了我们的市场、企业、投资者和租户。”

业主避免在选举日举行拍卖

Groves表示，房产中介通常会建议业主避免将房产拍卖安排在投票日。

“一般来说，人们在选举那天会分散大量精力去投票，去参与我们的民主生活，在星期六享受一两份投票站外售卖的‘民主香肠’。”

Moore也表示，业主很可能会避免在投票日举行拍卖，就像他们避开复活节假期和Anzac Day的长周末一样。

“选举可能会给市场活动带来暂时的逆风，因为人们希望自己的拍卖活动不会被竞选干扰。所以这将是一个暂时的不利因素，但我要强调这是暂时的。”

虽然上个周末的拍卖活动非常繁忙，但复活节期间几乎没有拍卖会举行。

Moore指出，业主希望在人们去度假之前结束他们的销售活动，因为秋季通常是销售旺季。

“一般来说，人们希望在公共假期和通常比较安静的冬季之前结束售房计划。”

Moore表示，在疫情期间房价强劲上涨之后，整体市场状况正开始放缓。

他表示：“过去六个月，我们看到大量待售物业的供应上线，这帮助缓解了市场中买家的竞争，且这一影响已经开始在房价增长放缓中显现出来。”

新的PropTrack住宅价格指数显示，3月份全澳住宅价格仅攀升了0.34%，Moore指出，这是自2020年5月以来最慢的月度增长。

“这部分是由于市场环境的竞争变得不那么激烈，更主要是因为我们预计储备银行将在今年晚些时候提高利率。”

Groves表示，房地产市场已自然开始放缓。

“我们已经看到可负担性限制对市场的影响，尤其是悉尼和市场规模较小的霍巴特。”

“根据最新数据显示，霍巴特房价的增长速度也开始放缓。”

“不过我认为，整个澳大利亚的大部分房地产市场，尤其是布里斯班和珀斯市场，在大选前将继续保持非常强劲的势头。”

政策针对首次购房者和保障性住房

到目前为止，主要的选举政策集中在首次置业计划和保障性住房上。

Groves表示，联邦预算和工党在迄今宣布的政策中，只有对房地产市场的正面消息。

“在支持人们购置第一套住房方面，有好消息；在支持投资者投资房地产方面，也没有制定可能限制此类活动的法律，这是另一个积极方面。”

“这就是为什么REIA非常高兴地看到，两大政党的所有房地产相关政策都支持维持一个活跃的房地产市场的原因。”

选举前的联邦预算案也为承受生活成本不断上升的家庭带来了短期的缓解。

预算案的主要住房举措，包括向社区住房供应商额外提供20亿澳元的低成本融资，以提供约8000套保障性住房，以及大幅扩大帮助首次置业者克服首付障碍的计划。

家庭担保计划计划The Home Guarantee Scheme，即包括原来的被称为首次置业贷款首付担保计划的首套住房担保计划First Home Guarantee Scheme ，从2022/23年开始扩大到每年5万个名额，为期三年，并在之后作为一项持续措施，每年提供3.5万个名额。

其中包括一项新的“偏远地区住房担保计划”(Regional Home Guarantee)，每年为首次购房者和过去五年内没有住房的人提供10,000个名额，为期三年。

该激励计划的申请者可以在偏远地区购买新住房，首付最低可达5%。

今年3月，工党也宣布了偏远地区首次购房者支持计划，每年为偏远地区首次购房者提供1万个名额。

去年5月，工党承诺，如果赢得大选，将创建100亿澳元的澳大利亚住房未来基金Housing Australia Future Fund。该基金将在头五年建设3万套新的社会和保障性住房。

Moore表示，REA Group支持增加社会住房供应的措施，尽管他预计选举政策不会对更大的市场产生重大影响。

“同样，住房担保计划Home Guarantee Scheme 将帮助一些首次购房者更快进入市场。但我们预计该政策不会对更广泛的市场产生巨大影响。”

Groves表示，令人高兴的是，负扣税的改变不在议程之内。

“目前，在澳洲的每个城市，尤其是一些偏远地区，我们确实存在租金负担能力问题。”

“这一次，任何限制供应的措施，比如干预负扣税和资本利得税，或阻止进一步的房地产投资，都绝对是灾难性的。”

房地产行业团体一直呼吁采取措施增加住房供应，以帮助解决负担能力问题。

Groves表示，REIA希望各级政府采取行动，解决负担能力、住房供应和印花税等问题，并呼吁召开一次由联邦政府牵头的房地产峰会。

“我们呼吁，无论是谁在5月后组建政府，都要更好地应对负担能力的障碍。”

“要想恰当地解决供应问题，唯一真正的方法是采取自上而下的协调方式，这就是我们将要求新政府在下一届任期内承担的责任。”

联邦议会最近对住房可负担性的调查建议主要集中在增加住房供应以提高负担能力上。