CBD不香了？悉尼、墨尔本房地产市场正在发生巨变

8月17日，墨尔本Collins Street

作为澳大利亚的两大经济引擎，墨尔本仍然在遭受第二波新冠疫情所带来的严重冲击。而另一大中心——悉尼，也未能从第一波冲击中完全“缓过来”。

中央商务区（CBD）的萧条就是一个典型的现象。尽管新州疫情已受控，维州疫情也已经好转，但由于大量白领继续居家办公，澳大利亚目前有超过一半的写字楼处于人去楼空的状态。

从疫情伊始，有关市中心的中央商务区是否还能保持繁荣的争论一直没停过，“办公室已死”的说法也是不绝于耳。

然而，大都市是现代化社会最大的标志，其所产生的生产力和消费力在每个国家的经济中都占有领导性的地位。

有许多上市地产公司老板呼吁，请让人们“重返CBD”吧！他们认为，没有繁荣的CBD，澳大利亚就无法拥有强大的经济。只有把市区的每幢楼“填满”，企业才能蓬勃发展，经济复苏才更有可能。

然而，良好的愿望敌不过现实的骨感，他们无法阻止CBD办公室的空置率继续上升，零售物业的售价和住房租金不断下降。

然而与CBD截然不同的是，一些位于郊区、以超市或家装为核心业态的商业地产，疫情期间的表现却出人意料地良好。

澳大利亚的商业地产投资方向，显然在疫情的作用下，出现了前所未有的变化。

未来的CBD也许和我们想象的不同。

澳洲近一半GDP来自悉尼和墨尔本

但两大经济引擎正在“失速”

大城市受益于高生产率的企业活动和高密度人群的消费力，具有极大的经济潜力和增长率。人们常说，城市是国民经济引擎，而在世界大多数地方，城市在经济产出中的占比也越来越大。”

根据澳大利亚统计局（ABS）的数据，澳大利亚约40%的人口居住在墨尔本和悉尼这两座城市。同时，两座城市GDP占比超过45%。

2008-09年至2018-19年期间，悉尼和墨尔本的年经济增长率分别为3%和2.7%，而同期澳大利亚整体经济年增长率为2.5%。

在过去的经济衰退中，大城市的恢复能力也往往比较强。如1990-1991年经济衰退后，墨尔本重新塑造了自己的城市定位，把重点放在了高等教育、国际旅游、大型活动等方面，并在市中心（CDB）新建了更多的办公楼和住宅。同样，悉尼的金融业和其他商业也在同一时期有了更大的发展。

但是，新冠疫情造成的危机和以往都不相同，大城市的聚集效应反而放大了疫情的影响。牛津经济研究所（Oxford Economics）的研究表明，全球主要大城市受疫情影响尤为严重，表现为相对更高的死亡率和感染率。

博满金资首席分析师魏睿昊指出，悉尼和墨尔本近几年的增长动力正在受到疫情的严重挑战。

国际游客骤降、移民近乎终止、以及失业率高企等负面因素正在冲击两大首府城市，继而影响到了全国的经济增长。

经济活动本质是人的活动，人口是城市发展的基石。根据联邦预算案的预计，澳大利亚的人口增速将在2020-21年急剧下降至0.2％，在2021-22年下降至0.4％，为一个多世纪以来的最低水平。此外，今年的移民接收量预计将下降85%，尚不清楚需要多长时间才能回到衰退前的水平。

更“要命”的是，CBD工作岗位流失尤为严重。统计局公布的工资数据显示出市区就业市场所受的冲击远远大于其他地区。自3月中旬到8月，新州4.4%的就业岗位消失，而在悉尼CBD这一数字是8.5%；墨尔本的情况更糟，CBD的就业岗位流失率高达10.3%（维州为7.8%），是全国最高水平。

CBD办公楼市场情况到底有多糟？

疫情期间，居家办公成为了新常态，所以首当其冲的就是CBD办公地产。

根据仲量联行（JLL）的报告，全国写字楼空置率继续攀升，第三季度比第二季度又上升了两个百分点，至12.2%。而2%的增幅为自1992年二季度以来单季度最大。

悉尼和墨尔本这样的办公地产空置率长年维持在4%以下的地区目前空置率也纷纷突破10%，分别为10.2%与11.3%。

尤其是仍处在第四阶段限制的墨尔本CBD办公室净吸纳量在第三季度减少了70100平方米。

魏睿昊表示，还有一个“侧面”数据进一步说明了悉尼和墨尔本写字楼租赁市场的低迷，那就是：高转租需求。在这两个城市中，不少企业租户已经在尝试削减成本，其中就包括转租自己的写字楼空间。

悉尼CBD可转租办公空间在过去5个月飙升了90%。根据CBRE的数据，截至8月，悉尼的可供转租的总面积为157853平方米，已经超过了1992年7月119588平方米的前历史高点。墨尔本的情况也不容乐观，过去6个月新增6.9万平方米可转租面积，截至8月底，可转租面积达8.91万平方米，创7年来新高。

在魏睿昊看来，以上这些数据都证明写字楼市前景黯淡。因此，从投资角度，除非资产价有显著下降，不然可能不会引起投资者兴趣。

世邦魏理仕（CBRE）数据显示，2020年二季度全澳办公室成交额为21亿澳元，同比下降58%；高力国际（Colliers International）的数据则显示，今年前三季度写字楼的交易量暴跌75%，仅为43亿澳元。

而目前写字楼价值没有显著下降的主要原因是，如此市场环境下，卖家不愿意在此时将资产放到市场上，买家则对购买此类资产缺乏信心。成交量的下滑使得写字楼总体资产价格暂时没有太大缩水。

由于政府的现金援助逐渐减少，许多公司可能无法生存，这将对CBD的空置率进一步产生影响。随着企业数量减少，供应量却因为一些楼宇的建成继续增加，转租空间不断释放，写字楼市场需求和有效租金将进一步面临下行压力。

目前，市场普遍预测，后疫情时代，写字楼投资组合的账面价值将整体下滑逾15%-30%，净租金下滑10%-20%。

是否意味着办公室已死？

虽然还未到“死亡”状态，但魏睿昊认为，在各类地产资产中，未来办公楼仍会是表现最差的类别。

首先，由于疫情影响，返回办公室的需求在一定时期都很难出现显著的反弹。由于办公室往往密度高又相对封闭，是一个呼吸道疾病传染的高发场所。情况要远远差于工厂、仓库甚至一些商业零售场所。

当人们最终回到办公室时，他们将需要拥有比以往更多的空间。不少办公室设计师认为，办公室从根本上发生了永远性的变化。以前，办公室有约70％的建筑面积专门用于摆放办公桌。未来将看到很大降幅，可能降至30％或40％。但目前多数办公楼和其使用者并没有做好准备。

此外，疫情期间，让全球做了一场居家办公的大型试验。事实证明，在目前的科技条件下，许多工作确实可以实现远程协同办公。

四大会计事务所之一的安永（EY）对大洋洲的4500名员工进行了调查，几乎一半（48％）的人希望自己未来更多在家办公，不少人只想出于特定目的进入办公室，例如客户会议或团队建设；波士顿咨询集团（Boston Consulting Group）对12000名员工的调查也发现，60％的员工希望可以选择工作的地点和时间。

这些调查在全球都具有代表性。也就是疫情之后，办公室的需求会出现永远下降。

当然，这并不意味着办公室会就此会完全消失。数十项调研发现，虚拟会议无法取代面对面会议和小组工作的效率。同时，居家办公对员工心理健康也存在负面影响，很多人怀念在办公室茶水间的同事社交。

更多开阔的公共区域和各大的个人空间将取代我们过去经常看到的一排排办公桌。低密度办公室未来可能成为一种趋势。

CBD消费下降，郊区消费上升

而当人们都在远离CBD的办公室，其附近的零售地产也受到打击，但郊区必需消费类的中小型零售物业表现良好。

那些曾经在楼下咖啡馆匆忙解决完午餐、下班后逛街或约会的白领，现在更关注的是居家办公时，附近的购物区都有些什么。

数据显示，在靠近悉尼CBD的地方政府辖区，咖啡馆消费下降了7％。相反，许多外环郊区的咖啡馆销售额则增长超过10％。在墨尔本，市区的支出已经减少了26％，而一些郊区的支出却出现了强劲增长。

据SGS Economics估计，自3月以来，至少有2.5亿澳元的杂货消费（例如咖啡、午餐和酒水）已从墨尔本CBD转移到了外环郊区。在悉尼，这一数字可能高达4亿澳元。

虽然由于新州疫情受控，悉尼市区的零售业已经开始逐渐恢复，但墨尔本的市区仍然非常萧条。上周，墨尔本CBD陷入经营困境的St Collins Lane购物中心，就以近1.25亿澳元的价格售出，约为2016年价格的一半。

澳联储预测，全国的零售物业空置率将进一步升高，售价会进一步收缩。

但是另一方面，根据CBRE数据显示，全国零售营业额二季度同比上涨2.2%，必需品消费支出（如超市零售）贡献最大。而服饰、餐饮、家庭用品等零售行业的下跌幅度较大，说明整体表现上而言，必需品占比重较高的中小型零售物业的表现好于非必需品占比高的大型购物中心。

那些位于郊区中心，以超市作为核心业态，配合其他居民日常所需消费（如诊所或育儿场所），并配有大量停车位的零售物业将会有较好的前景。

不过，魏睿昊指出，由于市区本来有一些居民，他们的日常消费需求并没有改变。因此CBD零售物业受到的打击程度仍要小于办公楼。

住房市场回暖 CBD公寓除外

住宅拍卖现场，图/ABC News Michael Coggan

值得注意的是，由于移民和留学生的锐减，CBD的公寓同样也是房地产市场的“灾区”。不仅空置率很高，租金下降也非常严重。

房地产资讯网站Domain的数据显示，悉尼和墨尔本公寓租金持续低迷，与去年同一时期相比都下降4.8%。

其中，悉尼CBD公寓租金下降全国最严重，比去年同期低了125刀/周。而墨尔本CBD的公寓市场受到冲击的更广泛，从3月以来空置物业数量翻倍，租金也是断崖式下跌。

在魏睿昊看来，由于多项刺激政策出台，整个澳大利亚住房市场情况本身却是在转好，但整体也同样出现了“逃离CBD”的情况。

疫情原因，很多人不愿再居住市区密度较高的公寓，选择搬往郊区。所以，郊区的独立屋，或是联排别墅、单元房市场都将出现回暖，有些地区甚至已经出现房租上涨。

最近一段时期，悉尼的住房市场拍卖率和价格都出现了回升，墨尔本参与拍卖的房屋数量也逐步恢复。

可是，CBD公寓市场恐怕在短时间很难有起色，但由于在全澳的住房市场所占比重不高，因此不会影响整个住房市场回暖的情况。

重返CBD：市区繁华何时重现？

尽管无论商业地产还是住房地产，CBD的房地产市场似乎短期难以恢复往日繁荣，可考虑到城市在现代经济社会的作用，很多人还是希望人们能够重回CBD。

新州财长多米尼克·佩罗特（Dominic Perrottet）最近一直在与房产公司就财政部和其他部门复工进行讨论。他认为，政府人员应该回到市区的办公室。

大型房地产企业的高管更是一致呼吁员工重返CBD办公大楼。

Dexus首席执行官达伦·斯坦伯格（Darren Steinberg）指出，“如果无法让人们回到CBD去工作，那么这次经济衰退将要痛苦得多。”并认为，只有高层管理人员重返工作岗位，广大员工才能放心回到办公室。

仲量联行席执行官兼澳大利亚房地产理事会主席斯蒂芬·康瑞（Stephen Conry）表示，昆州、新州和西澳这些地区的感染率非常低，因此继续让员工居家办公并不合理。

联实集团（Lendlease）首席执行官凯莉·兰帕（Kylie Rampa）则认为，可以让那些必须到办公室工作的员工先回去。

魏睿昊表示，要让大家回到CBD办公室，首先要解决一些系列，诸如密闭空间或通勤公共交通的健康安全问题。

鉴于墨尔本近期疫情受控，整个澳大利亚的新增新冠感染人数都维持在较低水平，确实有更多人有意愿返回市区工作和生活，但如何能让他们真正地行动起来？

皇家墨尔本理工大学（RMIT）的城市设计专家提出，可以借鉴伦敦和旧金山的经验，在市区街道搭建一些可移动的临时“小公园”，供大家在露天就餐，以帮助吸引消费者回到城市中来。

而墨尔本市（City of Melbourne）也正在制定一些消费刺激政策，如：发行一些政府补贴的代金券，提供免费或有补贴的公共交通或停车补贴等。

中国十一长假到处拥挤的人潮告诉我们，CBD的繁华可以重现，其关键仍旧是牢牢控制住疫情。