北京楼市新政来了，首套首付最低20%，利率下限3.5%（组图）

6月26日，北京市住房和城乡建设委员会等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，明确实施调整商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限，调整住房公积金个人住房贷款最低首付款比例，支持多子女家庭改善性住房需求，提高购买绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的住房公积金贷款额度，组织开展住房“以旧换新”活动等政策措施。《通知》自2024年6月27日起施行。

此前，上海、广州、深圳已先后落实“517”楼市新政，对楼市政策作出优化调整。业内人士表示，北京何时作出调整备受关注。此次北京靴子落地，意味着四个一线城市在房贷等政策方面都做出了较大力度的放松。

最低首付比例降至20%

《通知》提出调整本市商业性个人住房贷款有关政策。北京地区市场利率定价自律机制通过了调整本市新发放商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限的自律决议。

购买首套住房最低首付款比例调整为不低于20%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.5%。

购买二套住房，位于五环以内的，最低首付款比例调整为不低于35%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.9%。

位于五环以外的，最低首付款比例调整为不低于30%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.7%。

银行业金融机构在此基础上，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。

易居研究院研究总监严跃进指出，此次北京明确首套房最低首付比例从30%调整至20%。这也意味着包括北京、上海和深圳三个城市是全国三个首套房两成首付的城市。降低首付比例是今年二季度最大的政策，尤其是5月17日新政后，全国各地普遍降低首付比例。

对于北京而言，此次降低首付比例，也在很大程度上使得购房门槛进一步降低。此前北京对于城六区和非城六区都落实了三成首付的政策，此次继续降低，也说明降低首付成为北京当前楼市政策中的重要工具。对于降低购房成本有非常明显的作用。按照500万元的总价新房来说，过去首付款需要150万元，而现在直接变为100万元，直接减少了50万元，有助于进一步提振购房需求。

严跃进进一步表示，首套房利率为LPR-45个基点，即调整后首套房的房贷利率为3.5%。根据此前北京首套房的房贷定价公式，城六区为LPR+10BP，而非城六区为LPR+0BP。这里我们以城六区为例进行减负效应分析。按照最新的LPR数据即3.95%，此前利率为4.05%，而现在房贷利率最低可以做到3.5%。

按照100万贷款本金、30年等额本息进行计算，其原来房贷总利息支出为72.9万。而按照此次新政计算，则利息总支出为61.7万。如此计算，此次房贷利率新政为购房成本减少了11.3万元的成本。

多子女家庭购买第二套住房认定为首套住房

在调整住房公积金个人住房贷款最低首付款比例方面，《通知》明确，对于申请住房公积金个人住房贷款，购买首套商品住房的缴存职工家庭，最低首付款比例调整为不低于20%；购买二套商品住房的缴存职工家庭，所购住房位于五环以内的，最低首付款比例不低于35%；所购住房位于五环以外的，最低首付款比例不低于30%。同时，《通知》提出支持多子女家庭改善性住房需求。

对本市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。

《通知》提出对于申请住房公积金个人住房贷款，购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的缴存职工家庭，给予上浮贷款额度支持。

具体看，1.对于申请公积金个人住房贷款购买二星级、三星级绿色建筑的借款人，可贷款额度分别上浮20万元、30万元。2.对于申请公积金个人住房贷款购买A（BJ）级、AA（BJ）级、AAA（BJ）级装配式建筑的借款人，可贷款额度分别上浮10万元、20万元、30万元。3.对于申请公积金个人住房贷款购买超低能耗建筑的借款人，可贷款额度上浮40万元。此外，对最高额度进行了限定，同时满足上述多个适用条件的借款人，上浮金额可累加，最多可上浮40万元，最高贷款额度不超过160万元。

此外，《通知》还提出组织开展住房“以旧换新”活动。本市房地产业协会、房地产中介行业协会将搭建对接平台，鼓励更多开发企业、经纪机构参与，共同为“以旧换新”居民提供更加优质的服务。对居民家庭出售旧房购买新房的，房地产经纪机构优先推动旧房交易，旧房成功出售后，相关订金转为购买新房的首付款；如在一定时期内未能成功出售的，开发企业则无条件退还订金。

严跃进认为，此次北京政策信号意义很大。北京作为四个一线城市中最后一个调整房贷首付和利率政策的城市，意味着四个一线城市政策总体上都积极调整到位。为下半年购房环境宽松创造了非常好的环境，有助于进一步增加购房者的市场信心，对于后续市场行情提振具有积极的作用。近期实际上也有一些城市在微调政策，包括珠海横琴、海南儋州等，这说明各地进一步松绑政策，也要求各地持续加强对市场行情数据的监测。