房贷只还息（Interest Only）真的适合你吗？还款方式正确分析

澳洲银行贷款一般有两种还款方式。一种是本息同还(Principal & Interest)，第二种是只还利息(Interest only)。

这两者有什么区别呢？这要从房贷利率政策的演变历程说起：在过去，无论本息同还、只还息、自住房还是投资房，所有类型的房屋贷款产品利率都是相同的。但后来，APRA针对投资者及只还息贷款作出了两个重大调整。

1. 投资者贷款的基准

2014年12月开始，APRA宣布对房屋投资者进行限制，并给出10%的投资房贷年增长率的限制。随后，各银行都在降低投资房贷的增长速度。通常银行采取的手段包括：升高投资产品的利率，收紧投资房贷政策，有些银行甚至直接停止对投资者发放贷款。

2018年4月，由于实施该基准十分困难，尤其是对于小的贷款机构而言，与此同时市场表现疲弱，APRA表示废除10%的基准。

2. 只还息借贷的基准

2017年早期，40%的房屋贷款都是只还息的类型。但由于高房价，缓慢的收入增长，以及未来可能的利息增长，监管机构担心贷款人负债积累越来越多，在5-10年只还息期限结束后，他们将面临“还款冲击”（repayment shock）。

因此，2017年3月，APRA再次对房贷政策作出调整，限制只还息借款只能占总房屋贷款的30%，各银行限制只还息产品，只还息贷款利率从而走高。2017年9月，只还息占总房贷的比例稳定在20%左右。

2018年12月，APRA表示已达到减少只还息贷款的目的，宣布取消对于只还息贷款的基准，更多有竞争力的只还息贷款产品逐渐出现在市场上。

近期，随着监管机构放松贷款政策，许多银行更是推出了十分优惠的只还利息贷款产品。

许多购房者经常在两种还款方式时很犹豫，到底应该选择只还息（Interest Only）还是本息同还（Principal & Interest）呢？在国内，房贷都是本息同还，因此很多人可能对只还利息不太了解。安信来为大家分析只还利息的利与弊。看完的小伙伴可以自我评估一下，自己是否真的适合这种还款方式。

什么是只还利息？

顾名思义，只还利息，就是指在选择的期限内（通常为5年）只偿还贷款所产生的利息部分，从而降低最小还款额。也就是说，贷款人可以选择在前5年只还利息，不还本金，5年后开始正常的本息同还。而在实际操作中，对于想要继续使用只还息的贷款人，到了5年期限其实可以转贷，年限重新计算30年。

只还利息的优势

优势一：只还息的还款模式，使得每周还款的金额略低，因此增加贷款人了手里现金流，在投资中产生的支出也相对较低。因此许多以投资为目的的购房者，倾向于选择只还息。

优势二：澳洲可以负扣税。如果房子作为投资用途，只还息可以让贷款人的账面亏损最大化，从而达到抵税的目的。

优势三：只还利息的产品通常可以配合对冲账户使用，可以做到闲置资金最大自由化同时降低养房成本。后文将会对它着重说明。

只还利息的风险

上文提到，只还利息虽然有一定的优势，但是也有相应的弊端。

风险一：目前市面上的贷款产品，只还利息的利率普遍偏高，通常会比连本带息高出0.5%左右。长期来看，只还息将会比连本带息产生的利息总额要高出很多。

风险二：若采用这种方式，前期月供低，会在一定程度上减少还款压力。但一旦利率上涨或自身财务状况发生变化，家庭财务负担将骤增。

风险三：若贷款人的资金管理能力较弱，且没有很好的消费习惯，选择只还息可能会使借贷人增加许多额外的支出。

案例：

Daisy看中了一间公寓，需要借款50万，在比较了各种贷款产品之后，她基本可以确定选择利率5%，且贷款期限为25年的贷款产品。但是在还款方式的选择上，她显得非常犹豫。

若选择只还利息，一开始月供低，但是5年期结束后，月供会激增，她并不确定自己的经济状况足以偿还增加的房贷。

经过计算，若选择只还利息，初期她需要每月还款$2083。只还息期限结束后，还款额将增加到$3300，将超出她的预算。仔细斟酌后，Daisy并不认为她可以支付后期高额的月供。最后她决定选择本息同还的产品，每月固定还款$2923。

对冲账户的使用

上文提到了只还息贷款产品最大的优势就是配合对冲账户使用，它可以帮助借贷人有效地降低房贷所产生的利息。

什么是对冲账户？

在房贷生效后，银行会为客户开设一个贷款账户，如果贷款100万，那么贷款账户余额就为100万。这时，如果再向银行申请一个存款账户，每个月银行自动从这个账户扣钱，这个账户就与贷款账户形成了对冲账户。

若在存款（对冲）账户里存入10万，那么日后要付的利息就是100万-10万=90万利息。

对于手中有闲置资金的购房者，若选择只还利息的还款模式，建议选择有对冲账户的产品。平时可以将闲置资金存入对冲账户，从而抵消贷款利息。同时又可以随存随取，资金分配也更加自由。

案例：

Jane 和 John夫妇名下有80万贷款，为期25年，前五年选择只还利息。为了尽量减少产生的利息，他们将闲置的5万存款放入了对冲账户。由于对冲账户的利息是每天计算，他们平时将工资或者其他存款也全部放入对冲账户中。

两年后，他们打算出国旅行几个月，于是从对冲账户中取出2万用来支付旅行费用。回来之后，他们又用对冲账户里1万支付了旅行所产生的信用卡账单。

在只还利息期限内，他们利用对冲账户实现了Cash flow最大化，同时也节省了一大部分利息。

相关链接：还贷省息小窍门之对冲账户（Offset Account）

看完以上分析，详细大家对只还息也有了一定的了解。至于哪种方式更加有优势，要因人而异。建议购房者咨询专业的贷款经纪人并根据资金情况作出决定。

在选择只还息贷款产品时，借贷人应清楚明白贷款本金将不会降低，利息支出将会较高，收入可承受贷款额也会相应较低。此外，在只还息贷款合同结束后，每月还款将大幅增加。

对于同时拥有自住和投资房贷款的客人，建议选择投资房做只还息，自住房做连本带息。自住房没有税务的优势，而投资房的利息支出可以抵税，从而实现收益最大化。