酒照喝，饭照吃，房市调整期下几点个人感悟丨Buyer's Agent

好久不见，其实说实话，七月份的房子是很少。

很多我认识的大中介都出去玩了，包括去欧洲、意大利、西班牙、法国、希腊还有去巴厘岛的。

天天instagram看他们玩。然后你就觉得很眼馋。

我觉得在这一点上，西人活得很明白，work hard，play hard。市场上的确没有去年那么好，可能没有那么忙，但是说那与其这样，我还不如好好玩一玩。

对于很多华人朋友来讲，这点值得我们学习，有的时候也不需要把自己逼得太辛苦。

其实你落到房子上，无非不就是价钱高低那点事儿吗？

这东西说实话我以前节目也说过，买房有的时候赚钱完全是靠命。

因为他买他也不知道未来涨幅多好。

先冷静一下

CBA经济学家 预测2021年房子涨幅不到10%。

结果去年全澳房价涨幅20%，32年来最猛。

悉尼house涨幅30%，公寓涨幅15%，这是从没从没有过的事情。所以你说涨幅这么好落到谁头上呢？他也不知道。

所以有些事情也说不太准。

我记得我刚来澳洲留学的时候，我也不是富二代。刚来一个学期生活费大概是六千块钱，挺紧的。

那时的生活到现在都过了十几年了，还是历历在目，也没觉得那个时候过得有多辛苦。

那时候甚至还天天拿个本子记账，现在想想就是挺有意思。但那个时候你也没有任何贷款，手机也没有贷款，房子也没有贷款，也没有车贷，活的也挺轻松。

现在就是赚多了就多花，赚少了就少花。你说你账户里趴一百万也好，趴一千万也好，你烦恼都还在，所以何必有的时候把自己逼那么紧？

有的时候换换思维，看看小孩儿，觉得这不是钱的事儿，也挺开心的。

说回到房子，现在是信息时代，市场上在聊房子negative的东西太多了，说实话我不太喜欢看这些东西。为什么？我觉得我没有时间去看这些东西。

我现在手机关注就四个公众号，一个是这个澳房大全，一个是insdaily，还有一个叫洞见，还有一个叫追新番（日剧）。虽然关注了，但是也都不怎么看，因为没时间去看这些东西。

对于房子来讲，说实话我更相信我自己眼睛看到的。我上周出去看了四套房，有几套是第一次open，我觉得来看房子的人其实挺多的，所以并没有很多人想的那么差。 

买房的timing

关于买房子的时机，若我们现在站在2022年回头看的话，先说卖房子，那好时机显而易见的就是2021年或2017年。但是你想没想过，什么时候是买房子的好时机？

买房子的好时机，怎么叫好时机？

它好在哪儿？说到底不就是，价钱好，后来他卖的很高，他赚钱了，不就这么回事吗？

那价钱好的时候，市场是一个什么样的状态？

是大家坐在一起喝咖啡，说你也买了我也买了，现在特别适合买，没有人这么说。

一般大家说的时候，都是觉得在高点位的时候，好像买的人很多，大家很有那种安全感。

所以在买房子

就像现在这个市场的大势一样，利息昨天又涨了五十个基本点，今年涨了三个，可能后面还得接着涨。

其他的因素，包括工资、通货膨胀、抑或战争，这些负面的东西其实一直都是存在的，从来没有人说现在经济特别好。

所以买房子timing其实就是看你的价钱，包括今天我们之后讲的案例。这些房子，其实你说好也就那样，但为什么我把它拿出来？

我说它涨的好，他就买的好，所以买房子的好时机，这个事情是一个很"玄"的事情。

房子会跌多少？

再一点，很多人说房子在跌。的确现在房市是在跌，还会再跌，那我要抄底。

我好像做了这十几年房产，从来没有一个人或者哪一个专家告诉我，现在是底点，我要抄底了，都是等着房子开始反弹的时候，才知道底已经过去了。

所以买房子或者是你做任何一件事情，我觉得你一定要现实一点。

比如一个房子，去年他家隔壁卖了五百万，那今年你说它能跌到哪？现在市场主流的声音是跌10%，那他也就400到450万，但他能跌破400万吗？

我们来看一张图，这张图是过去20年，悉尼年涨幅的一个变化图，最多也就跌到10%多一点。

如果再往前推，我也没看到说悉尼房子有跌幅超过20%的。 

对于再高端一点的房子，我觉得业主但凡有点儿这种财力的话，也不会当冤大头的。我邻居1500万卖的，你现在让我1100万卖，我不一定愿意，大不了不卖了。

市场正在发生什么变化？

我觉得目前的市场，可以从以下几个不同的点来细说一下。

01

房价

现在的房价，我觉得是处于调整期，这个我之前也说过，房子涨完之后肯定是跌。

进入调整期，大家也听过很多这个房产讲座，世界上任何一个国家，任何的一个城市的任何一个区域的，房子都不会一直涨，涨涨停停进入调整期。

因为各种原因，调整期等一等，然后再接着涨。尤其像澳大利亚这样的国家，基本上是这个状态。

目前的主流的声音大概，可能跌到10%左右回弹。如果是5%，大概是回到2021年7月份的水准；跌百分10%，大概回到去年4月份的水准；

如果是跌破15%，大概是回到去年1月份的水准；但是你要是再往上说，20%以上，这种可能性不是很大。

对于我来讲，作为一个买家，不像是去年二手房中介说什么，我可能会信。因为市场什么状态我自己很清楚，那今年买家相对少了一些。02

02

买家

现在买家对于价钱要求更fussy一点。而且，对于房子的要求更高了，所以他在第一个阶段跟我说一些事情的时候，我不大愿意信，我可能更倾向于等一等。

作为中介这个行业，不管是房产经纪人还是broker（贷款经纪人） 、包括球员经纪人，他们是经纪人，手里没有产品的，当他没有买家的时候，他再厉害也没有用，因为转不起来。但凡有一个买家，这个事儿就会好办很多。

比如说我自己，我上个月卖了一套房，有一个买家就上来就跟我的中介就说，现在怎么怎么怎么样（分析大势），说了大半天。

然后我就隔空跟中介说，你看他出不出价吧，不出价我们就不理他，直接卖给另一个人。出价到位的人就卖了就完了，跟我说那么多干嘛？

所以我觉得现在对于中介来讲，在第一个阶段。如果说大家想再探探底，可以稍微等一等。 

03

卖家

从卖家来讲，2022年也过了一大半了，很多的卖家如果他决定卖，他对于这个市场目前的状态，也开始接受这个现实。

所以从谈价的这个空间来讲，我觉得要比去年要大得多。 

04

不同段位的房子

我们把这个市场的房子，分成不同的这个价位，我们把这个房价分成三个档，第一档是两百万以下，第二档呢是这个两百到八百万之间，第三个档是八百万以上。

我个人觉得目前的市场，对于一部分两百万以下的房子的影响不是很大。这个我也以前也说过，这个市场说实话就是那种大势好的时候你不涨，大势不好的时候你也不见得跌，就是房价很稳定的那种。

如果你手里是持有这样的房子，我觉得你不用惊慌，这可能和你关系不是很大，你的房子一直都是那样，涨幅都很稳定，跑不过大势那种的。所以如果说合适的时机，有合适的买家就赶紧清了就完了。

第二段两百万到八百万之间，我个人觉得目前这个市场，对这段的房价的影响是最大的。如果你的预算是在这一端，我觉得在如果要决定买的时候，价钱可以再稍微再商榷一下。第三段，对于就是八百万以上的高端房，其实现在市场的高端房依然是很紧缺。如果你现在预算是一千万以上或者两千以上，你想在下北或者东区买一套顶级的物业，非常难，因为现在市场房子非常少，看来看去就那几套，好的房子都没出来。所以你不要觉得说现在大势不太好，然后你现在买个高端房，你就有很多空间。

我在上个月的时候去看了一套两千五到三千万的房子啊，strictly off market。当时那个业主就跟我说，他要27.5m，但我看了半天，我就觉得不值那么多。

我说can you prove to me why it's 27.5? 他说不上来，他跟我叨逼叨说了半天，说他这个房子怎么那么好，但是我觉得不值那么多钱。

为什么呢？因为我这个预算，我可买的东西太多了，我觉得可能就是在两千到两千五，就到这个空间里了。

业主他也说了，如果价钱不到就不卖，不卖就不卖了。

我觉得买卖它一定得是有那么一个契机，除非我特别喜欢这套房子。

前几天Mosman这个Balmoral Slope，有一套去年七百万，买的一个四房两位不带车位的房子，去年是off market 卖掉的，今年他家邻居直接是接近1100百万给收掉了。一年的时间涨幅了那么多，就挺爽的。

所以对于高端的市场，我倒觉得是货少导致的，他的供需其实依然挺紧张。