当年和现在 | 悉尼十年房价的回顾

回想一下正好十年前

陆克文还是澳大利亚总理

阿朱还没有个人公众号

IPADs还没有发布

TikTok里还是Kesha的歌曲称王，谁能想到现在是一个迅速发展的社交网站 - 抖音

悉尼约有458万人口，房价中值不到65万澳元

大叔还没有画画

10年能带来多大的变化啊。

快进到这10年间，我们有15次降息、5位总理上台、呼猪会成立，我的画卖到了西澳，一次房地产市场繁荣，随后又一次崩盘，然后，悉尼的房价中值再次回升。

Sydney’s median house price is now at  $1,079,491, an increase of 68 per cent on the 2009 median. Photo: First National Greenacre

Domain的最新季度数据显示，当前独立屋房价中值为1,079,491澳元。这比2009年增长了68%。过去10年，公寓住宅单元价格上涨约23.74万澳元，至69.484万美元的中位数，但涨幅没那么大，仅为40%。Domain的经济学家Trent Wiltshire说：建筑热潮主要集中在公寓住宅单元上，而不是独立屋本身，这也是近十年来公寓住宅单元价格增长较为缓慢的一大原因。

现在10年过去了，悉尼的房价又开始上涨了。

在截至2010年9月的四个季度里，悉尼市中心的房价以每年两位数的速度增长，虽然第二年房价略有下降，但时间并不长，到2012年9月，房价恢复增长。这是房地产价格持续上涨的开始，这种上涨一直持续到2017年年中市场见顶，当时中值价格达到了约120万澳元，住房负担能力危机达到了白热化。尽管地心引力定律无法违背，上涨之后必然会下跌，但悉尼房市在截至2019年年中两年的时间里经历了自上世纪80年代以来最大的一次市场回调，悉尼房市似乎在某种程度上违背了地心引力定律。上个季度，市场出现了迅速好转，房价中值恢复了近5万澳元，接近低迷时期损失价值的三分之一。

Sydney’s median house price increased by almost $50,000 over the September quarter, off the back of renewed buyer confidence.  Photo: Peter Rae

Wiltshire先生表示，除了价格波动，还有许多关键因素在过去10年推动着房地产市场，包括利率、人口增长和住房建设水平。他说：“利率下降了，人口增加了，但建设需要一段时间才能恢复，从2014年到2015年都是如此。”

Market Economics董事总经理Stephen Koukoulas也认为，这是过山车般的十年。他说：“有起有落，但基本上，驱动因素是强劲的人口增长。。。利率下降。有限的供应和不断增长的需求。。。平均而言，基本趋势是每年平均复合增长5%，这并不奇怪。” 但他指出，APRA的监管变化、工资增长缓慢和失业率也影响了这一周期。过去十年间，悉尼的人口增长了65万。规划部门的数据显示，过去10个财政年度，整个大悉尼地区共建成了逾26万套新住宅，其中约三分之二是公寓。Parramatta, Sydney, Blacktown, Bayside 和 Liverpool 这五个地方市政厅管辖的区占了40%的新房。

十年来表现最好的区

尽管全市独立屋价格中值上涨了68%，但全市有10个区的房价涨幅超过90%。位于悉尼西南30公里处的Canley Vale涨幅最大，达到112%，至80.5万澳元。而价格翻了一番多的还要Manly，从150万澳元涨到300.3万澳元。跻身前十名的还有北部海滩区（northern beaches）、上北的Bella Vista, Castle Hill, Chatswood和Cherrybrook，西南地区的Macquarie Fields和Smithfield。Wiltshire表示，涨幅最大的区是因为有新基础设施、就业增长和有限的住房供应量。出售的房屋类型的变化，如较新的或较大的房产，也影响了价格中值。

Clarke & Humel Property on the northern beach的负责人Michael Clarke表示，过去10年，该地区尤其是Manly吸引了更多的外区买家，特别是来自上北岸的买家。他说：“Manly已经从一个当地人熟悉和喜爱的区。。。变成了一个不仅在悉尼闻名，而且在国际上也很有名的地方。” Clarke表示，快速轮渡改变了游戏规则，提振了那些通勤到悉尼市中心的人的需求，一些买家已经意识到，他们从Manly码头到市中心上班的速度要比从颇受欢迎的Bondi要快。他补充说，这个区待售房屋的质量也有所提高。该机构的销售主管兼首席拍卖师Thomas McGlynn表示，本世纪初，北部海滩的价值吸引了那些因为市中心城区定价过高想远离中心地段的买家，推动了需求和价格的增长。McGlynn表示，物有所值也是上北岸各区表现最佳的一个吸引因素，但他指出，这些地区也受益于繁荣时期外国投资者的强劲需求。他补充称，对优质学校和新基础设施的需求也推动了价格上涨。

悉尼不是所有的区都以天文数字的速度增长

相比之下，南区的房价涨幅较低，Cronulla、Sylvania和Gymea等区的房价涨幅不到50%。Vaucluse、Woollahra和Paddington等富裕区的房价过去10年的涨幅也不到50%。McGlynn表示，重要的是要注意到，远郊的区的房价上涨可能会滞后，但很快就会退潮。他表示，房价较高的区房价涨幅较小并不令人意外，因为它们的中位价格基数较高，成交量也较小。不过，以澳元绝对值计算，悉尼富裕地区的房价涨幅最大，令人瞠目结舌。25个区的房价上涨了100多万澳元，其中Bellevue Hill的涨幅最大，上涨近190万澳元，达到512.5万澳元。紧随其后的是Manly, Vaucluse 和 Mosman。

Newton was among the top five suburbs for median unit price growth over the decade.  Photo: Steven Woodburn

内城各区、东区和西区的公寓单元房涨幅最大，Penrith 和 Darling Point的中位值上涨了99%。Lidcombe，悉尼市中心和Newton也名列公寓单元房涨幅的前五位。有六个区的公寓单元房价上涨了50多万澳元，其中Darling Point涨幅最大，中位值上涨了93.8万澳元。

至于2020年的情况，Stephen Koukoulas说，他预计房价将继续上涨，尽管工资增长缓慢。他表示：“那里有充足的动力。” 他指出，新建筑许可数量的急剧下降，甚至可能导致明年这个时候房地产供应短缺。他补充称：“所有迹象都表明，明年将有两位数增长。我们很快就会恢复到峰值水平。。。到3月或4月，市场可能会触及新的价格高点，并可能继续上涨。”

本文综合参考并翻译了 The Domain 的报道 https://www.domain.com.au/news/now-and-then-how-sydneys-property-market-has-changed-since-2010-916720/?utm_campaign=strap-masthead&utm_source=smh&utm_medium=link&utm_content=pos5&ref=pos1，原文及照片归原文作者、摄影师、报社和相关权利人所有。