土豪花1亿多元买整个小区 7年后退停车场遭拒

山西籍商人魏亚军花了一亿多元人民币买下了海口市某整个小区，时隔七年后，以停车场是人防工程不能办理产权证为由将小区开发商诉至法院，要求返还车位交易款。

亿元买下整个小区七年后将开发商告上法庭

2009年6月，山西籍商人魏亚军和海口市某小区房地产开发公司签订《整体收购协议》，双方约定，海口市某小区房地产开发公司将该小区项目整体出售给魏亚军，该项目占地一千二百多平方米，整个项目包括住宅、商铺、停车位(地上188个，地下56个)三个部分，总价款一亿六百多万元。

2009年10月，魏亚军和海口市某小区房地产开发公司签订了《某小区房屋销售协议》。合同签订后，魏亚军向该房地产公司支付了交易款一亿六百多万元。

2012年6月，交房后，房地产公司办理了该小区的房产总证并过户至魏亚军名下。

2016年4月，魏亚军以购买的地下停车位属于人防工程，不能办理房产证为由，将海口市某小区房地产开发公司告上法庭，要求退还地下停车位的交易款。

业主：开放商欺骗，地下停车位属于人防工程，不能办理房产证

魏亚军诉称，2014年5月,他才获知该小区地下车位属人防设施，依法不能出售，也不允许办理产权证。据此，他认为双方签订的《整体收购协议》中有关56个地下车位的买卖条款无效，依法不能履行，也无需支付56个地下车位价款，所以房地产公司理应退还给他已支付的56个地下车位一百八十多万元的交易款。

开发商：从未隐瞒人防工程的事实

对此，被告房地产公司阐述了自己的理由：

第一，双方签订的销售协议属于房地产项目的整体低价销售，房屋、商铺的售价与地下车位一并销售密不可分，不能单就地下车位部分条款认定无效。被告公司在急于快速回收资金的情况下，以非常低的价格，将小区整体销售给原告。住宅部分面积每平方米单价仅为3500元、一楼商铺部分每平方米单价也才10000元、二楼商铺部分每平方米只有4900元、地下车位每个50000元。销售的价格远远低于当时市场正常售价。被告之所以同意以如此低价整体出售项目，正是考虑到可以连同地下停车位在内的住宅、商铺一并销售，可以快速回收资金。如果没有连同地下车位一并销售也不会有住宅、商铺如此优惠的价格，如果没有地下车位的整体销售就失去意义。也于被告签订合同的根本目的不符。

第二，法律和行政法规并未禁止作为人民防空工程的车位使用权的买卖，依据无明文规定不违法之法理，人防停车位可以买卖。

第三，地下停车位虽然没有办法办理产权证，但使用权和收益权并不会受到影响，在实际中也产生了收益。被告表示，“魏亚军将地下停车场出租给某汽车公司使用并供部分业主长期停放车辆使用，地下停车位汽车月租金为人民币210元/辆。”

第四，被告从未隐瞒地下停车位属于人防工程的事实。该小区项目的设计、规划、报建材料是公开的，被告对此没有任何隐瞒，原告早已知道地下车位不能办理产权证。原告诉称自己于2014年5月份才知道地下车位不允许办理产权证完全没有任何事实依据。

法院：合同有效，共同销售密不可分

龙华区法院经审理认为，原告魏亚军与被告公司签订的《整体收购协议》、《某小区房屋销售协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，是有效合同，应受法律保护，当事人应切实履行合同义务。合同签约后，原告魏亚军已向被告支付了交易款人民币106210000元，被告公司也按照协议约定为原告办理了住宅、商铺的房屋产权证，双方当事人实际已经履行合同义务。

法院认为：

一、海口市城市规划设计研究院《“海口市某小区”一号楼地下室平面图》明确载明地下停车位数量及人防使用面积，《海口市房屋建筑面积测绘报告》亦记载该小区一号楼地下室人防工程面积，且根据《销售协议》第四条第三款约定，人防工程由被告负责分项验收，法院应合理推定为被告从未隐瞒该项目地下室存在人防工程的事实，即已经明确告知原告地下车位属于人防工程，被告不存在欺诈行为的情形。

二、原告魏亚军实际支付的交易款人民币106210000元已超出住宅、商铺部分，已包括地下车位的价款，即原告在实际履行中认可其购买的小区项目为一个整体收购行为。被告公司出具给原告的收据明确写明“整体收购”，向房管部门备案、办理产权的合同也是对整体收购协议的具体履行，可以认定《某小区房屋销售协议》是《整体收购协议》的补充和延续，两个合同多次提到整体收购、整体出售，本质上都属于整体收购。由此可见，该项目房屋、商铺和地下车位三者共同销售密不可分。现原告仅因地下停车位不能办理房产证而提出的该项目非整体收购，非整体购买，违背了当初双方签订合同的真实意思表示。合同履行后，原告魏亚军获得了整体收购带来的收益。

三、该案涉及的地下停车位虽然无法办理房屋权属证书，但原告向被告购买地下停车位使用权后，就依法享有地下停车位的使用权和收益权。该案中受争议的地下停车位实际也是出租给某迪汽车公司停车使用，在实际中产生了收益。所以，原告对魏亚军地下室停车位使用权和收益权不会受到影响。

综上所述，原告购买的地下停车位依法享有使用权、收益权，《整体收购协议》和《某小区房屋销售协议》未违反法律强制性规定，合法有效，原告主张由于交易的车位属于人防工程，没有房屋预售许可证而主张有关车位的交易条款无效及返还车位交易款本息的诉请，缺乏事实根据和法律依据，法院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，龙华区法院依法作出判决：驳回原告魏亚军的诉讼请求。

判后，魏亚军不服上诉，海口市中院经审理认为不存在合同条款无效情形，依法驳回上诉，维持原判。

(文中人物均系化名)