价格低洼地，墨尔本远东南的郊区怎样投资才能跟上政府规划

大家好，我是澳洲Jerry，由于东南区是公认的好区，也是政府重点规划的区域，由于东南区30公里，房价地价已经非常昂贵。

就有投资者把目光投向远东南郊区的土地，但不知道如何选择，并且给我留言，应投资者要求，单独出一期远东南郊区土地的选择。

远东南郊区有哪些好的规划及投资策略，那今天我们就来说一说，这里没有房产买卖，只有房产知识分享。

这是一条从墨尔本CBD出发到pakenham终点站的火车线，沿途经过了，我们说今天要讨论的远东南郊区从Narre Warren，Berwick，Officer，Pakenham。

Narre Warren是最早发展起来的，那里有一个非常大的购物中心，我去过那个购物中心，是我所见过最大的停车场，而且找车位还非常困难，可以想象人气有多么的旺盛，现在已经基本没有可出售的新地块。

想要在那里置业或投资，只能购买二手房或者是连排别墅。三房House均价587,000澳币,四房 House 均价650,000澳币。

可以看到红圈区配套这三个火车站，也可以看到他的住宅发展，也是根据火车沿线而延伸的非常清晰。

Berwick属于设施齐全的，大学，更有四大精英高校之一Nossal High School，优秀的私立学校。商业，火车，高速全都配齐, 发展至今，现在剩余地块为数不多，而且去化率非常快，都是本地居民购买。

所以它的房价比它的上一站Narre Warren还要贵，三房House是均价630,000澳币，四房House均价730,000澳币。

可以买到的新土地价格在1200澳币每平方，所以要买个新地块加上四房的新别墅，差不多也要七十万澳币左右， 由于人多地少，土地供应不足，有上涨动力。

Berwick目前还有少量土地在售， 我们来看一下这个区具体的情况。

人口是48k 5年增长率 7%

于整个维州房价上涨曲线对比

房屋均价69.1万 每年资本增长3.95% 租金$410每周 收益率3.1%

目前officer， pakenham 都有土地在售。

officer的可以买到新土地价格在1100澳币每平方，可以看到它的土地价格并不比Berwick便宜多少， 三房House均价517,900澳币，四房House均价604,250澳币。

Pakenham可以买到新土地的价格这条线最便宜的，三房House均价465,000澳币，四房House均价550,000澳币。

这条线我们得出的结论，就是如果想在这条线上成熟投资者首选是Berwick，接下来是office最后才是pakenham，激进投资者则相反。

值得说的是officer这个区，在这条线上每年的资本增长率是最高，达到了每年8.10%， 目前高于另外几个区， 值得大家关注。

而且officer这个区5年人口增长率，也是达到了惊人的306%， 超过第2名第3名人口增长的总和。

这是另一条从墨尔本CBD出发到Cranbourne终点站的火车线，俗话说火车一响黄金万两，大家都在讨论的政府规划，政府的巨额投入商业设施，其实都是围绕着火车线而进行的。

可以的清晰，看到三个红圈的位置，火车终点站和火车将要往哪里修，可以辐射到社区，一目了然。

Cranbourne是百年老镇，和Cranbourne east，Clyde，Clyde North都是新开发的社区， 从地图上可以看出，现在这些地区有很多空地。

所以未来土地供应是非常大的，目前土地价格在800-900澳币每平方。

Cranbourne三房House均价480,000澳币，四房House均价601,000澳币，土地均价$900每平。

Cranbourne east三房House均价505500澳币，四房House均价600000澳币，土地均价$850每平。

Clyde三房House均价510000澳币，四房House均价599900澳币，土地均价$900每平。

Clyde North三房House均价527750澳币，四房House均价610000澳币，土地均价$900每平。

值得说的是Clyde这个区在这条线资本增长率最高,达到了每年10.03%。

Clyde区人口增长率，也是达到了惊人的74%， 也是明显高出了其他的区。

其实这几个区的房价相差无几，这几个社区应该属于同一个concill，所以应该是属于一起开发，至少从过去几年开来，确实如此。

这四个区连起来开发，时间跨度也是非常长的，火车轨道已经铺设好，但是具体开通估计在2023年左右。

其实真正跟着政府规划受益的，其实是大型开发商，他们是得到第一手资料，而且提前进入土地市场。

以低廉的价格购买大量的土地，拿在手上等到市场好了，时机成熟了，然后切割成小块再卖给投资者。

而且很多开发商是利用对政策的提前预知性，购买大量的生地，就是未得到政府建房批文的土地我们俗称为生地。

生地的价格是非常便宜的，当政府规划到那里，开发商申请到政府批文，生地变熟地，价格就翻倍上涨。

所以想要投资远东南郊区的投资者，应该要考虑清楚投资成本，时间，房租，土地税等各种问题，而且这些都只限于本地身份投资者。

因为本地身份投资者可以得到政府最大的扶持和帮助，并享有本地人才享有的投资房土地税。

海外投资者想要购买远东南郊区土地，由于高昂的海外人士土地税，空置税，出售后的资本增值税等，更应该深思熟虑。

在前几期课上，我已经说了几次海外投资者更应该倾向于哪些投资产品来避开这些税收。

预测Berwick就属于远东南的富人区和学区，所以他的价格也是最贵的，未来也将是这个区域的领头羊。

这个区想要买到好位置的地块是要靠抢的，激进一些的投资者可以去搏未来，买入火车现还未开通的地区，但是历史证明只要火车线开通将来一定会给辐射到的区域带来丰厚的回报。

这个就看买家是喜欢投资成熟稳定的区域，还是投入有增长潜力的区域，就像股市中有人喜欢投资蓝筹股，有人喜欢投资概念股一样。

谢谢大家的观看，我是澳洲Jerry,我会给陆续更新，给大家带来更多的澳洲房产真实案例分析和房产知识以及资讯。