上周70%的拍卖清空率背后，隐藏着43%消失了的数据，你看出来了吗？

最近一直在关注周六拍卖市场，数据显示从2月第二个周末开始，悉尼与墨尔本的周末清空率一直都在围绕着70%这条市场分水岭上下浮动。

常识告诉我们：

如果低于60％，表明市场价格处于停滞或下降的低迷状态 - 也就是通常所说的买方市场；

而高于80％的区域都将被看作是卖家市场。

似乎70%这个结果让大多数人都暂时放下心来。但是，如果更加关注细节的朋友，可能会提出一些疑问，就好像是刚刚过去的上周六：

悉尼：

注册拍卖964套，结果报告549套，有43%的房产没有上报拍卖结果。按照报告数计算清空率是70%。可是如果按照注册套数来算，其实只有47%......

墨尔本：

注册拍卖1380套，结果报告1060套，有23%的房产没有上报拍卖结果。按照报告数计算清空率是69%。可是如果按照注册套数来算，其实只有54%......

那些没有上报拍卖结果的房产数值，是否计入计算，对于最终清空率的影响非常巨大。

有人整理了这么一组数据：

2018年2月最后一周

报告/注册比例455/964=47.19% ，清空率70%

2017年2月最后一周

报告/注册比例578/940=61.48%，清空率80%

2016年2月最后一周

报告/注册比例379/648=58.48%，清空率77%

2015年2月最后一周

报告/注册比例517/830=62.28％，清空率85%

报告比例越高，清空率越高，反之亦然。那么那些在拍卖结果中消失了的房产数据，反应出怎么样的市场状况，今天我们就来探讨一下。

首先来看如何计算清空率：

1. Number Listed Auction (注册拍卖房产套数)

2. Number Reported Auctions (报告结果的房产套数)

3. Sold (最终成交房产套数)

4. Withdrawn (撤回拍卖房产套数)

清空率＝最终成交房产套数除以(报告结果的房产套数＋撤回拍卖房产套数)

明显看出两个问题：首先不管怎么样，注册拍卖套数与最终清空率没有任何关系；然后，流拍数据在计算中消失了。

提问：无法反映流拍数据的清空率，还有意义吗？清空率是万能试纸吗？

正如你所怀疑的一样，这些统计数据有很大的局限性，这是因为：

房地产经纪人为了要在市场上形成影响力和竞争力，他们会将拍卖结果报告给数据公司；但是，目前这种报告是自愿的，而不是强制性的，所以如果代理商选择不在报告拍卖结果，就会导致数据偏离真实情况。而很多人都觉得，如果清空率普遍较低，他们会不太愿意报告这些不理想的结果。

举个极端的例子，如果有1000套房产注册拍卖，没有人撤回拍卖，最终只有100套报告结果，最终成交90套，那么清空率仍然是90%。

另外那900套消失的数字，如果是因为流拍而放弃报告，那么在这个假设案例里，流拍率是90%！

90%的清空率和90%的流拍率，哪个更能让市场兴奋，答案不言而喻。

迪肯大学（Deakin University）的研究报告《住宅拍卖清空率 - 它们究竟意味着什么？》中提到

在解释房地产业的实际意义时，应谨慎行事，而房地产界很少讨论其局限性；举例来说，没有考虑拍卖竞标者的数量，该物业有多少买家出价超过卖家的保留价位，同时出价的数量或周边地区的竞价拍卖数量。

“有时候拍卖清空率来自于很小的一部分市场，那里几乎没有房产交易，因此不能直接应用于整个城市。”

“同样，没有拍卖文化的市场会发现清空率统计数据的用处不大。例如，悉尼和墨尔本是全国两大拍卖城市。霍巴特和阿德莱德投资者可能几乎不会考虑这个数据。”

如何正确运用清空率？

正确运用清空率，必须要同时考虑其他的数据，比如：

在一段时间内拍卖的物业数量，如果每周末拍卖大量的房产，那么这就表明了一个“热门”或繁荣的市场，特别是如果重复很多年都有大量房产上市的地区。

该地区的中位价变化趋势，其中中长期价值上涨可能表明一个积极的趋势。

房产在市场上的天数(DOM)，上市后出售物业所需的天数，其中低DOM表示需求超过供应的“热”市场，而更长的DOM表示市场“缓慢”。（这里可以给投资者一个提示，流拍的房产通常都会回到市场上再次销售，所以如果DOM更长，很可能暗示着更多的流拍数）

租金收益率，其中详细说明了一段时间内房产可以获得多少收入/租金。

空置率，较高的空置率表明租户需求减少或市场上出租物业过剩。

而对于单个房产，需要注意的是：

• 销售价格 (或过户金额），成交价格与预期价格的比较；

• 拍卖房产是否市在拍卖前或拍卖当时立即售出，还是流拍并且继销售。

  
  

最后你应该看看其他的市场情况。利率，就业数据和其他宏观经济状况等因素都可能影响当地和全国市场情绪。

所以说，房地产投资从来就不是一个不设智商门槛的领域，深入细致的研究才是赚钱保障。