双重打击！澳洲负扣税改革叠加加息，投资者信心崩盘，悉墨房价萎缩（组图）

Cotality警告，今年联邦预算案中的政策调整或将冲击投资者需求，进一步压低新增投资者贷款规模。

Cotality研究主管Gerard Burg指出，取消现有房产的负扣税料将从净值上削减投资者贷款。虽然部分新投资者可能转向新建房产，但考虑到他们历来偏爱现房，更可能干脆将资金投向非房产类资产。

Cotality研究主管Gerard Burg。图片提供

Burg表示，在租金收益率远低于借贷成本的背景下，尤其是利率若进一步上行，能实现正现金流的现房投资者将越来越少，持有成本大幅攀升，还贷压力随之凸显。

梳理三月季度数据可以发现，在加息和信心下滑的双重打击下，澳洲住房需求已明显受挫。

统计局（ABS）最新贷款指标也印证了这一转变，市场活跃度较去年12月明显走弱。

Cotality数据显示，加息和信心下降后住房需求受到打击。来源：Cotality

数据显示，住房贷款承诺总数下降6.2%，整体贷款金额下降3.8%。

Burg说，自住者比投资者更快收手，这使投资者贷款占比创下41.0%的历史新高。首次置业者则表现出相对韧性，尽管其平均贷款金额下降了2.6%。

信心下滑

多重因素叠加，造成了住房需求的放缓。

Burg表示，早在澳洲联邦储备银行（RBA）开始加息之前，住房可负担性和还贷能力指标就已捉襟见肘。

一系列因素导致了住房需求放缓。图片：Shutterstock

他指出，2月底伊朗战争爆发推升能源价格，消费者信心调查随之暴跌，而信心低迷往往会抑制房产这类大额消费。

各类房产买家的贷款活动均环比下降，但自住者的放缓比投资者更加显著——自住者贷款数量季度下降6.9%，投资者贷款数量下降5.3%。金额上呈现类似趋势：自住者下降4.3%，投资者下降3.0%。

自住者贷款的季度数量下降6.9%。图片：Shutterstock

Burg分析称，在自住者群体中，首次置业者贷款数量的降幅小于其他自住者，但贷款金额方面的趋势却恰好相反——首次置业者的平均新贷款金额三月季度下降约2.6%，而其他自住者反而增长了1.6%。

他认为，首次置业者贷款的相对韧性，一定程度上得益于5%首付计划的支持。

全国市场降温

Cotality数据表明，全国房地产市场已濒临降温拐点：悉尼和墨尔本住宅价值持续收缩，中型首府城市的增长动能也在减弱。

Burg警告，由于加息的全部影响尚未完全显现，需求可能进一步走软。鉴于修剪后的通胀率仍顽固高于央行目标区间，澳联储短期内继续加息也并非没有可能。

买家行为分化

澳洲房地产买家代理协会（REBAA）也观察到，税制变化已将买家明显分化为两个阵营——一批是在联邦预算案公布前夜抢搭末班车的，另一批则因预期改革而彻底退居观望。

澳洲房地产买家代理协会（REBAA）主席Melinda Jennison。图片提供

REBAA主席Melinda Jennison表示，过去几周市场上演了冰火两重天的景象，部分买家急于入场，另一些则按下暂停键，静待靴子落地。

她警告，税制变化将削弱投资者参与度，给本已紧张的租赁市场带来更大压力。当规则发生变化时，买家自然会重新审视策略，长线投资者尤其如此。

Jennison进一步指出，一旦投资被抑制，进入市场的出租房源就会减少，租金势必水涨船高。在整体市场完成调整之前，租客就会率先感受到冲击。

她敦促投资者着眼大局，强调投资的基本面才是关键：地段、资产质量、需求、稀缺性、现金流以及长期增长驱动力。

Jennison最后表示，人们投资房产是为了长期保障、财富积累和财务自由，这些动机不会因为单一政策变动而消失，只是需要更加审慎和富有策略的方式去实现。