30万澳元的平均利润背后，揭示澳洲房市隐藏的‘风险地图’（图）

根据CoreLogic的Pain and Gain报告，受疫情期间楼市繁荣周期的推动，房屋卖家在去年12月季度平均获得创纪录的30.6万澳元的毛利润。

然而，在此期间，全国房价小幅下跌，亏损销售的数量和金额也有所上升。

CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，随着房价在上月反弹，未来几个月的盈利能力将再次提升。

“我认为今年房地产利润将会上升，因为房价正在回暖。” Lawless表示，“今年初的房价下跌已在2月被抹平，因此至少在中期内，很难看到盈利能力下降。”

近5000处房产（占所有转售房产的5.2%）以低于原始购买价出售，高于上季度的4.8%。卖家平均亏损4.5万澳元，比上季度增长12.5%。

亏损销售主要集中在悉尼和墨尔本的公寓市场，这两个城市的公寓销售占全国亏损销售的47.2%。

Lawless表示，过去十年的期房投资和公寓热潮，导致悉尼和墨尔本的卖家遭遇持续亏损。

“我认为，这反映了2012年至2019年期间高密度建筑热潮所带来的供应激增遗留问题。此外，在某些市场，关于建筑质量的信任问题依然存在。”他说。

“这些地区的供应水平仍然很高。对于那些期望获得资本增值的投资者来说，他们可能会感到失望，尽管这些物业的租金收入应当表现良好。”

在亏损最严重的地区中，墨尔本市中心公寓亏损转售数量最多，达734套，其次是悉尼Parramatta（256套）和Ryde（163套）。

悉尼Pennant Hills-Epping地区的公寓亏损销售比例在大型首府城市中最高，48.9%的公寓售价低于原购买价，平均亏损6.975万澳元。

尽管持有期长达十年，墨尔本市中心48.4%的公寓仍亏损出售。在Essendon，超过五分之二的公寓亏损出售；在Stonnington-East和Stonnington-West，近三成公寓售出时出现亏损。

在Brunswick-Coburg和Port Phillip，四分之一以上的公寓亏损出售；在Boroondara，三成公寓售价低于原始购买价。这些地区的公寓即使持有八年以上，售价仍低于原始购买价4万至6.3万澳元。

过去十年，墨尔本市中心的公寓价格仅上涨1.6%，Stonnington-West上涨16.4%，Yarra上涨26.6%，Brunswick-Coburg上涨32.9%。Essendon的公寓价格上涨37.5%，Boroondara上涨45.3%。

在悉尼，Pennant-Hills-Epping的公寓价格上涨51.5%。

“从投资角度来看，高密度地区容易供过于求，市场表现可能不佳，这可能会打击投资者的热情，尽管租金回报率尚可，”Lawless说。

“从社会角度看，公寓价格未显著上涨可能是好事，有助于保持这类房源的可负担性，并在一定程度上缓解市场的可负担性挑战，尽管这可能不是首次购房者所寻求的房产类型。”

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，许多购房者因质量问题而避开高层公寓。

“许多公寓建造成本较低，购房者对质量持保留态度。此外，维修和维护成本也相当高，因此卖家在出售时受到较大打击，因为买家会将这些成本考虑在购买价格内，”她说。

InvestorKit研究主管Arjun Paliwal认为，由于需求疲软，这类公寓的低迷状态将持续下去。

“我们的投资者客户仍然对公寓持负面态度，主要原因是缺乏资本增值。” 他说。

“许多公寓的建造目的与人们的需求不符，因此尽管它们比独立屋或联排别墅更实惠，但市场反应平淡。”

相比之下，悉尼Dural-Wisemans Ferry、墨尔本Manningham-East和昆士兰Noosa Hinterland等地出售的每一处房产都带来了丰厚的利润，卖家最高获利80.25万澳元。

在布里斯班西部的Kenmore-Brookfield-Moggill、Centenary和The Gap-Enoggera，以及南部的Sunnybank和Rocklea-Acacia Ridge等地区，所有出售的房屋售价均高于原始购买价。

悉尼Baulkham Hills、Leichhardt、Pittwater和Manly等地区的卖家也赚得盆满钵满，超过93%的卖家平均获利64.5万至74万澳元。

总体而言，布里斯班在澳大利亚的盈利转售比例中位居榜首，几乎所有转售房产都实现了名义收益（99.6%），其次是阿德莱德（99.1%）和珀斯（97.4%）。