预算案大砍负扣税！工党税改惹争议，专家警告：恐酿灾难性后果（组图）

澳洲住房市场的运作方式存在一个显而易见的问题。

首次置业者在拍卖会上经常要与享有税收优势的投资者同台竞价。投资者可以贷款购房，将房产出租，用亏损抵扣其他收入（即负扣税），而且至少从历史经验来看，他们还指望卖房时通过资产增值赚取巨额利润。自住者则完全没有这些优势。

而首次置业者，只是想要一个住的地方。

因此，联邦财政部长 Jim Chalmers 推动负扣税改革的初衷不难理解。一个由纳税人变相补贴投资者、去和首次置业者抢房的市场，本身就存在深度扭曲。

政府给出的答案是：将负扣税限制在新落成的住宅上。预算之夜之前持有的现有投资房产受“祖父条款”保护，不受影响。但今后购买二手房的新投资者，将不能再享受负扣税。

其理论依据很明确：停止对现有住房投资的补贴，将投资者的需求引导至新供应上。政府希望此举能让首次置业者更容易抢购到现有房产，同时投资者通过购买新房来帮助提升急需的住房供应。

这听起来很完美，甚至可能奏效。哈佛大学毕业、澳洲最受尊敬的经济学家之一 Richard Holden 教授多年来一直倡导这种模式的变体，这让该计划比财长和艾博年平时挥舞的那些政治口号式“税改”更具学术可信度。

但良好的政策设计仍需经受现实世界的考验，而这正是我担心潜在意外后果的地方。

联邦财政部长 Jim Chalmers 周二意外现身 Daily Mail 的预算禁闭室，回答有关预算的问题

以位于内城区或中环郊区的旧红砖公寓楼为例。几十年来，这些一直是经典的投资者目标：不豪华、不新、往往也不太宽敞。但它们是许多租客负担得起的房产类型，也是投资者倾向于买卖的类型。

新模式下，投资者购买这类房产的动力会减少，因为他们无法对该资产进行负扣税。另一方面，首次置业者在拍卖时会有更多机会——就工党而言，这正是其核心目的。

如果这项改革意味着一些现有公寓从投资者手里转到自住者手中，政府会宣称这是成功。但原本住在那些公寓里的租客怎么办？

答案并不像“他们会变成首次置业者”那么简单。有些人或许会，但很多人不会。仅仅因为投资者的竞争减少了，低收入租客并不一定具备购买能力，尤其是在利率上升的环境下。他们可能仍然缺乏足够的存款来支付首付，尽管工党推出了新的购房存款计划。他们可能仍然无法通过贷款偿还能力测试。即使价格增长放缓，他们可能仍被排除在购房市场之外。

换句话说，房产换了主人，但最需要租房的人未必受益。利益相关方会就此发起夸大的恐吓宣传，但逻辑上确实有理由感到担忧。

这是第一个风险：一项旨在提高置业机会的政策，可能会减少低收入租户实际依赖的特定类型租赁住房的供应。对于工党政府来说，这无疑是一个讽刺的事倍功半的结果。

第二个风险是，投资者的行为模式并不像统计局（ABS）希望（以及模型预测）的那样。

工党希望投资者从现有住房流向新房。预算文件中大量篇幅提到，超过80%的房产投资流向了现有住宅。政府想改变这一点。这是典型的供给侧逻辑：如果投资者仍能对新公寓或新落成住宅进行负扣税，资本就应该流向新增住房，而不是仅仅推高现有房产的价格。

本年度预算被广泛视为“属于年轻人的预算”，旨在帮助首次置业者并减缓房价增长。Zane Marolt 和 Alex Marks 这对情侣表示完全不知道怎样才买得起房；

然而，投资者会综合评估风险、回报、税务处理、施工质量、物业管理费（Body Corporate）、空置风险、地段和增值前景。

诚然，有些人会购买新公寓。但另一些人可能会认定这笔账不再划算，从而彻底退出住宅地产市场。他们可能会转向股票、商业地产、管理基金或其他资产——在这些领域，如果贷款是用来赚取应税收入的，利息支出仍可抵扣。

一旦如此，这项改革就不仅仅是将投资重新引向新供应，而是将部分投资者赶出了住宅地产市场。这在边缘上或许对首次置业者有帮助，但短期内对租客毫无益处。

这就是政治与经济可能背道而驰的地方。在政治上，宣称投资者应停止购买二手房、把机会留给自住者，很有吸引力。但在经济上，租赁市场仍然严重依赖私人投资者持有房产并出租。低收入租客购买新落成住宅的可能性微乎其微。这会不会让他们无家可归？又会不会让投资者对新房望而却步，因为担心租金回报无法覆盖成本？

澳洲根本没有足够的机构性租赁住房来取代目前正在出租的旧式负扣税投资房。我们没有足够的公屋储备，也没有一个发育成熟、规模足以吸收这种冲击的“建后出租（Build-to-rent）”行业。因此，一旦投资者大规模退出，租赁市场承受的后果可能是灾难性的。

Pam 和 Ron McCarthy 在本周接受采访时对预算表示反对

第三个复杂情况是“新房”激励本身。财长在预算禁闭室直接告诉我，单纯拆除一栋旧房并原地重建是不符合资格的。

该政策旨在增加供应：在空地上建新房符合资格；拆除一栋旧房改建为双拼别墅（Duplex）或公寓也可能符合资格，因为供应量增加了。但如果只是以一换一，则不算数，投资者也就不能进行负扣税。

这同样合乎逻辑。政策目标是增加住房数量，而不是补贴翻新或置换。但这也缩小了范围。寻求负扣税机会的投资者，必须购买真正新增的供应。

这意味着政策的成功不仅取决于税收设置，还取决于规划系统、建筑成本、开发商可行性、劳动力短缺、基础设施，以及买家是否愿意以让项目盈利的价格购买新房。

税收政策可以指引资本的方向，但它本身无法降低公寓的建筑成本。这就带来了第四个问题：价格。

如果投资者从现有房产中撤退，该市场部分的房价增长可能会急剧放缓，甚至在某些地方出现下跌。对于渴望购房的首次置业者来说，这起初听起来很棒。

但对于背负巨额房贷的现有业主来说，这就没那么吸引人了。对于留在市场上的投资者来说，这同样改变了计算公式。

负扣税一直依赖于一种“契约”：今天在现金流上亏钱，明天通过资产增值赚回来。但如果资产增值减弱——别忘了，由于预算中上调了资本利得税（CGT），资产增值现在的税负也更重了——持有亏损的理由也就随之减弱。

即便对于新房，这一点也至关重要，因为它可能会削弱那些转而投向其他资产领域的投资者的购买需求。投资者不会为了税务抵扣而买房——抵扣只能减轻损失，无法把一桩失败的投资变成成功的投资。

政府的希望是，通过减少投资者对现有住房的需求来提高可负担性，同时保留对新供应的激励。或许这会奏效，但从税改走向“更便宜的住房和更低的租金”这条道路并不平坦。

它受制于投资者行为、建筑市场、租赁需求、信贷条件，以及买家与租客迥异的住房需求，更不要说高通胀和不断上升的利率了。

这就是为什么即便是在原则上支持改革目标的人，也应对这些预算变化中的意外后果保持警惕。

努力防止首次置业者被享有税务优势的投资者排挤，这没有错。将激励措施从对现有房产的炒作转向新供应的增加，这也没有错。但关键问题在于：该政策能否在现有房产的租房选择枯竭之前，创造出足够的新租赁住房。

如果这项预算变革生效，财长可能完成了澳洲一代人以来最重要的住房改革之一。一旦失败，后果则难以估量。

这就是住房改革的陷阱：受惠于政策的人在拍卖现场清晰可见，而受害于政策的人却往往隐身于人群之中——他们是住在旧公寓里、等待着那个可能永远不会到来的新住房供应的租客。