自住房VS投资房：对冲账户使用指南丨财神（组图）

有闲钱，对冲自住房or投资房？

上周有位客户问了一个特别好的问题：

如果手上有闲钱，是应该对冲自己的自住房贷款，还是对冲投资房贷款？

因为投资房的利息通常高于自住房，所以感觉应该对冲投资房贷款。

这个问题看起来挺简单，但如果真对冲错了，损失可不小。今天，咱们就来聊聊这个话题。

在澳洲，对冲账户通常与房贷一起使用，以降低利息支出。这种账户里的钱可以抵消贷款的一部分，减少利息支出。

既可以用于自住房，也可以用于投资房。我们先来看看如果对冲自住房，会得到哪些好处。

首先是减少利息支出：对冲账户中的资金可以直接抵消住房贷款的余额。这意味着你只需对减少后的贷款余额支付利息，从而显著减少整体的利息支出。

对自住房贷款来说，这种节省直接体现在每月的还款额中，自用债务属于“不好类”的债务，所以当然是越早还清越好。

利息减少了，还款更多用于本金，这样可以更快还清贷款。

保持资金灵活性：对冲账户通常允许随时存取资金。这意味着你可以在需要时轻松访问这些资金，同时在不需要时继续利用它们来降低贷款成本。

简化财务管理：将储蓄和贷款账户合并，可以更轻松地管理个人财务。对冲账户使得追踪储蓄和贷款更加简单直观。

无需支付额外税费：在澳大利亚，自住房贷款的利息通常不可抵税。所以，对冲账户减少的利息不会影响你的税务，否则一大笔存款产生的利息收入也是要纳税的。

潜在的利率风险降低： 如果利率上升，对冲账户中的资金仍然会减少贷款的利息计算基数，从而减轻利率上升带来的影响。

现在，我们来看看对冲投资房的情况。主要好处是减少利率支出。

由于投资房的贷款利率通常比较高，所以同样的钱用来对冲贵的贷款实际上是减少支付的利率总额，从而长期内节省资金。但同时，也会减少税务优势。

在澳洲，投资房的利率可以用于个税减免。如果使用对冲账户减少的利率，就意味着减少了可抵扣利息额度，可能降低税务上的优势。

综上所述， 大部分人如果有闲钱，还是先对冲自己的自住房贷款，让投资房的税务获得最大优势。

但具体情况还是要具体分析，需要根据借款人的投资房性质、长期投资目标以及税务情况，协同专业人士合理安排策略。