少经验买家，如何选择贷款？如何准备购房？

主要把本次的内容分成贷款部分和置业部分。

在购房部分作为买家需要做到3个“清楚”，它们分别是：清楚购房预算 、清楚置业流程 、清楚买房实操。

对于少经验买家，预算的确立是第一位的，因为每个区都是一定的准入门槛，没有明确的预算，所有的看房动作都是在浪费时间。

这里的购房预算就是指置业者准备的首付款+银行的贷款能力-政府部门的印花税-成交时的杂费，变量部分就是银行的借款能力与首付款的准备。

预算确定完之后，买家就进入五个置业流程：

1. Inspection （看房） 

2. Pay 0.25% deposit (付小定金)  

3. Cooling off (冷静期)    

4.  Exchange contract (交换合同)  

5. Settlement (成交)

每一个流程对于买家来讲都有相应的任务，当然现在的市场很多卖家中介都会跳过冷静期这个步骤，然后让客户签署66W条款直接进入交换合同阶段。

所以对于买家，提前准备的要求更高。

例如提前找律师讲解合同，对房屋进行质量检查，对房屋价格做到有效预判，以及提前准备贷款。

了解完购房流程之后买家就进入实操阶段，这个阶段的核心就是平衡“基本要求”+“理想要求”，因为你需要根据自己的预算量体裁衣，不可能做到两全其美。

首先要确定符合基本需求的城区。

主要的考虑因素包括你的上班地点、孩子今后的教育、社区圈子以及日后的投资价值，在这一点上要把眼光和思路放得宽一些先入区再选房。

在寻找房源的过程中，不要把“研究”和“搜索”混为一谈，研究永远是第一位的。

在这个过程中，主动参加几场区域的拍卖和总结最近时间的拍卖结果，与当地居民交流，查看当地历史数据，向地产中介进行了解。

鉴于目前的市场，对于预算有限的买家而言，公寓/单元房更具可行性，而不要把眼光盯在独立别墅。

根据我的经验，很多置业者最容易犯的错误之一，就是对物业的预期太高而错失了机会。

建议购房者在入市前先列出所有的需求，并理清基本需求和理想需求；同时先要确定可承受地段，再寻觅具体物业。

说完购房部分，我们在讲讲贷款部分，很多新置业者都会面临这样一个问题：“我们现在已经开始申请贷款，那么多贷款银行我们该如何做出选择？”

 选择贷款银行的因素非常之多，但万变不离其宗。

最核心的“主题” ，就是一定要适合自己。

所以在申请贷款前，一定要自己对银行产品进行一些调研，对自己的内部条件进行详细的梳理与评估。

银行主要通过四个方面的综合情况去评估贷款人借贷能力。

1. Personal Information 

2. Employment 

3. Liability 

4. Security

这四项是银行审核申请人资质最核心的要素。

Personal Information

个人信息

这一部分银行审核有关申请人的一些基本信息，例如:婚姻子女状况，居住状况，以及日常消费习惯。

最重要的就是信用记录 (credit history)和日常生活成本开支所以申请人要格外小心电话费或者账单迟交问题，已经日常较高的消费习惯。

Employment

雇主收入

收入是申请贷款中最为重要的环节，收入包括正常就业收入，房租收入，投资收入等等。通常来讲银行喜欢稳定持续的收入。

如果您是刚刚工作或者在试用期，请您仔细地询问贷款顾问。

工作的类别包括:全职工作，自雇人士，临时工作，兼职工作与合同工等。

Liability

负债

申请人现有负债情况，包括现有房贷，车贷，个人贷款，信用卡等等。

银行核查这部分内容的目的就是计算申请人的贷款能力以及评估申请人现金流是否健康。

Security

抵押物业

银行对抵押物业的类型和物业所在区域进行评估。

不同银行对于抵押物业的要求不同，有些物业可以借款70%，有些物业80%，所以估价的结果直接导致借款人的首付成数。

进行完自我内审之后，该如何选择贷款银行呢？我把选择银行的因素分成三个要点。

选择贷款人申请成功率高的银行

第一要点

贷款人要对每个银行的申请特点及其产品的属性有个初步的了解。

申请者自身情况都有差别，银行对待这种“差别”的态度也不同。

例如:有些银行需要自雇人士提供一年的 taxreturn, 有些银行需要提供两年;有些银行不喜欢“兼职类”工种，有些银行对这方面要求比较宽松;有些银行对于高密度区域估价只能借 70%，有些能借 80%等等。

申请人的首要目的是成功拿下贷款，因此首选对自己情况有利的银行是重点。

开始对比各银行间的利率

第二要点

固定利率比较简单，直接查看 2 到 3 年的固定利息。

浮动利息这部分有些讲究，除了要查看银行的标准浮息之外，还要对比你最后拿到的终生折扣；

最后还要注意一下额外费用，例如年费，申请费，律师费，估价费，和一些杂费等等。

后贷款时期服务

第三要点

这点经常被置业者忽视。

有些客人为了一点点相对便宜的产品去选择一些较小的金融机构，然而真正遇到后续服务时往往特别不给力。

例如客服电话打半小时没有人接，后续产品属性不够灵活等等。

例如，去年我的一位客人增贷申请竟然用了将近一个月才被审理，然而此类申请在其它银行基本只需一周之内即可解决。

最后我大概说说市场上一些主流银行的特点，供大家参考:

ANZ 对于高密度区没有特别的限制，很多其他银行只能贷款 70% 的区域他们都可以接受 80%，对自雇人士的政策也相对较好，所以如果是小生意经营者或者自雇人士不妨先考虑ANZ；

NAB 利息一直处于较好水平，经常会有一些促销活动，比较符合那句广告语“More give，less take”。同时Nab在审批流程的速度上比较快，比较特殊的申请在Nab通过的几率也较大；

CBA 接受抵押物的类型比较广泛，例如“Studio，学生公寓，偏远地区物业”贷款比率 (LVR) 远远高于其他银行，对于客户的收入类型例如 “合同工”“兼职”“临时工”“试用期”之内的申请者要求较其他银行相对宽松；

Westpac & St George 两家银行隶属于同一集团，产品上有许多相似性，这两家银行审批速度快，后续服务较好，贷款材料要求相对简单直接；