最新数据揭秘！珀斯CBD真正的主人，竟是亚洲人（组图）

据《西澳人报》5月7日报道，最新JLL（仲量联行）研究显示，随着珀斯吸引力不断上升，外国投资者正逐步扩大在该市的商业地产持有份额。其中，新加坡投资者的持有比例在八年内几乎翻了一番，如今在珀斯CBD的占比已经超过本地私人投资机构。

数据显示，新加坡投资者目前持有珀斯CBD约17%的办公楼面积，相当于280,654平方米，相比2017年的146,177平方米大幅上升。换句话说，如今市中心每五栋办公楼中，就有一栋归新加坡人所有。

2017年时，新加坡投资者与本地的私人投资公司和财团（如Primewest Private、Hawaiian、Fiveight和Perron Group）的持有比例几乎相当，均为10.1%。如今，即使本地投资团体的持有量也上升至13%，但与新加坡投资者之间的差距已逐渐拉大。

JLL房地产经济学家Ronak Bhimjiani指出，珀斯在过去八年中对海外投资者的吸引力显著提升，CBD的外资持有比例从2017年的37%增长到2025年的43%。

（图片来源：西澳人报）

目前，北美投资者（如加拿大总部的Brookfield）依然占据14%的份额，而马来西亚投资者持有5%。新加坡和北美投资者的持有量不仅超过本地私人投资者，也超过了政府（后者仅持有6%的CBD物业）。

不过，澳洲本土的大型机构投资者依旧是最大的“房东”，持有CBD33%的办公资产，其中包括如Cbus在内的各大养老基金与投资机构。

“新加坡和马来西亚投资者的活跃，反映了珀斯当前在收益率和成长性方面的吸引力。”Bhimjiani表示。

不过，北美投资者近年来的参与度有所下降。以Brookfield为例，其出售了St Georges Terrace 108号给Lendlease，而Blackstone也于2021年出售了Victoria Avenue 14-16号。

“相较之下，亚太地区的投资者仍看好珀斯商业地产的长期价值。”他说，“而北美投资者可能将注意力转向本土市场，或正在重新布局全球资产组合。”

（图片来源：西澳人报）

这一轮外资加码的过程，正好发生在珀斯市场经历挑战并逐步恢复的几年当中。CBD办公楼的整体空置率已从2021年初的20.2%降至2025年初的15.7%，市场出现明显好转。

过去四年，CBD净吸纳面积累计达到97,500平方米，同时新增供应有限，为投资者营造了有利环境。

Bhimjiani指出：“2023到2024年间，珀斯CBD办公市场的估值与回报率已完成大部分调整，资产定价趋于稳定。”

“接下来，利率下降将进一步利好市场。尽管全球经济仍存在一定不确定性，我们仍对珀斯保持信心。”

他补充道，珀斯CBD办公资产的回报率，对追求稳定现金流的长期投资者极具吸引力。

“从价格来看，2025年的珀斯办公市场将越来越具吸引力。房地产收益率与债券收益之间的利差，正成为投资者关注的焦点。”

“尽管短期内债券市场仍存在波动，但相比之下，房地产作为资产类别的稳定性使其依然是资金青睐的目标。”

但如果市场前景如此乐观，为何Brookfield却计划出售其在One The Esplanade的25%股份？

知情人士透露，这是为了趁着市场情绪高涨时及时套现。“目前高质量、地段优越的办公楼很稀缺，投资者需求也很旺盛，因此现在是考虑出售的好时机。”他说。

据了解，该笔交易将把13,750平方米优质办公面积推向市场，可能对珀斯CBD的持有格局再次带来重要影响。考虑到该资产正符合外国买家的投资偏好，极有可能再次由外资接手。

Bhimjiani指出：“我们的数据显示，外资通常偏好CBD内的优质和A级办公资产，而本地机构投资者也是这类资产的主力买家。”

“反观政府持有的则以次级办公楼为主。”

展望未来，他预计珀斯市场将维持稳定。虽然2025年大宗商品价格可能下行，或导致少量转租面积流入市场，但整体风险可控，目前转租空间已是2011年以来最低水平。

“除非商品价格和需求大幅下滑，空置率才可能明显上升。尤其是在目前新增供应远低于2015年的情况下，市场基本面仍然稳健。”

他总结道：“即使2025年需求增速放缓，在大宗商品价格波动与全球经济不确定性的背景下，珀斯CBD办公市场依然有望维持良性平衡。”

（zhouyu）