布里斯班楼市料跑赢全澳 低息低汇率利好 兼受惠经济纾困措施

澳洲房地产需求依然强劲。美联环球楼市报告指低息低汇率是支持楼价上升的主要原因。另外，布里斯班人口持续增长，政府拟建旅游度假区以大力刺激当地旅游业，带来大量经济收益。

（澳洲政府计划在布里斯班兴建世界级综合旅游度假及娱乐区，推动当地基建发展及人口增长。图为布里斯班市景。）

环球多个地方爆发新一轮新冠肺炎疫情，确诊人数还在上升，国际货币基金组织（IMF）更调低2020年全球经济增长预测为负4.9%，而澳洲更是负6.7%，惟楼市仍然企稳，调整不大。据CoreLogic的住宅价值指数显示，3月份疫情爆发时澳洲悉尼住宅价值上涨1.1%至102.08万澳元的中位数，居全澳之首。而墨尔本楼价亦上升0.4%至81.96万澳元。显然，澳洲房地产需求依然强劲。美联环球楼市报告指低息低汇率是支持楼价上升的主要原因。

澳洲政府为免疫情对国内经济造成严重冲击，故推出多项措施。总理莫里森于5月26日在国家新闻记者俱乐部宣布「JobMaker」计划，将推动全国大力进行技能产业的改革，全面改革职业技术学院TAFE体系，并将政府的拨款与产业所需就业职位直接挂钩，减低失业率将会是拯救澳洲经济走出困境的重要一环。此外，澳洲四大银行（联邦银行CBA、澳新银行ANZ、澳洲国民银行NAB和澳洲西太平洋银行Westpac）及时推出推迟还贷措施来帮助陷入困境的买家，为他们提供长达6个月的还款延期，短期内给楼市一颗「定心丸」。此措施可以暂缓买家因担心自己的经济能力下降以致无法继续还贷而出售房屋。

布里斯班人口增长 政府拟建旅游度假区

低息低汇率将开启投资澳洲房地产的契机。国家储备银行推出的超低利率亦有助澳洲经济走出困境。房地产研究机构Propertyology负责人Simon Pressley表示，「现在的利率可能是很多人一生中经历的最低点。」因此吸引买家入市。其中，美联指出澳洲房地产市场的新宠儿属布里斯班。

当地人口持续增长，政府亦计划兴建世界级综合旅游度假及娱乐区，布里斯班申请竞逐2032年夏季奥运会主办资格，亦推动当地基建发展及人口增长。据澳洲统计局ABS研究报告预计，布里斯班人口将由现时约230万增加到2027年的300万，加上昆士兰及布里斯班政府计划于核心地段打造世界级综合旅游度假娱乐区，将大大刺激当地旅游业，带来大量经济收益。

澳元受压 投资楼市好时机

澳洲政府三度出手救市，可见疫情受控后澳洲经济有望复苏，受惠于联邦政府推出的各项经济纾困措施，布里斯班楼市有望在未来十年跑赢大市。澳洲政府承诺将在未来6个月当中投入1300亿澳元作为澳洲第3轮刺激方案的一部分，方案内容包括政府将向澳洲每位雇员每2周提供1500澳元，以帮助受困企业避免裁员。这项新措施将使澳洲货币及财政刺激经济规模总额达到3200亿澳元，相当于澳洲GDP的16.4%。

当然，在疫情初期澳元汇率受压，正是投资澳元或澳洲楼市的最佳时机。此外，随着近年愈来愈多留学生选择在大学毕业后继续进修，并在当地完成硕士及博士课程，需要在当地居留5至7年，因此学房区租盘绝对供不应求，考虑到未来7年的汇率及楼价升值憧憬，相信及早投资澳洲学房区物业前景可期。

华侨永亨银行经济师李若凡表示，美元走势向下，对澳元有利。美国加州新增病例及死亡人数创新高，当地重启封关措施，加剧市场对疫情拖慢经济复苏步伐的担忧。另外，美国特朗普政府否定中国对南中国海的广泛主张，反映中美冲突升温。因此，市场情绪转弱，支持美汇指数维持在96.5左右徘徊。

澳元兑美元0.708有较大阻力

短期内，业绩期也可能重燃投资者对疫情冲击企业盈利的担忧。在疫情和中美关系尚未明朗的情况下，市场情绪可能继续摇摆不定，令美汇指数继续在区间内波动。其他货币兑美元则显著反弹，支持澳元。不过，澳洲7月消费者信心指数按月下跌6.1%，反映经济及疫情前景不明朗继续打压消费情绪。展望未来，由于各项风险因素尚未消退，即使澳元向上，兑美元或在0.7080左右遇到较大的阻力。

恒生外汇报告指中国6月份铁矿石入口按月大幅增长16.8%，达至1.016亿吨，反映大量的基建投资使中国对铁矿石有大量需求，利好澳洲出口及澳元走势。

花旗发表报告指，随着财政和货币政策宽松，加上经济数据正面，有利于风险资产反弹，利好澳元。

此外，花旗把2020年全年澳洲经济增长预测调高至负3.2%。风险因素为新一波疫情、美国大选及中美关系恶化等。环球美元流动性维持充裕，联储局已清楚表示，不容美元出现短缺或美元融资压力增加，或利淡美元，利好澳元。