澳洲房价下滑，持续30年的“超级周期”恐结束！加息和税改成“罪魁祸首”（组图）

悉尼和墨尔本房价的同步下滑，或许正标志着澳洲长达30年的房地产超级周期走到了历史拐点。

研究机构Cotality数据显示，5月份悉尼住宅价值下跌0.9%，墨尔本下跌0.8%。

超级周期走向终结？

AMP首席经济学家Shane Oliver指出，利率上升、可负担性持续恶化、联邦预算收紧房产税优惠，加之政治层面推动削减移民，多重因素叠加，意味着这场持续数十年的上涨周期正接近尾声。

Shane Oliver 表示，过去30年，金融市场放松监管、低房贷利率、高移民增长、针对房地产投资者的宽松税务优惠，以及双收入家庭增加带来的购买力提升，共同推动了房地产超级周期的发展。

这些因素使房价从远低于长期趋势水平，上升至高出趋势水平20%，并导致住房可负担性创下历史最差。

不过，Oliver同时提醒，长期供应不足意味着现在宣布超级周期终结仍可能为时过早。

“许多关键驱动因素正在消退，但供应短缺才是核心，如果由于供应增加或移民更快下降，供应缺口迅速收窄，那么超级周期的上升阶段很可能就此告终。”

财长：税改可激励新房投资

财政部长Jim Chalmers表示，此轮税收调整旨在通过激励投资者转向新房建设来增加供应——新建房产仍可享有负扣税及50%资本利得税减免。

他估计，若2025年有五分之一的现有房产投资者转向新房，将带动约250亿澳元的住宅投资，相当于每年额外新增约25,000套房屋。

“如果说我们正在让首次购房者更公平地参与拍卖，那这是一件好事，”财长在布里斯班对记者表示。

联邦影子财政部长Tim Wilson则对房市放缓持批评态度。

他在堪培拉表示，房价调整的根源在于民众对未来缺乏信心，“我绝不会欢迎澳洲民众对未来更缺乏信心的时刻。”

各地涨跌不一，租金持续攀升

从全澳范围来看，5月份住宅价值整体持平，大型首府城市综合下跌0.1%。尽管其他首府城市房价仍在上涨，但涨势普遍放缓。

其中，珀斯和达尔文月涨幅最大，均达1.5%；布里斯班和霍巴特上涨0.9%；阿德莱德上涨0.5%；堪培拉则下跌0.2%。

目前，悉尼住宅中位价为1,282,020澳元，墨尔本为812,621澳元。

首府城市以外的地区表现更为强劲，西澳偏远地区以5月1.9%的月涨幅和22.7%的年涨幅高居全国榜首。

Cotality研究总监Tim Lawless分析认为，当前的市场疲软既有常规周期因素，也有特殊背景。

他说，去年年底以来，可负担性与偿债能力的压力持续积累，澳联储转向强硬立场打击了市场信心，随后利率上升、全球油价冲击接踵而至，再加上联邦预算的出台，多重压力共同压制了市场情绪。

Lawless还指出，将投资者关键税收优惠限制于新房的政策，可能会抑制投资者支出，但目前断言其将对全国数据产生重大影响仍言之过早。

值得关注的是，Cotality另一份数据显示，税收调整政策公布后，被视为房价先行指标的拍卖清盘率已跌至“新的周期性低点”。

租金方面，5月全澳租金上涨0.6%，与4月持平，但略低于今年前三个月的涨幅。

Cotality警告，全澳空置率仅1.5%，租赁需求依然旺盛，未来数月租金仍可能持续走高。