最赚钱的地铁，竟也开始大规模亏损了…（组图）

万科又出故事了，上回是还债，这回是坑爹。

4月29日，深圳地铁集团发布重大公告：

2024年度深铁集团合并报表范围内，发生了334.6亿的亏损，占上年末净资产的10.46%。

四舍五入换算一下，每天一睁眼，深铁集团要亏掉约1个亿…

这几个数一出来，市场一片哗然——

334.6亿，相当于北方一个普通小县城一年的GDP赔了个精光。

就哪怕跟它自己比，也绝对是不可承受之重，从2019年到2023年，会搞钱的深铁一共赚了273亿净利润。

可现在啥情况？五年挣的赶不上一年亏的…

更扎眼的就是，根据深交所《公司债券上市规则》及中国证监会相关规定——

如果企业年度亏损额大于上年末净资产的10%，就算重大财务风险事件，需发布专项公告并说明原因。

深铁集团走里走面，明明白白地解释了：

“重大损失主要系公司联营企业万科2024年度业绩亏损，公司对万科股份的长期股权投资确认投资亏损，并计提投资减值损失。”

翻成大白话说：这老些钱不是我深铁亏的，都是万科亏的。

同志们，一点儿毛病没有啊！

深圳地铁绝对是全国最赚钱的地铁——

2024年，深圳地铁营业收入约212亿，其中，地铁卖票及店铺出租、广告位招商等等传统业务营收130亿，同比增长27%。

‌2024全年，深圳地铁日均客流量829.69万人次，同比增长7.7%‌，客流强度稳居全国超大城市首位。

这当然得益于深圳强悍的经济基本面与人才吸引力，没一点毛病！

只是兜底了万科之后，情况就有些复杂了。

那作为深铁联营企业的万科现在是个啥情况呢？

根据万科2024年报显示：

营业收入3431.76亿，同比下降26.32%；

归母净利润亏损494.78亿，同比暴跌506.81%；

主因是计提存货跌价和信用减值345.4亿。

就你稍微学点儿中文都得忍不住寻思：这买卖干的，都什么账头儿啊？！

不久前万科公布的2025年一季度报显示：

万科集团营业收入379.9亿，同比下降38.3%；

其中，房开业务营收228亿，同比下降51.1%，服务业务营收122.7亿，同比增长12.1%；

今年1-3月，万科实现合同销售面积254万㎡，合同销售金额349.2亿，同比分别下降35.1%和39.8%。

不过，万科的一季度报也传出几个好消息：

回款率超过100%、完成超1万套房屋高质量交付、一季度公开债全部如期兑付…

对于企业后续的企稳回升确实开了个好头儿，只是对于大股东来说，多少有点儿“任重道远”的意思。

深铁和万科的命运能够如此深度绑定，故事还得从当年的“宝万之争”说起。

2015年，大A经历超级牛市，万科作为地产龙头股价被严重低估。

此时，姚振华的宝能系开始悄悄买入万科股票，买入还不过瘾，还得通过钜盛华和前海人寿两大平台，利用“险资加杠杆”疯狂扫货。

万科的老王和阿亮一瞅：我嘞个去？你个卖菜的路子这么野？

“战略上藐视振华”的老王公开呛火——

“你们信用不够，不欢迎宝能系”；

“我们混合所有制标杆，不能被资本野蛮收购”；

“卖菜的不懂房地产”…

但资本市场哪管你那一套？股价涨了股东后脑勺都乐，谁有空跟你聊情怀？

彼时的万科原大股东华润态度相当暧昧，最初默许宝能增持，后来发现宝能真要控制万科，又跟老王站在一起，但多少有点“为时已晚”。

紧接着，恒大带着它奔跑的皮带突然杀入，疯狂买入万科股票，持股比例一度达14.07%。

皮带哥那点儿小心思：一来趁乱分上一杯羹，二来在国资面前买个好。

乱象一直持续到2017年，白衣骑士终于来了！

深圳国资委旗下的深圳地铁集团出手，先是作价372亿接盘华润的15.31%股份，再作价292亿吃下恒大的14.07%股份。

至此，深铁总持股29.38%，成为万科第一大股东。

这事儿最终的结局：

宝能挨了铁拳，为资金链断裂埋下伏笔；

前海人寿被整顿，险资举牌从此严管；

万科从此改国资，王董成了王员外；

至于那根儿奔跑的皮带，有没有这事儿也不耽误他栽…

将万科收入囊中的深铁集团，起初确实尝到过甜头——

2019年-2023年，深铁集团分别实现净利润116.67亿、111.02亿、28.9亿、8.66亿和7.89亿。

说句大实话，我第一次看到上述数据变动时，首先想到的还真不是“这些年万科经历了什么”，而是“房地产经历了什么”…

果不其然！2024年由于债务压力，万科停止了分红，也是自那时起，深铁开始通过大宗交易、Reits认购、股东借款等方式支持万科。

接下来的事儿，大家都知道了：

郁亮辞去董事会主席职务，深铁系高管全面接管决策权，万科全面步入“深铁时代”。

但目前万科的情况似乎并不那么乐观！

除2024年营收下滑、归母净利润暴跌500%多以外，2025年的到期债务同样值得密切关注：

今年全年，万科共有16笔到期境内公开债，存续本金合计326.4亿，另有两笔境外债到期，存续本金约36亿。

而截至一季度末，万科持有的货币资金755亿，有息负债合计3658.7亿，资产负债率73.5%。

与此同时，深铁集团早已原地化身行走的ATM机，开始自动提款模式——

光是2025年内，深铁集团就已向万科借出了超100亿资金，万科拿到这笔钱全部用于还债。

公开信息显示：

目前万科市值812亿左右，按深铁27.18%的持股比例算，约合220亿左右；

可当年拿下万科，深铁可是豪掷了660多亿，持股成本约22元/股…

打住吧，这账往下没法算了！

一个是地产界的顶流，一个是地铁界的顶流，如今却搞出了这副局面…

别说咱们没想到，当年参与“宝万之争”的七十二路诸侯没有一个想得到。

若无政策端强力托底或市场端超预期回暖，接下来万科想要走出“资产变现困难、现金流持续失血、债务端持续重压”的循环，大概率很难。

坦白来讲，万科的困境并非偶然性事件，而是房地产行业结构性矛盾爆发的缩影。

从2022年开始，房地产行业面临需求萎缩刚性债务等双重压力，市场主体毛利持续下降、过去赖以扩张的高杠杆模式玩不下去了。

“地产与地铁强强联手”开始被“行业寒冬与国资输血”所取代。

但无论如何，救万科几乎是国资唯一的选项。

这件事从今年年初郁亮辞职、深铁系背景高管开始接管万科起，就已经明牌得不能再明牌了：

守住万科的摊儿，是问答题，不是选择题。

从经济账考量，深铁与万科依然彼此需要：

TOD是深圳地铁的核心盈利模型，其本质在于靠地铁沿线的土地开发和商业运营赚钱。

万科虽已不复当年之勇，但依然是全国最成熟的房地产开发商，其房地产开发经验值依然值钱。

很多朋友想问：这年头儿搞TOD还能有花头儿吗？

真相跟你的感觉确实存在出入：2020-2023年，站城一体化毛利润分别为107.62亿、66.68亿、87.65亿、55.06亿，毛利率分别为79%、59%、55%和37.4%。

从现实层面看，随着楼市分化走向深水区，一线城市土地稀缺只会愈发加剧，未来的核心城市核心资产中，一线城市TOD项目仍将保持存在感。

据不完全统计，目前深铁集团已建与在建TOD项目共32个、代建项目15个，总开发面积达1819万㎡。

2025年，深铁集团依然保持着高强度的基建投资，在建项目总投资超过7000亿。

一句话，深铁需要万科的品牌、团队和资源去操盘手上的项目，正如曾几何时万科需要深铁的“土地弹药”。

站在资本市场的角度考虑，深铁持有万科27.18%股份，如果万科股价持续下跌，不排除导致质押平仓，引发国有资产减值，这是大忌。

从非经济账考量，守住万科意义重大。

万科不仅仅是深圳房地产的城市名片，更是全国开发商的一面旗帜。

这就意味着一旦出现问题又未能得到妥善处理，很可能造成针对上下游供应商及信贷端的风险扩散。

进一步发酵，甚至会给当前来之不易的房地产市场止跌企稳局面造成影响。

这当然不是我们想要的结果。

另一方面，守住万科的摊子也是积极配合保交楼的客观需要。

2024年，万科交付327个项目、18.2万套房屋，其中商品住宅、人才房、回迁房、公租房16.5万套；2025年，万科计划交付230个项目、11.2万套房屋。

无论是保交楼的态度还是保交楼的成绩，那绝对是可圈可点。

大家可以试想一下，如果这样的开发商由于自身债务问题没守住，会给保交楼工作带来什么影响？老百姓又该怎么想？

但以上似乎只能证明输血的决心。

从长远来看，万科能否活下去，还得看商品房未来新建商品房的去化情况，也就是经营性现金流的厚度。

对于一个人也好，对于一个企业也好，拥有造血能力永远比被动输血活得更有底气。

万科一季度报反馈的，其实就是个不错的开头——

“回款率超过100%、完成超1万套房屋高质量交付、一季度公开债全部如期兑付”。

衷心希望未来的深铁与万科能够行稳致远。