2020澳洲楼市：与购房决定相关的四个预测

2019年,澳洲房地产市场经历了“过山车”的一年。故事的前半截是楼市寒流不散，几年前，乐观加入购房大潮中的买家，难以咽下房价缩水的“负资产”苦果。

以大选和降息为转折点，楼市在短时间内突然发生了逆转，自住房买家重返市场，清盘率回升，房价迅速回弹。

多数经济学家预测说，明年2月央行会进一步降息。降息，仍是明年澳洲房市的一个大背景，但除去宏观因素之外，还有一些更为微观的因素，明年或对房市产生微妙的影响，这些因素与购房者的决策或更为直接。

对于这些因素，《澳华财经在线》整理了关于2020年房市的四个与个人购房息息相关的预测。

一．首次购房者继续增加

房价下跌时期，首次购房者迅速离场。与此相应的是，最近的首次购房者数量激增，8月份的首次购房者借款人达到了六年来最高比例29.8％。

但是，由于对住房负担能力的担忧，2019年9月首次购房者活动首次出现下降，尽管与2019年9月相比，2019年9月的首次购房者人数仍增长了6.8％。

不过，由于进一步的财政刺激措施，明年首次购房者数量将继续增加。

昨天，国家住房金融和投资公司（NHFIC）公布了入选“首次购房贷款首付计划”（First Home Loan Deposit Scheme）26家信贷机构，其中包括四大银行中的联邦银行（CBA）和国民银行（NAB）。

参与该计划的信贷机构将为仅付5％的首付的首次购房者发放1万笔信贷，而政府将根据计划中约定的条款为差额首付进行担保。其中CBA和NAB最多可以在每个财年发放5000笔首次购房低首付贷款，约占总计划的一半。

两家四大银行将从2020年1月1日开始接受该计划的申请。其它信贷机构将从2020年2月1日开始接受申请。

二.皇家委员会或对建筑业展开调查

一些房地产业内人士认为，到2020年，可能有皇家委员会对高层住宅建筑行业进行调查。

去年的Opal Tower危机和今年的Mascot Towers事件使人们对建筑质量产生了前所未有的担忧。各州政府将继续在2020年实施建筑行业改革。但是，由于这些改革仅适用于尚未建造的建筑，因此建筑质量问题将继续成为头条新闻。高层公寓楼质量问题可能成为影响澳洲房地产市场的最大问题。

根据Propertyology 研究负责人Simon Pressley的观点，在未来十年中，公寓业主的投资“极有可能实现零增长甚至重大亏损”。

在大多数情况下，开发商都是信誉良好且合规的。但住房繁荣时期因为急于建造和出售公寓，有些开发商大胆走了偷工减料的捷径，因此施工质量低劣或成为招致皇家委员会调查的最大原因。真正提高建筑和建筑行业的合规性和执法力度，或许将从这个调查开始。

三．更多人选择给房贷“搬家”

2019年最大的房地产市场故事之一就是令人难以置信的低基准利率。到目前为止，央行分别在6月、7月和10月将基准利率下调了25个基点，预计明年2月份还会有另一次降息。

澳统计局9月份的数据显示，剔除现有贷款再融资（refinancing），新房贷增长2.9％至184亿澳元，而在8月份，包括再融资在内，新房贷增长4.5％至279亿澳元。

这是自2018年10月以来的最高数字，说明许多借款人正在利用低利率环境降低借贷成本。

可以预见的是，随着贷款环境变得更具竞争性，并且借款人对较小的信贷机构越来越青睐，还将有更多的借款人“货比三家”，并转换信贷机构以得到更优惠的利率。因为即使抵押贷款利率减少了0.25个百分点，也相当于整个贷款生命周期内可省下数千元。

四．房产投资者顾虑重重

根据Corelogic、房地产投资杂志Your Investment Property等所做的澳大利亚最大的房地产投资者调查Property Investor Sentiment Survey，尽管对来年的房地产市场前景抱有希望，但投资者仍然面临一些障碍，这使他们在购买更多的投资房的抉择上有所犹疑。

40％的受访者表示，银行对投资者的收紧贷款政策影响了他们购买另一处房产的能力。

26％的受访者认为，偿贷能力标准是另一个阻碍他们购买下一处投资房产的因素。

这说明，尽管央行和商业银行降低了利率，但银行收紧偿贷能力衡量标准导致了投资者获得贷款的困难性增加了。

人们还提到经济的不确定性以及没有足够的首付是阻碍购买另一处房产进行投资的障碍。

当被问及现在是否是使用固定利率借款的好时机时，有50％的受访者说不，而30％的人认为是，另有19％不确定。