94岁巴菲特的最后年会：9大智慧颠覆澳洲房产投资人的思维！每一句话都让你少走10年弯路（组图）

多年跟随我学习澳洲房产投资的学员都知道，我一直敬仰投资界巨头巴菲特。他的投资理念与智慧，已经深深渗透到我的实战操作之中。

2025年5月，在Berkshire Hathaway年会上，94岁的巴菲特在把CEO之位传给副主席Greg Abel之际，再次给全球投资人带来了震撼的洞见。

我特别提炼出其中最具代表性的9条智慧，结合自己在澳洲房地产实战中的应用，为你呈现它们如何落地成为可复制的赚钱路径。

控制情绪，拒绝冲动买入

01

People have emotions, but you’ve got to check them at the door when you invest.

人都有情绪，但你在投资时必须控制情绪。

巴菲特强调，在投资决策中要排除情绪。对于房产投资者来说，这意味着在房地产低迷期不要恐慌抛售，在市场火热时也不要因“错失恐惧”而盲目加价。

保持冷静、坚持基本面（如物业的真实价值与现金流）有助于避免因市场情绪而做出草率决定。

有位读者咨询我，她以高出卖家要价10万澳元的价格买入了一处西澳房产，担心房价继续上涨会错过“大赚一笔”的机会。

⭕️ 我告诉她：你已经买贵了，即使市场继续上涨，那份涨幅与你也无关，因为你买入的价格本身已超出合理价值。

也有读者咨询我，她最近以3000万澳元买了悉尼顶级豪华公寓的楼花，预计能从房子那儿看到悉尼歌剧院和悉尼大桥，问我怎么样。

⭕️ 我告诉她：你先问问10年前在当时花了巨资买了顶级豪华公寓楼花的人，看他们的投资结果有多糟糕，他们被承诺的景观是否依然存在，你就知道答案。

营销的力量可以引发情绪共鸣，使人更容易信任销售人员、喜爱展示中的物业。但当营销撤退后，最终还是由理性的二手市场交易，来揭示物业的真正价值。

悲观时，

才是你捡漏的最佳时机

02

We will make our best deals when people are the most pessimistic.  

当人们最悲观的时候，我们将达成最好的交易。

巴菲特指出，当他人恐惧时，往往是最好的机会。

在房地产中，这意味着澳洲投资者可以在市场低迷时寻找捡漏机会——例如，当许多卖家对市场前景悲观时，通过长期视角与手中现金储备，有可能以低价买入优质资产，并在市场回暖后实现价值增长。

前几年，悉尼、墨尔本、布里斯本、阿德莱德、霍巴特等首府城市房价普遍上涨，而唯独西澳珀斯陷入长达十年的低迷期。

当租赁需求突然暴增并推动整体房价上扬时，是否具备前瞻眼光和充足准备，把握住了这一轮反转带来的机会，往往决定了投资的成败。

真正的好机会，

不是每天都有

03

Occasionally there are very attractive opportunities. But not every day. It’s unlikely that a great deal will appear tomorrow… We’ve made a lot of money by not fully investing at certain times.

非常诱人的机会偶尔会出现，但不会每天都有。明天出现绝佳交易的可能性不大……很多时候我们选择并未把资金完全投出去，反而赚了不少钱。

好交易是稀缺的，因此保持耐心至关重要。对于房地产投资者而言，不必总想着“出手”或“做点什么”。

有时保持观望、手握现金，直到真正值得出手的好机会出现（比如急售物业或严重低估的项目），才是上策。

在澳洲周期性房地产市场中，懂得在泡沫期观望、只在具备价值基础时出手，才能实现长期稳健收益。

我喜欢指导澳房俱乐部®的高级会员们采用全款方式买入投资房。这并不意味着我们反对使用贷款，而是希望在关键节点上具备更强的议价能力。

在卖家急于脱手、重视确定性和交割效率的时刻，具备“无需贷款、条件简单、快速交割”能力的买家，往往更受欢迎。

如果能够以低于市场价值20%甚至更多的价格成交，那么在签约的那一刻，利润就已经实现了一部分。

等到买入后，你完全可以通过再次融资和重新估值套现的方式让资本回流，循环投入到下一项投资中去。

别被市场泡沫

带偏了方向

04

The big thing you have to do is always be sure you can play the next day… You don’t want to do anything that risks what’s been created.

最重要的是确保你明天还能继续玩下去……不要做任何让你已经取得的成果面临风险的事情。

巴菲特强调：“活下来”永远是投资的第一原则。

对澳洲房地产投资者而言，这意味着切忌盲目“all in”，必须时刻留有回旋空间和现金缓冲。无论是利率突然上升，还是租金短期回落，你都必须确保能稳妥持有现有资产，避免因流动性危机而被迫低价抛售。

在实操层面，这包括：

✔ 保留充足现金储备；

✔ 控制贷款比例不过度杠杆；

✔ 定期做利息压力测试。

唯有确保“明天还能继续参与这场游戏”，你才能真正享受长期复利和价值增长的力量。

我在辅导澳房俱乐部®的高级会员时，始终强调家庭财富结构中的现金比重不可忽视。

这包括工资或生意收入带来的存款、房产租金现金流，甚至是升值后的再融资额度，通通都应该为“下一轮战斗”留足弹药。

此外，分散投资也是风控的重要策略。

当会员咨询我是否应投资一套价值200万澳元的房产时，我的第一反应不是看回报率，而是反问：

“你能否同时承担起两到三套200万级别的物业？”

如果不能，那就更建议你拆分资金，布局多套中低价物业，以实现更稳健的现金流结构和风险对冲效果。

远离投机与泡沫，

别做“最后的接盘侠”

05

If very stupid things are happening around you, you do not want to participate. If people are making more money because they’re borrowing money or participating in securities that are pieces of junk… hoping to find a bigger sucker later on, you have to forget that. That’ll bite you at some point.

如果你周围的人正在做非常愚蠢的事情，你千万不要参与。如果有人通过借钱或炒作垃圾资产来赚快钱——指望以后能找到更大的傻瓜接盘——你必须对此置之不理。这种行为最终会害了你。

巴菲特这段话在警示我们：当周围人都在投机、炒概念、靠接力棒赚钱的时候，千万别被裹挟其中。

靠“下一个人出更高价”作为投资逻辑的项目，本质上就是击鼓传花，迟早有人接到最后一棒。

在房地产领域中，这类高风险操作常表现为：

▫︎ 以过高价格购入房产，远超内在价值；

▫︎ 租金回报率低，无法覆盖融资成本；

▫︎ 持有成本居高不下，如高利率贷款、海外买家附加税、公寓管理费、突发维修分摊等。

这些因素叠加，会显著压缩你的现金流，使得原本看似“升值”的投资项目变成一个不断“吃钱”的陷阱。

因此，在我辅导澳房俱乐部®高级会员时，始终强调三件事：

1

租金要具备增长空间，通过选区、装修、管理等手段实现价值主动提升；

2

持有成本要可控，尤其是公寓型产品，要提前评估未来可能出现的特殊维修或物业风险；

3

税务政策要顺势而为，例如非澳洲税务居民，应避免与政府出台的附加税政策“硬杠”，可灵活转向商业物业或债权类投资，实现风险转换与资金效率最大化。

投资不是看谁“赌得大”，而是看谁能“稳稳赢”。

独立判断，

比盲信“专家”更重要

06

Do a little of your own work your own way… When you get through reading it all, you’ll know way more than most of the people that work at Berkshire.

自己动手用自己的方法做些研究……当你把所有这些都读完，你知道的东西将会比大多数伯克希尔员工还要多。

巴菲特反复强调，真正成功的投资者，往往是那些坚持独立思考、主动研究的人，而不是盲目听信“专家”的人。对房地产投资者来说，这条智慧同样适用。

你不能只靠中介推荐，也不能仅凭社交媒体的热门话题做决策。你需要掌握原始数据、建立自己的判断体系。

例如，在判断租金水平时，很多人第一反应是“问中介”，而我更建议会员们亲自上realestate.com.au 或 domain.com.au，查看当地相似房源的实际租金要价、挂牌数量和出租速度。

这些都是最直观的市场反馈，比任何“租金评估信”更精准、更及时。

类似地，市政规划变更、基建项目动向、周边人口结构与就业趋势等，都是可以通过公开渠道查到的重要信息。关键不是信息是否存在，而是你是否愿意花时间去看懂，并据此形成自己的判断。

在澳房俱乐部®的实战培训中，我始终强调：你要学会像巴菲特读财报那样读市场，而不是听别人说“这个区不错”。

拥有独立判断力，是一个投资者从“普通持房人”进阶为“真正操盘手”的必经之路。

先看“家底”，

再谈回报率

07

I spend more time looking at balance sheets than I do income statements… I like to look at eight to 10 years of a company’s balance sheet before I look at the income statement because some things are harder to hide or manipulate on a balance sheet.

比起利润表，我花更多时间研究资产负债表……我喜欢在看损益表之前先看一个公司八到十年的资产负债表，因为资产负债表上的某些东西更难被隐藏或操纵。

巴菲特的意思很明确：短期收益可以被美化，但长期结构性问题很难掩盖。在房地产投资中，我们同样要具备“资产负债思维”。

表面上的高租金回报率，未必代表一套房产就是好投资。如果屋况陈旧、维护成本高、租金高估、位置退化，或者未来转手困难，这类“表面光鲜”的资产，很可能就是“财务黑洞”。

因此，我在指导澳房俱乐部®会员评估项目时，不只看租金收益，而是从“结构、土地、潜力、成本、持有风险”五个维度去还原物业的真实面貌。

同理，作为投资者，我们也要像管理企业一样，定期审视自己家庭的资产负债表：

➤ 资产结构是否健康？

➤ 净资产是否在稳步增长？

➤ 总杠杆水平是否可控？

很多人每月只看收入和支出，却忽略了家庭资产净值的变化趋势。而财富的本质，不是你赚了多少钱，而是你留住了多少，累积了多少。

这就是为什么我一直强调：

房产只是载体，真正需要提升的是你作为“资产管理人”的视角与能力。

越是低谷，

越要相信长期的力量

08

We’ve gone through all kinds of things, and we’ve gone through great recessions, we’ve gone through World Wars… So I would not get discouraged.

我们经历过各种各样的事情，大萧条也好，世界大战也好……所以我不会感到气馁。

巴菲特用一生践行着一个信念：无论世界经历多大动荡，只要坚持长期主义，最终都会迎来复苏与回报。

这对澳洲房地产投资者来说，同样成立。历史一次次证明：即便面对战争、金融危机、疫情冲击，澳洲房市始终能在回调后重回上升通道。

而关键就在于——谁能在低谷期坚持“拿得住”，甚至“敢加仓”。

我仍清楚记得疫情时期的那段时间，街道冷清，媒体唱衰，连许多资深投资人都选择观望。

但我不仅自己在行动，还鼓励澳房俱乐部®的高级会员带着N95口罩、戴着手套走出去实地看房、果断出手。我们锁定的了合适的投资标的，并趁着市场恐慌实现有效砍价。

几年后，当市场强势反弹，这批“别人恐惧我贪婪”的逆向布局者，无一不实现了令人艳羡的收益。

所以请记住：

真正的投资勇气，不是在行情好的时候冲进去，而是在市场最冷的时候仍敢行动。

掌握长期逻辑、控制住节奏，你就能穿越周期，收获持续回报。

房地产不是“买了就涨”，

而是一场策略博弈

09

Real estate investment is more complicated and difficult than stocks… It is really not easy to negotiate a deal in real estate and get a good price, because there are too many variables.

房地产的投资比股票更加复杂和困难……要在房地产中谈成一笔交易、拿到好价格真的不容易，变数太多。

巴菲特指出，相比股票，房地产交易更复杂、更难把握。对澳洲房产投资者来说，每一笔交易都不是简单的“买入持有等升值”，而是一次谈判、一场策略博弈，更是一项系统工程。

你要懂得：

■ 如何与非专业卖家谈判以获取价格与条款优势；

■ 如何处理贷款、法律、土地用途、审批等流程；

■ 如何识别市场、政策、税务、规划、建筑等潜在变量。

我在辅导澳房俱乐部®的高级会员时，反复强调：能不能赚到钱，往往不是买对了城市，而是买对了项目，谈对了价格，设计对了策略。

举几个典型误区：

• 地区整体上涨 ≠ 你那套房一定涨。买贵了、买错了，市场涨与你无关；

• 买后交给中介 ≠ 稳收租金。中介是否被你有效引导，直接影响租金水平和房客质量；

• 商业物业 ≠ 高回报。条款谈判是否有利，直接影响估值与未来转售能力。

所以我常说：在买入阶段赚到第一笔利润，在持有阶段锁住现金流，在退出阶段实现溢价，是一名成熟投资人必须具备的三大能力。

而这一切的前提是：

你愿意专业对待每一笔交易，

而不是把投资当作“交给运气的事情”。

写在最后：

巴菲特的智慧，终将属于践行者

从这9条投资智慧中你可以看出，真正赚大钱的从来不是那些“胆子大”“听消息”“靠运气”的人，而是那些懂得自我审视、愿意长期投入、建立系统思维并持续精进的操盘手。

Richard He丨创富实战 · 目录上一篇7岁儿子用40澳元砍下爆款乐高，这是我训练“房产投资家二代”的方式！丨创富实战Reads 154