投资三部曲之--实战和理论是两码事

投资三部曲之

实战和理论是两码事

我被问到最多的问题就是

“万邦君，您觉得哪个区可以投资?”

所有人的思维都定在一个逻辑上，那就是，

如果找到升值最好的区域，那么就意味着我所投资的房产会给我带来超值的回报。

您觉得这样的观念是否正确？

如果您认同以上的观点，我只能说say sorry，以上的观点是错误的。

升值高的地段不一定就会给你最大的投资回报。您没有参悟这一点，是因为您还没有明白实战和理论的区别。

我们姑且假设，某某专家预测Linfield 的House 是未来最好的投资产品，可以做到6年翻一倍，我们也假设专家说的都完全实现，未来房价真的会按这个趋势走。那么，在完全明牌的情况下，未来已知的情况下，你还能不能完全拿到你梦寐以求的收益？

您可能会说买就完了，哪有那么多废话，既然会增值就去买啊，怎么会无法操作呢？

来，让我一步步给您解释一下，您能明白的更清楚

首先我们来看Linfield的价位

房价的中价位是$2,335,000, 我们需要的首付是20%，那就是46万4千左右，加上印花税11万4千左右，在加上律师费，过户费等其它杂费，我们一共要支付大约58万澳币。

我来抛出第一个问题，请问有几个人能拿出这么多钱去投资?

你说你老子有的是钱，中国有外汇管制

你说你一年就能赚50万，可是税务局要先扣税，扣完你再看你几年能攒够首付

你说你手里刚好这么多现金，那我请问您能把这些钱都用了吗？不手里留点钱做备用以防万一，不打算看自住房了吗？

我们姑且说你过了第一关，那第二关就更难了，贷款200多万，你可能要有将近30万个人或企业的收入，

您有这个收入证明吗？

你的broker能帮你搞到贷款吗？

如果银行评估低了你有额外的钱补进去吗？

如果第二关过了，后面的挑战还没结束，房子成交后你进到房子里去发现室内实在有点旧，你的租房中介告诉你最好装修一下，否则很难找到租客，而且未来维护会有很多小问题

这笔额外的装修款您准备好了吗？

到现在为止，我们只是推演到房子成交的期间，真正难题才刚刚开始，装修后的房子一周能租1000元，可是贷款就算只还利息还也要7000元一个月，等于每周亏3000元，一年你需要从个人腰包补贴3万6千元

我们常说悉尼的房子10年翻一倍，每年增值7%，但是你别忘了7%只是一个平均值。实际情况是，涨幅并不会像教科书一样真的每年都涨，有可能今年涨涨然后停了，停了几年，然后继续涨，也可能完全不涨，在最后一年全部涨到翻一倍。

我就问一句话，您在房价没涨的日子里，每天抗着负现金流您怎么过？另外万一再遇上贷款收紧，银行要求你本金利息一起还，这么大的缺口你如何堵？

我讲到这，其实还没讲完，还有其它有的没的小问题，例如你突然失业了等，请问您还问我哪个区好，哪个区域升值最快吗？

告诉你无妨，可是你操作的了吗?  这就好像巴菲特说买股票就要一辈子不卖，在股市低迷时加倍买入，听起来很有道理，实际上对你完全没有帮助，因为你不是他，没有他的团队和资金量，你知道了也做不到，知道了也白知道。

再好的机会，你没有相对应的条件与资源，也不是你的机会，和你也没有关系，尽管那是机会。

如果你是一个房地产分析师，你自然可以发表一篇文章，说我6年前推荐了富人区Linfield 会翻一倍，是市场里的明星。可是当我们实际去操作时，你会发现现实完全不一样，那是说线做泪，别人笔下的6年你作为投资会体会到有多么漫长和艰辛，尽管结果是好的。

纸上谈兵谁都会，我当年在地产公司学了点皮毛，逢人便说房子留的越久越好。我还指导香港的一个富商，我和她说如果你97年香港的房子没有抛掉，现在不但解套，还赚了大钱啊，所以啊您没在投资，是在投机，如果您能早日接触我们这个平台，您就比现在富有多了。

人家也没和我一般见识，只是谈谈的笑了一下，说当年的利息是“10%”  都说大不了下地狱，你真在地狱里待一分钟试试。

苦难这滋味只有经历了才懂，没有过这样的历练千万别夸口你的忍耐力有多强。

所以你问我哪个区好，有那么重要吗？我自己会收集一些区域价值增长数据，但也仅限于学术研究和个人兴趣爱好，真正投资不这么来的。

什么是投资？

投资是一个框架，是道，买房是方法，是术

投资是战略，买房是战术

投资是风险管理与现金流把控

你买的房子比我好，但是我买的比你多

你买的区域的房子涨的多，但是我买的区域的房子能让我留的久。

好虎架不住一群狼，你的单个业绩超过我，但是我的整体业绩大过你，这就好像二次世界大战中德国的虎式坦克以一抵三，但是成本太高，只造了2千辆，苏联的T-34坦克各项指标都不如虎式坦克，但是可复制性强，在拖拉机厂这样的地方与设备条件就可以成批制造，最终造出3万多辆，冲垮了德军的精锐。

单体的能力在规模效应下微不足道。

有人会说您是在鼓励我们买公寓吗？ 也有人说是不是您的意思是租金最重要？还有人干脆把我这篇文章当成楼花宣传的软文帮我们转发。我只能说我谈的是一种思维模式，当你把这个思维做为你投资决策根基时，你不用我告诉你买哪，买什么您自己也能找到。

当然这只是开篇，下一篇我们会继续和您详聊。