好区自住，烂区投资？这句话背后其实道理很深......

这是澳洲房产大全

第 634 篇原创文章

我们大家都习惯于以己度人，常常会想当然地认为自己喜欢的，别人一定也会喜欢。所以，很多房产投资新手都会用自住的标准来选投资房。

一般情况下，人们倾向于选择熟悉的领域，这不可否认。比如我们会知道在什么地方可以买到生活必需品，哪里有好吃的饭店，哪条路僻静安全适合跑步......哪怕是其他区的人并不了解，但熟悉感带来的安全感，促使我们相信并且依赖自己的感觉。

但是，这些感觉带有很大的片面性。

心理学上有一个概念，叫做确认偏误（英文：Confirmation bias），是指个人选择性地回忆、搜集有利细节，忽略不利或矛盾的资讯，来支持自己已有的想法的片面诠释。

带着这样的心态，你可能会越来越喜欢自己所住的地方，但是，也会越来越看不到其他人的意见和喜好。

但如果打算购入一套长期持有的投资房产，你想住在哪个地区、住什么类型的房产，其实并不太重要。重要的是，有多少其他人会在这个区域居住。

会住在这里，和喜欢住在这里，是两个不同的概念。

你可能会说，我选择的区，在离工作比较近、社区环境良好、有丰富的娱乐设施，或者周边好的学区，这些都是硬指标，租客肯定喜欢。

这些绝大多数人认可的标准，你也同意并且以此为你的投资准则的话，只能说是在随大流，能够获得与大市持平的收益，但是跑不赢大市，那就不叫成功的投资。

澳洲本土最年轻的房产大亨Nathan Birch，从17岁开始房产投资，到今年据说名下拥有的房产多达200套，每年的净正现金流是50万（此人用了多大的杠杆不得而知），但他起步的Mt Druitt区域，却是一个华人眼中不折不扣的“烂区”。

Mt Druitt位于BLACKTOWN 西的11公，是一个由东南亚及南亚裔、中东裔、及非裔组成的聚居区，这里是传说中的枪击、抢劫等高发地，街头布满涂鸦，是一个鱼龙混杂的江湖。

为什么当年17岁的Birch先生会从这里起家？最初的原因很简单：起步容易，17-8岁的小伙子靠储蓄就能拿到首期，在市中心或者其他好区是不可能得。

但当你继续了解，你就会发现，像Mt Bruitt这种“烂区”的房地产市场，有着能够颠覆你认知的投资机会：

• 这里低价买到房产的机会很多。

  
  

  这个跟社会福利机制与实施效果有关系：住在“烂区”的低收入人群，基本上是没有存款的，万一有失业或者其他意外发生，他们首先想到的就是找政府伸手，交不起房贷了，就由银行强制拍卖，这个时候买家经常能以10%-20%低于市场价拿到拍卖屋。

  
  

  而好区的居民，会相对严谨的做家庭收支预算，保证家庭稳定性。那么首先好区放出来的房屋就相对少一些，而这种被强制拍卖的情况就更少见；万一有一套房产放出市场，那也是各方人马立刻把价格给抬到正常水平了。

  
  

• “烂区”的房子很容易被租客毁损。这听上去是一个大麻烦，但是在有心人眼里，这也是可以低价买房机会，比起好区的房子，通过装修增加价值的空间更大。

• 相对于好区来说，“烂区”的租金回报率往往更好，因为房价水平低，而整个市场里租金和房价的关系并不是严格的正比。相比而言，好区往往是房价格高，租金却并没有按比例的提高到相应的水平。

• “烂区”的门槛低，满足了数量最多的刚需人群。这群人一旦经济条件有所改善，他们就会离开，所以房子又回到了市场上。

“这里，已经揭示了一个只有老资格的房地产业内人士才知道的秘密：“烂区”房产的交易更加频繁；而只有交易频繁的市场，投资的机会更多、增值空间更大！上述种种，如果从个人感受出发，很难从各种负面认知中找到这些投资机会。成熟的投资者与比其跟风买房人的区别就是，可以用理智的眼光深挖市场的洞察。他们总是能够把自身需求与投资动机剥离出来，把投资地点选在看上去不适合自住的区域。也许你觉得他们的选择不可理喻，但最后，往往却收获了高于平均资本增长率的房产。