在澳买房变租房? 合同上的的这条细节让房东变租客

每当大家说起澳洲房产产权时，土地私有制，产权永久仿佛成了所有土地的标配。

然而事实并非如此，除了大家在城市中常见的私人土地（Freehold）上盖自家房子，厂房等物业。

买到有产权年限的土地和物业，也是常有的事，这种叫做土地租赁（leasehold）的模式指：

业主（产权人）只是以租借的形式获得了这块土地上的相关权力（使用权，开发权等），但不是这块地的拥有者。通俗来说，就是这块地上的租客。

根据合同，租期一到，租来的所有土地权利便相继失效。

但千万不要以为租赁土地上盖的房子就没那么值钱，市中心和富人区的部分高档公寓，事实上也盖在租来的土地上。

至于证明每块土地的主人和承租产权者分别是谁，则依靠有法律效力的土地证（Certificate of Title）。

每块注册过的土地都有一份自己的土地证，上面不仅有土地主人的名字，还会有关于这块土地的所有契约，包括了土地相关权利的出租记录，以及地役权（Easement）签订的情况。

土地租借权一般分为三大类,政府租借地,私人租借地,原住民租借地。

私人租借地多存在于高档社区中，例如悉尼海港两边的富人区就有部分豪宅为99年租借地，实际地主则为当地教会。

政府租借地中最广为人知的，则是堪培拉地区。

严格来说，堪培拉只是这块首都特区领地中的一部分，这块区域全称为澳大利亚首都领地（AustralianCapital Territory）。由联邦政府依据宪法从新南威尔士州手上获得，并进行直接管理。

首都领地的土地制度为国有土地租赁，即全部土地归联邦政府拥有，私人向政府承租土地进行生产和居住。

而这项制度的制定，则源于“将地租归公作为社会共同财富并造福社会”的构思。

时间回到20世纪初，在西方社会经历了几个世纪的社会启蒙及之后，经济学家们对于土地的思考达到了新的境界，

其中美国经济学家亨利·乔治认为：

土地占有是不平等的主要根源，主张土地国有，征收地价税归公共所有，废除一切其他税收，使社会财富趋于平均。

这一思想受到许多有识之士青睐，其中有孙中山，也有当时澳大利亚的社会精英们。

当时刚独立的澳大利亚正在建设首都的筹备中，30年前全国房地产泡沫的破灭，和乔治适时的访澳让社会广泛接受了他的理论：

当地租归公时，劳动和资本的报酬就高；但当寻租者将地租攫为私有时，劳动和资本的报酬就低。

简而言之，当土地属于私人时，土地价值上升虽然可以为业主带来利润，但是却会增加土地租用者或者买家的成本，最终转嫁到社会大多数人身上。

这就好比大家租房子住，好地段租金不断涨，那么赚来的钱需要填补租金的部分就越来越多，最终可支配收入越来越少。

同理，商户租店铺做生意，铺租越来越贵，卖的商品价格也越来越高，最终还是消费者买单。

因此，在建设新首都的过程中，新联邦政府对于房地产投机商极度抵触，秉承亨利·乔治主张的经济原则，杜绝个人攫取随城市增长自然带来的土地价值的增值的可能，将地租收归联邦政府国库。

这一决定在西方社会引起了轰动，被社会经济等领域的学者视为一场独特的社会实验。

然而，轰轰烈烈的首都建设因为第一次世界大战而延缓，直到1924年才与公众签订第一批时长99年的土地租约，土地以及低的价格租给新居民，以确保他们作为未来的主体市民能享受到土地带来的利益。

第二次世界大战后澳洲人口暴增，堪培拉也由1958年的四万人口增加到1989年的30万。

随着人口的增长，堪培拉住房市场也持续升温，这时候，土地租赁模式的问题开始显现。

首先，为了吸引居民，最初建设时期堪培拉的土地租金被设置在一个极其低的水准上，而租金金额由政府根据情况每20年重新评定一次，随着城市的发展，实际执行的地租逐渐和市场条件金额脱离关系。

这时候，土地上累积的价值就被土地的一手承租者获取了。

具体的获取手段，则在另外一条政策上得到了落实：

从1935年开始，地租被固定为政府官僚评估的地价的5%，交易租金高于这个水平的部分由购买者现金支付给土地转让者。

换言之，当A从政府手上租下地块，等地块价值积累到一定程度上时将合约转让给B，那么根据市场价A就可以获得一笔价值不菲的转让费。

这样一来，土地上由于发展所产生的利润最终还是流向了私人而不是政府。虽然自1962年起，土地租金金额改为土地获取者支付金额中的升值部分，但这并没有解决问题。

其次，由于第三代堪培拉人对于对堪培拉一开始建都于土地租赁制度的原因不甚了解，并且认为如果他们留在堪培拉且取消土地租赁制度的话，他们将看到地价会飙升。

基于这些原因，原来把寻租的房地产投机商拒在首都直辖区之外的有效的制度此时被堪培拉人视作实现他们房屋升值欲望的障碍。

二十世纪七十年代出现了废除土地租赁制度的高呼声，政府于1971年停止收取地租，堪培拉的地价（交易价和租金）和澳大利亚其他州的一样高，土地租赁制度名存实亡。

如今，堪培拉及周边地区的土地与澳大利亚其他州已经差别无几，随着最早出租的一批土地近年来陆续与政府续约，堪培拉土地除了属于政府以外，在使用和开发上与私人地块近乎没有区别，而价格也像其他城市一样不断上涨。

虽然堪培拉的土地制度在承租人的角度看来，或许像是政府的租客，但是事实上，与从私人手上承租土地产权或者房产还是有许多细节上的差异。

差异一：价格

从政府手上承租土地所需要支付的金额远远低于市场价格，因此是许多住房负担能力不强的家庭的一个好选择。

差异二：稳定性

虽然承租就必然会有租期结束的一天，但是从政府手上承租的居民大可不必担心被政府“扫地出门”，毕竟政府是服务民众的，市民安居乐业也符合政府的利益，除非家里承租的地块在城市战略规划上有着必要性，否则并不会被政府收回。

其次，像堪培拉这样先规划后开发的城市，每一块出租土地都是在规划后有计划放出的，因此用地冲突问题原则上来说是几乎不可能发生的。

差异三：限制

从政府手上承租的土地来建房的话，在贷款过程中会比从私人手上租借土地更加容易。政府租借地比较容易被贷款机构接受，使贷款人在贷款额和贷款类型上都能获得和其他产权同样的待遇。而私人租借地贷款从流程快捷程度到贷款额度上，都会比其他产权更低。

但是相比于政府划分好适当大小的土地出租，私人手上租来的土地，或许在尺寸上会更大，更加能满足个别居民的要求。

其次，作为leashhold这种产权形式，与普通的租房（即Renting）又有许多本质上的区别。主要有以下三个不同区别：

区别一：市场波动

leasehold所签订的租约周期一般都会介于数年到数十年之间，租赁周期远大于普通的物业出租，因此许多买家就算购买到的物业属于租赁来的土地上的不动产，那么在数年之后买家在转手的时候，仍然可以享受到这个物业升值所带来的利润。

而单纯的租房，则会因为市场上住房价格的波动，而被迫承受租金上的变化，同时也无法因为租下来的物业升值而享受到任何累积下来的价值。

区别二：风险

通过Leasehold所获得的物业一般为一次付清租金而且有明确的使用期限，因此租赁者在租用物业时可以明确得知到期时间，从容的计划如何使用物业。

而普通的租房，不管是租住房还是租商铺，都在短暂的租用周期结束后面临出租者临时决定不续租或者涨租的可能，其次出租者为了保证自己物业的价值，通常会保留开发权以及会对租客施加许多细节上的限制，例如不可以养宠物，不可以改变房屋结构或者样貌等。相比之下，leasehold则宽松很多，地主纯粹保留了土地所有权，而其他权利全部转让给承租者。

区别三：交易主体不同

leasehold交易的主体主要是土地而不是上面的物业，而普通租房则主要交易的是土地上的物业（住房，商铺等）。leasehold的要点在于根据土地价值来等价交易。而普通租房的要点则是依据土地上物业的价值进行交易。

堪培拉土地制度的实验，给了中国很好的启示。

或许在中国有物业的国民们总是对于土地国有及70年使用权这一点耿耿于怀，认为国外的土地私有制度对于个人来说始终更加有利。

然而，事实却证明到：适合居住的土地，最终政府不会因为租期到就赶人。

而需要用于城市基建，促进城市发展的土地，就算是私有土地，并且业主据理力争，但是法律上的判决还是会向政府的征地请求倾斜。

因此，真正值得大家注意的事实应该是：

由于投机行为而导致的房价飙升最终破坏经济，住房问题的关键从不在于租赁还是私有，而是在于房子所在的这块土地上由于社会经济活动而累积的价值，是否最终造福全体国民。

否则房价和地价无论再怎么高涨，最终迎来的都将是一次次泡沫破裂。