“以租代售”公寓需求旺盛，融资和政策却成为供应阻碍（组图）

近年来，澳大利亚的“以租代售”住房（build-to-rent，简称BTR）数量激增，新项目一经推出便受到强烈需求的推动。

然而，一份最新报告显示，这股热潮可能难以延续。

根据Knight Frank发布的2025年第三季度《Build to Rent Update》，2025年BTR新建单元房的交付量将创下历史新高，超过2024年的纪录。

BTR是一种住房模式，由开发商建设多户住宅楼并长期持有，以出租而非出售给个人业主。

这一模式在英国和美国已经非常普遍，很多出租公寓楼都由单一房东统一持有和管理。而在澳大利亚，市场仍在追赶，个体房东依旧占据主导地位。

由于BTR项目为租户提供更高的租期保障，并且通常配备完善的配套设施，澳大利亚租户纷纷抢订。一旦有新项目推出，几乎立即被租赁一空。

去年，全国范围内共有18个项目交付，总计4660套BTR单元房。而根据Knight Frank预测，2025年将远超这一数字，预计会有6000套新单元进入租赁市场。

尽管这一水平与过去五年每年不足2000套的平均交付量相比大幅提升，但Knight Frank的数据指出，2025年或将成为上升趋势的拐点。

到2026年，BTR新公寓交付预计将大幅放缓，原因是融资难度和高投入成本等可行性问题。届时，预计仅约4000套单元房能够完工。

Knight Frank澳大利亚估值与咨询部门的John-Paul Stichbury指出，当前应将重点放在“刺激下一轮增长”上。

他表示，仅靠宏观经济环境的改善不足以推动该领域投资，政府的支持性政策同样至关重要。

“为了确保近期放缓只是短期现象，需要有持续的新项目开工管线，而关键在于如何激活已获批项目库。”Stichbury说。

Knight Frank估算，目前约有2.05万套BTR单元已获开发审批（DA），但尚未开工。这些项目中，许多可能正在等待资金支持才能动工。

Knight Frank澳大利亚另类资产主管Tim Holtsbaum则表示，政府可以通过建立更有利且易于操作的税收政策来推动该行业发展。

“澳大利亚的BTR税收环境复杂，各州规定差异较大，如果能实现更统一的制度将更有利。”Holtsbaum说。

他对政府去年给予外国管理投资信托在BTR领域的税收优惠表示欢迎，但同时指出，“外国投资者的税负仍然是个难题，若能进一步减轻机构投资者的税收压力，将有助于提升澳大利亚相较其他国家的竞争力，因为其他国家的税收进入门槛通常较低。”

Holtsbaum还表示，随着全球投资者在居住类资产上的配置不断扩大，预计会有更多参与者进入澳大利亚BTR市场，这也意味着该行业正在逐步成熟。

他补充称，BTR板块的基本面依旧稳健，入住率高，租金增长稳定。