悉尼房价破$160万，超6成民众担心移民过多！专家：住房危机不能只怪移民（组图）
《悉尼晨锋报》报道称，随着悉尼独栋屋中位价首次突破160万澳元，出租房空置率处于历史低点，越来越多的民众对于住房可负担性感到担忧。
此外，澳人对于人口激增的忧虑也挥之不去。Resolve Strategic最近的一项调查显示，66%的选民认为去年的移民数量过高。
此前，自由党党魁达顿承诺上台后大幅削减永久移民，以减轻房价和租金的压力。而内政部长Clare O 'Neil则表示，工党政府已经走上了到下一财年将海外移民减半的道路。
那么，人口波动是如何影响悉尼的住房成本的呢？削减移民是解决悉尼住房危机的办法吗？
人口过山车
自疫情防控措施结束后，澳洲人口急剧增长，围绕移民和住房问题的政治口水战也随之爆发。
疫情期间出台的“封国令”导致悉尼人口在2020-21年度下滑，但此后移民的强劲复苏将人口增长率推至历史高位。
在移民复苏的推动下，悉尼上一财年的人口增长率达到2.8%，但依然低于珀斯（3.6%）、墨尔本（3.3%）和布里斯班（3.1%）。
（图片来源：《悉尼晨锋报》）
疫情造成的人口波动可能具有欺骗性，悉尼的长期人口轨迹仍与疫情前的趋势大体一致。
自2020年疫情爆发以来，净海外移民（抵澳人数减去离开人数）平均每年约为6.5万人，略低于疫情前两年。
住房供应不足
Grattan研究院经济学家Brendan Coates表示，悉尼现在的人口“低于疫情前的预测”。
即便如此，近期人口的增长速度也加剧了房市长期存在的压力。新州预算案警告称，“疫情后移民的回归”使得该州的住房供应“难以满足需求”。
（图片来源：《悉尼晨锋报》）
AMP首席经济学家Shane Oliver表示，如果没有最近的人口激增，悉尼的房价“可能会低一些”。
Domain数据显示，悉尼的中位租金要价今年一季度达到了创纪录的750澳元高点，而悉尼的出租房屋空置率仍保持在0.8%的历史低位。
留学生返澳
随着高等教育行业在疫情动荡之后恢复正常，许多从海外来到悉尼的人都是返澳完成学业或开始新课程的留学生。
国际教育是悉尼经济的主要贡献者，为当地提供了许多就业机会。
疫情期间大批留学生离澳，导致悉尼多所大学附近的人口减少。但自边境限制取消以来，这些地区的人口急剧回升。
（图片来源：《悉尼晨锋报》）
Coates表示，虽然许多人都住进了专门为学生提供的住处，但“如果不是这么多学生这么快回来，悉尼和墨尔本的出租房屋空置率不会这么低”。
不过，海外移民并非刺激住房需求的唯一因素。Domain研究和经济学负责人Nicola Powell表示：“只把人口增长作为导致悉尼房市现状的因素是不明智的，有很多因素在共同起作用。”
更大的居住空间
疫情期间的封锁措施限制了民众出行，越来越多的澳人开始倾向于在家中拥有更多的实际居住空间。而且，这一趋势一直在持续。
Coates表示，自疫情以来，全澳每户家庭的人数已从2.55人下降到2.48人左右。
这听起来可能不多，但当其扩展到全体人口时，就相当于住房需求大幅增加。
（图片来源：《悉尼晨锋报》）
对居家办公额外空间的需求，以及人口老龄化促成了这一趋势。该趋势在人口统计数据中也有所体现。
尽管悉尼人口增长出现反弹，但许多地理位置优越的城区尚未恢复到疫情前的人数。
Coates表示，对更大居住空间的需求甚至比人口影响力更大。
“最大的变化不是人口，而是包括悉尼市民在内的澳人，需要比疫情前更多的居住空间。”
KPMG城市经济学家Terry Rawnsley表示，自澳联储于2022年5月开始提高官方现金利率以对抗通胀以来，租金上涨与利率上升之间存在很强的相关性。许多房东通过提高租金来应对更高的利息成本。
“人口绝对是悉尼住房故事的一部分，但真的有多种复杂因素在起作用。”
（图片来源：《悉尼晨锋报》）
完美风暴
由于利率和建筑成本飙升抑制了新房的建设，供应不足加剧了悉尼的住房问题。
“人口激增之前住房短缺问题就长期存在。”Oliver表示。他估计悉尼的住房市场现在缺少7-8万套住房。
尽管房价高企，租金不断上涨，但住宅建筑审批却滞后，更糟糕的是悉尼有数千套住房已经获批但一直没有开工。
（图片来源：《悉尼晨锋报》）
澳联储助理行长Sarah Hunter表示，多重挑战尤其是高建筑成本，为新开发项目制造了“一场完美风暴”。
“与疫情相关的供应链中断以及其他类型建筑对资源的竞争，大幅推高了建筑成本，自2019年底以来建筑成本上涨了近40%。”
由于利率上升和成本高企，许多住宅项目被推迟或取消。
疫情后的人口激增是暂时的，去年12月新州政府预测2024-25年度该州人口增长率将放缓至1.3%，与疫情前的水平相当。
但解决悉尼长期存在的住房供应问题需要很多年。
（Ming Chen）
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