2025年，悉尼和墨尔本的房价会下跌吗？（组图）

SQM Research最新发布的《房地产繁荣与萧条 Housing Boom and Bust》报告预测，悉尼和墨尔本的房价可能在2025年下跌5%，原因是房源过剩、难以承受的价格和高利率。

堪培拉和霍巴特的房价预计也将分别下跌6%和3%。

报告作者、SQM Research董事总经理Louis Christopher表示，预测中大部分房价的下跌将发生在明年上半年，之后预计将在第二季度降息。

他表示：“目前的利率设置对这些城市的影响更大，根据我们的衡量，这些城市处于估值过高的地区，或者与经济情况良好的城市和州相比，经济增长速度较慢。”

“然而，一旦降息真的发生，我们预计悉尼和墨尔本的需求将迅速反弹，这两个城市相对于强劲的人口增长率仍然面临潜在的住房短缺。

“这很可能意味着，目前就我们两个最大的首府城市而言，买家有一个很好的机会。”

CoreLogic的另一项数据显示，悉尼房价上月开始走弱，尽管幅度不大，下跌了0.1%，而墨尔本则下跌了0.2%。

然而，在截至11月24日的4周内，下跌速度有所加快，CoreLogic的每日指数显示，市场价格分别下跌0.2%和0.3%。

Christopher表示，房价的两个领先指标，即拍卖清空率和市场上的存量表明，这些城市的房价下跌将持续下去。

SQM的数据显示，悉尼的清盘率已跌至40%的低位，从历史上看，这表明房价下跌幅度适中，甚至可能很大。墨尔本的清盘率已降至45%左右，表明经济持续低迷。

与此同时，市场上的房源已经堆积起来。目前的库存水平高于2018年至2019年市场低迷开始时的水平——在这段时间里，悉尼房价从峰值跌至谷底，跌幅约为12%。

“修正的时机成熟”

同样，SQM的分析显示，在墨尔本，待售房屋总数已激增至约4.2万套，比长期平均水平高出5000套，这一水平在过去曾导致房价下跌。

“悉尼房地产市场调整的时机已经成熟。我们的领先指标告诉我们，这种情况正在发生，我们的公平估值模型也告诉我们，这种情况应该发生。”

“墨尔本目前有过剩的房产，这种情况在2024年期间已经恶化，这表明市场持续疲软。”

“但我们预计房价不会崩盘，因为与潜在的住宿需求相比，这些城市的住房仍然相当短缺。”

相比之下，珀斯、布里斯班、阿德莱德和达尔文的房价有望回升。

珀斯的房价预计将上涨19%，是所有首府城市中涨幅最大的，其次是布里斯班（14%）、阿德莱德（13%）和达尔文（8%）。

尽管珀斯仍是全国房价涨幅最大的地区，但增速低于今年迄今为止的表现。根据CoreLogic的数据，截至10月底，珀斯的住宅价值上涨了24%，布里斯班上涨了14.5%，阿德莱德上涨了14.8%。

Christopher表示：“我们在这些市场没有看到任何迹象表明价格即将下跌。”

“库存水平非常紧张，由于人口持续增长和经济表现良好，需求非常强劲。”

利率预测

根据Christopher的基本情况预测（四种可能情景之一），到明年年中，利率将下降0.5%。

该预测还基于以下假设：到2025年，人口增长至少为50万，并且没有新的通货膨胀高峰，不会引发加息或促使澳大利亚央行推迟宽松政策。

在第二种情况下，即不降息，但通胀不飙升，人口仍增加50万或更多，悉尼和堪培拉的房价将下跌8%，墨尔本下跌7%，霍巴特下跌5%。

这将使珀斯的房价涨幅降至11%，布里斯班降至9%，阿德莱德降至8%，达尔文降至7%。

HSBC首席经济学家Paul Bloxham表示，澳大利亚储备银行不降息的风险增加了。

“在核心基础上，经济仍在运行，可能仍略高于其全部产能，通胀的缓慢下降意味着澳洲央行确实不能考虑在短期内降息，”他表示。

“就业市场仍处于或略高于充分就业，现阶段似乎不会进一步放松。

“如果事实证明就业市场没有进一步放松，那么降息可能根本不会发生。目前，我们认为2025年根本不降息的可能性为25%。”

Oxford Economics高级经济学家Maree Kilroy表示，尽管降息可能推迟到明年6月，但幅度会比市场预期的更大。

她表示：“我们预计澳大利亚央行将把现金利率总计下调1.25个百分点，使其回到中性水平。”

“这将改善贷款的负担能力，并有助于明年的房价上涨。”