禁用自管退休金贷款买房！艾博年政府遭炮轰，开发商警告：恐重创住房供应（组图）

澳洲房地产开发商和投资者指出，联邦工党政府严重低估了通过自管退休金（SMSF）投资新建住宅的真实规模。业内人士深感担忧，此举将对澳洲本就紧张的住房供应造成沉重打击。

此前，为了确保有争议的资产折旧、资本利得税和负扣税改革方案在议会顺利通过，艾博年政府向绿党妥协，同意引入全面禁止SMSF借款购买住宅物业的政策。

政府声称，每年仅有约4000个SMSF信托基金申请此类新贷款，政策影响面微乎其微。

参议院政府领袖兼联邦外交部长黄英贤于2026年6月25日星期四在堪培拉国会大厦参议院发言。图片来源：Alex Ellinghausen

联邦外交部长黄英贤周四在议会辩论中为该政策辩护时强调，SMSF贷款仅占年度贷款总量的“极少数”。

“平均而言，每年仅产生约4000笔新的自管养老金借贷安排，”她表示，“民众依然可以购房，政府仅仅是禁止了这些特殊的借贷安排。”

财政部官员在回应相关质询时解释称，该估算是基于税务局（ATO）最新的2024年数据进行的分析。

数据显示，当年新增的“有限追索权借贷安排（LRBA）”为4300笔，而此前八年的年均数据约为4000笔。

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财政部发言人表示，这些安排占住宅物业总借款的不到1%，占每年新增住宅贷款的比例更是在0.5%以下。

然而，这一官方数据遭到了业界的强烈质疑。仅来自八家代表性的投资和营销集团的统计就显示，它们过去一年经手的SMSF住宅贷款总量就已经超过了4000笔。考虑到这仅仅是市场的一部分，全澳实际的融资规模显然要庞大得多。

面对这一变局，业内人士正紧急呼吁政府推行“豁免条款”。他们建议，即使对现有二手房的贷款施加限制，也应当允许SMSF投资者继续贷款购买新建住房。

因为在项目启动阶段，通过期房预售锁定SMSF资金，是许多公寓项目能够顺利动工、推向市场的关键前提。

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这也是围绕澳洲最新预算改革政策的最新交锋。政府坚称，此举旨在降低首次购房者的入市门槛，让住房更加易于负担。

然而批评人士指出，在澳洲全力冲刺“五年建造120万套新房”宏伟目标的关键时期，这一一刀切的举措无异于釜底抽薪，导致新建住房资金大幅缩水。

澳洲城市发展研究所（UDIA）全国主席Oscar Stanley言辞犀利地指出，财政部和总理为了拉拢绿党，在未经事实核查的情况下就草率达成协议。他们所依赖的数字完全是不准确的，根本无法反映市场的真实情况。

提供上述贷款数据的八家机构（因行业敏感性要求匿名）规模不一，有的年业务量仅为两位数，有的年处理规模达数千笔。虽然这些历史数据未细分新房与二手房的具体比例，但已能管窥其中巨大的市场份额。

房地产服务巨头Colliers的住宅项目营销总监Ashley Bramich表示，为了让SMSF投资者能继续为新项目注入活力，政策必须向新建住房倾斜。

如果该法案真要契合绿党宣称的“提供更多可负担住房”的目标，就必须将全新物业排除在禁令之外，确保开发商能够满足项目动工所需的预售要求。

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业界呼吁将新建住房纳入豁免范围

开发商Hamton创始人Paul Hameister指出，包含100套或以上公寓的大型项目通常会打包一部分低价单元，如开间和一居室公寓，而这些房型通常最受SMSF投资者的欢迎。

他直言，成功将这些小户型售予SMSF海外或本地投资者，通常是达成预售目标、成功获取开发贷款并启动新项目的最关键门槛。

以Hamton在墨尔本内西北区开发的综合住宅项目为例，加上赛马场周边的配套工程，其最终预估价值高达35亿澳元。

行业普遍认为，SMSF投资者在项目早期购房，帮助开发商达到了银行拨付建设资金前的预售红线。联邦政府显然没有理解这一资金链闭环的关键运作逻辑。

Oscar Stanley也批评道：“在短短一周内规划并强推通过的政策，不折不扣就是仓促决策的典型。”

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税务局（ATO）的最新数据显示，截至上财年末，全澳自管养老金基金总数达到635,518个，同比增幅达4.8%。

财政部发言人披露，目前约有5万个SMSF持有住宅物业贷款，占总数的不足10%，对应房产大约共5.5万套。对于政府是否会考虑为“新建住房”设立豁免条款，该发言人未予置评。

对此，联邦影子住房与无家可归者事务部长 Andrew Bragg 痛批这项新政策是“非常愚蠢”的政党妥协。

“对绿党的卑躬屈膝，其代价就是让全澳本就紧张的房屋供应雪上加霜，”Andrew Bragg 表示，“极其荒谬的是，工党在其他重大住房改革中都把‘新房’与‘二手房’作了细致的划分，唯独在SMSF问题上采取一刀切式的双杀。这不仅自相矛盾，更是完全说不通。”