作者：大悟
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澳房1年里的房产市场即将进入尾声，澳洲也即将进入圣诞节奏，最近2周悉尼的上盘量几近1000，可以说是1年中，物业选择最为疯狂的时候了，在本年度10月份澳房大全的月结会上，和以往不同地，我选择了几套涨幅较差的物业和到场观众分享，希望大家能从这些物业中，提炼出一些知识点，今天，我也将此次演讲内容拿出来，与大全读者一起分享。
以下的物业虽然不能全不代表区域的涨幅，却是真实的售出案例，而且我只在10月份的售出物业中找寻，个人对于不同区域没有任何偏见，如果您现在正居住在对应区域里，并且很热爱现在的家，那么请继续坚持您的喜爱。
NO. 1 悉尼内西区Homebush
始建年份：2007年
户型：2房2卫1车位
区域公寓中位价：65万澳币
大悟点评：
从年份来讲，10年的二手物业是房产市场上比较受欢迎的，价格亲民，新旧可接受。这套物业的户型挺不错的，也不是在很吵闹的街区，在10月售出价格为75万。
可是在2007年时的售出价格为46.8万，据今天的10年里，涨幅只有60.25%，刚刚过半，更别提翻番了。
Homebush最近几年公寓开工量很高，俨然成为新兴的高密度区，尤其在Parramatta Road上，大量质量参差不齐的公寓兴起，打着Westconnex的旗号销售，如今这样的涨幅，实在是让人啼笑皆非。
NO. 2 悉尼内西区Rhodes
始建年份：2013年
户型：2房2卫1车位
区域公寓中位价：88万澳币
大悟点评：
这是一套能看到水景的物业，位于内西区的Rhodes，在我看来，Rhodes只是地理划分的内西，而不是真正意义的内西，我定义的内西应该是顶级如Annandale，次级如Petersham，虽有喜好高低，但都是老区，而Rhodes则不然，完全的新区。
这套物业只有5年房龄，在2012年，房产市场崛起之时，65万买入，按照house的定义，这个价格相当于今天的115万澳币买一套公寓的感觉，可实际上，5年涨幅不到30%，年涨幅不到5%，对于中档水景物业来讲，这样带火车站，带景观的物业涨幅是非常差的。
作为悉尼最有特点的高密度住宅区，这样的涨幅，并没有区域看起来那么招人喜欢。
NO. 3 悉尼西区Wentworth Point
始建年份：2012年
户型：2房2卫2车位
区域公寓中位价：70万澳币
大悟点评：
这套物业从照片来看，做工要强于前两套，没记错的话，应该是Billbergia做的，Wentworth Point是悉尼西部第二个Rhodes, 两个半岛隔湾相望。
2010年楼花时的售出价56.5万澳币，7年过去了，售价为75万澳币，年涨幅4.2%，而且Wentworth Point半岛的物业到现在还没有盖完，之前大量项目的注入，大量中国投资人的注入，如今贷款政策海外全部卡死，突然被踩了7寸，销售一时间戛然而止，很多人开始抛售。
7年涨幅还不到40%，实不怎么样。
NO. 4 悉尼西区Newington
始建年份：2001年
户型：3房2卫1车位
区域独立屋中位价：130万澳币
大悟点评：
说了3个公寓，下面说个带地的，这套物业占地近300平，是澳洲最好的开发商Mirvac在2001年时做的。其实Newington我个人还是挺喜欢那种社区感的，东西做得也还可以，区域挺适合自住的，但涨幅是在是... ...
2003年时售出价为62.5万澳币，这个价格在当时是非常高的，按照今天的价格，我粗略算了下，相当于今天的144万澳币，估计也是打着社区啊，开发商这样的名号卖的吧。
14年时间，刚刚翻倍，如果03年同样的62.5万买在其他区域，是可以过2m的。
那么这个区域有什么问题，地理位置来讲，西部为Silverwater Road，很堵，想去市中心要么走M4（扩后开始收费了，挺贵）, 要么上Parramatta Road(更堵)，地理位置较为闭塞，今天悉尼的交通越来越烂，你还住在一个交通更烂的区域。
没好。
那有人会说了，你找的区域都是西边的，那要是我在北面买一套，那就会好很多吧。我总说，区域选对了，80%就对了，我可没说100%，我们找套大炮灰来看看。
NO. 5 悉尼下北区 Milsons Point
始建年份：2001年
户型：3房3卫2车位
区域公寓中位价：200万澳币
大悟点评：
作为公寓中位价在200万档的，Milsons Point绝对可以算是悉尼最贵的公寓区前三甲了。
（请先跟着我RAP 放松下你的大脑来）
“哟一，哟一，悉尼海港大桥，耶一，嘿一， 悉尼歌剧院，恩很恩很，火车站... 它就在我眼前，我的家中... （动次打次2小节）， 将那悉尼城.. 俯瞰！yeah, c'mon, 他们仿佛如此这般地生动，而我... ...却是如此的寂寞， 噢浓一... ... 我编不下去了。
这套16年的物业无论是景观，还是户型都堪称完美，内部面积达236平，比肩house了， 开发商又是Mirvac做的，所在的街区Cliff St在区域中也比Alfred要安静不少。在2004的售价为262.5万，有人可能会说，他卖的时机不好，的确是这样，可是13年过去了，对于顶级区域的顶级水景房，涨幅还不到100%，只有87%，上个月售出价为491万澳币。
如果是我，我会非常郁闷。为什么呢？我们来看同样价位不同区域，如今的情况，你就明白了。
以上的物业同样在2004年售出，当时的价格甚至还要低20万，为245万澳币，在2015年，便已经以570万的价格卖出了，你想知道如今的价格么？
800万澳币。这套物业位于悉尼下北Chatswood所在的Willoughby大区里，是大区中的老大Northbridge。
800万-491万=？ 对喽，这就是选择大于努力的最好诠释了。
结语：
其实Hombush的独立屋是很贵的，其实Wentworth Point和Rhode也不乏涨幅很好的物业，其实Newington居住起来很安全，也很舒服，其实Milsons Point景色真得很美。
你明白我的意思么？看待事情总是有很多的角度，我今天的角度只是以投资人这么一个角度，而且样本只有10月这一个月的成交量，因此，我不认为的我的结论就十分准确。
每次宣讲我都会说“买不买比买在哪重要。” 以上的如果都是投资人买入的话，他们至少入市了，他们的钱如果本打算放银行的话，我只是觉得他们的选择还可以更好，但是起码不算坏。
那有人会说了，那上个月有没有涨幅很好的呢？有！上个月有一套7年新的1房物业以129万售出，不但租金高，持有成本低，且7年时间涨幅达87%，年涨幅9.37%， 但我今天就卖个关子，不说了，谁叫你不是大全会员，不在月结会现场呢？嘻嘻。
还是我上周文章的那句话，市场对每个人都很公平，拥有同样预算的买家，为什么在几年后的结果却不一样？这是十分值得思考的。
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