我们买单？耗资45亿，奥克兰市议会画了个60年的“饼”；新西兰贷款买房要难，奥克兰人收入要求近20万纽币（组图）

奥克兰人贷款买房要难

收入不达标买不了

据称，今年1月，新西兰储备银行(RBNZ)提议从年中开始对银行实施一种新的抵押贷款限制，以此限制银行向寻求大量债务(相对于其收入而言)的借款人发放贷款的数量，以保护金融系统的稳定。

监管机构正提议告知各银行，向自住业主发放的抵押贷款中，不得有超过20%的贷款发放给借款人，这些借款人寻求的贷款价值不得超过其年收入总额的6倍。

至于投资者，该提案建议将不超过20%的抵押贷款发放给寻求债务价值超过其收入7倍的借款人。

根据新西兰储备银行(Reserve Bank)新的债务收入贷款规则，奥克兰人可能需要每年至少赚17.2万才能购买一套平均价格的房子。

根据Infometrics分析师的计算，这比奥克兰平均家庭收入$159,176高出$12,000。

新规将于今年年中出台，将限制大多数自住者和首次置业者的借款不得超过其年收入的六倍。

CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson说，虽然买房所需的收入现在看起来很高，但从长远来看，这些规定应该有助于控制房价。

房价通常每年增长7%至8%，几乎是收入增长率3%至4%的两倍。

Davidson说，新规定应该让房价和收入以更相近的速度增长。

他表示，关于储备银行表示：“我们不希望看到房价再上涨40%，以及将房价与长期收入紧密地联系在一起。”

据媒体报道，根据分析机构CoreLogic计算，目前奥克兰的平均房价为$1,289,768，购房者需付20%的定金，

即$257,954，然后需要$1,031,814的银行贷款才能支付余下的费用。

这笔贷款金额除以6，得到每年所需的收入为$171,969。

根据新规定，投资者最多可以借到相当于其年收入七倍的贷款，这意味着他们需要每年赚$147,402才能获得相同规模的贷款。

在全国范围内，平均房价为$928184，这意味着，20%的首付者支付$185,637，剩余的贷款规模将为$742,547。

那么在六倍收入的限制下，购买价值这么多的房子需要$154,697的收入。

投资者每年必须赚$132,598。

尽管有很高的限制，Davidson说，低收入购房者仍然有机会进入房地产市场。

一种选择是购买新建房屋，因为这些房屋预计将不受新规的约束，以鼓励建造更多的房屋。

储备银行还希望允许至多20%的银行抵押贷款发放给不符合DTI（Debt-to-income）规定的借款人，这意味着经过挑选的买家将能够获得更多的贷款。

他表示，收入较低的人通常也会希望购买价值低于平均价值的房屋。

但是Loan Market的抵押贷款经纪人Bruce Patten说，新规定将使购房者更加困难，因为他认为这些规定是一个“生硬”的工具。

以前银行通过考察借款人的储蓄、现金储备和生活成本来评估借款人时，具有更强的主观能力。

“你可以选择10个人，如果你分别对他们进行评估……他们都可以借到不同的金额，”他说。

在DTI下，这一空间将被取消，Patten表示，尽管投资者可能有能力获得相对于其收入而言更多的贷款，但新规对他们的打击仍将大得多。

过去，一些投资者能够利用已持有房屋的升值作为新贷款的担保，然而，根据债务收入比规则，他们必须证明自己有足够高的收入来借款。

这可能会减慢他们购买额外出租房产的速度。

他表示，他认识一位拥有大量租赁投资组合的投资者，此人此前曾能借到1800万，

但根据DTI规定，同一投资者只能借到1100万。

DTI规定不会立即减缓房价上涨，因为高利率已经给市场踩了刹车。

银行一直在对借款人进行测试，如果认为借款人无力支付高利率，就拒绝发放贷款。

然而，该机构认为，只有当利率下降和还款变得更负担得起时，例如在2020-2021年推动价格升至创纪录高点的繁荣时期，DTI才会发挥作用。

银行只能发放4到5倍于借款人收入的贷款，因为以高利率偿还贷款的成本很高，然而，

当利率低至2.5%时，银行的贷款规模可以达到收入的9倍。

因此，储备银行表示，它希望现在就实施DTI限制，以防止在下一个低利率周期中发放大笔贷款。

奥克兰体育场计划

将耗资45亿

市议会60年的”饼“来了

近日，一个耗资数十亿的体育场计划已经公布，可以看到这将是奥克兰最令人印象深刻的地标建筑之一。

这是市议会正在考虑的几个可以改变奥克兰市市中心地区的方案之一。

一个能容纳5万人的体育场，被称为奥克兰自己的“悉尼歌剧院”。

周六，媒体披露了这个15公顷的区域的详细规划，也被称为Te Tōangaroa，

位于奥克兰中央商务区的东端，包括四家酒店，其中一家是全黑队品牌的主题酒店，另有酒吧、餐馆、零售、商业办公空间、住宅公寓、公共广场和绿地。

但最引人注目的是能容纳55000人的体育场。

这是一个激进而创新的设计，灵感来自传统的Māori文化和奥克兰地峡的历史特色。

U型的场馆也在一端开放，可以看到Waitematā Harbour和Rangitoto Island。

这是一个在新西兰甚至澳大利亚都从未见过的概念，可能会出现两极分化，但设计团队想要突破。

项目主管Jim Doyle表示，谈到将耗资45亿，并不想让人听起来是个愿景，公司不会在没有物质资源的情况下投资成百上千万。

全黑队主题的酒店，是全新区域的一部分，其设计入围了世界建筑节奖。

它将在一个废弃的停车场里，隐藏在Spark Arena后面。

这是一个现有的有顶体育场，可能完全被拟议中的大型项目所掩盖。

但现在已经引起了分歧。

近年来，在市中心修建体育场的雄心勃勃的设想比比皆是。

你可能还记得奥克兰海滨联盟（Auckland Waterfront Consortium）的“下沉式体育场”概念，甚至还有“Eden Park 2.0”概念。

奥克兰大学人文地理学教授Tom Baker说：“我现在没有足够的数字来数清楚有多少个体育场提案。”

奥克兰议会去年就呼吁各方表达兴趣，并将在未来几个月公布其优先选择。

但Baker教授表示，这仍然是一个不容忽视的问题。

似乎没有办法绕过公共基础来支付这一大笔费用。

虽然这一最新概念承诺将由私人和公共资金共同资助，但Doyle表示：“如果你提前30年、40年、50年、60年考虑，你会希望拥有这样的东西，让你感到自豪，而不是继续拥有我们一直拥有的东西。”

最终结果可能还需要一代人的时间。