你会花$900万澳币买St Ives么？（组图）

朋友们大家好，我是大悟。

上周，悉尼上北的St Ives以875.6万澳币成交了一套全新独立屋，创造了St Ives新的区域纪录。也是此区过去一个月内第二次破此记录。

其实很多朋友点进来，都想听听我怎么吐槽这件事。

吐槽倒谈不上。我们不能因为处在互联网时代，就因为能轻易评论一件事而张口就来。

我觉得有个大家共同的认知，就是买家是不差钱的，人家开心就好。

所以今天节目的切入点，不是去评价这件事，而我更想聊的是：

如果我有800万-1000万澳币预算，按照我对市场的理解、以及过去12个月的交易情况，我会把这套房子落在哪儿？

这个话题更有意思，也能帮大家拓展视角，做个参考。

毕竟悉尼是个临水的城市，也是一座多民族居住的城市。我们可以跳出固有的认知，了解一下别的角度。

东区、下北、北海滩、上北，我会各给出1~2套选择，其中很多房子我还亲自去看过。

（ Eastern ）

东区

今年8月，这套占地469㎡的房子以9,435,000澳币成交。屋况非常好，后院朝北，内部空间也很大，位置方便。

Boronia road虽然不是“顶级名街”，但我个人挺喜欢，因为街道平整，出行也方便。

虽然这套房子的占地在BH不算大，但1000万能买到位置不错、拎包入住的房子，已经很好了。

对比之下，这套面积531平，朝北、带DA、还要重建的房子，今年光地价就已经卖到1,300万澳币了。

两年前我还在Lennox street看了一套单层、需要大翻新的房子，360平，23年底的拍卖价也是7字头开头。

所以我觉得9.435挺香的，投资自住皆可。

（ Lower North Shore ）

下北

这里我在Mosman和Kurraba Pt那套Luigi Rosselli设计的房子之间纠结了一下。

但最终还是位置为王，我选了这套位于Mosman，今年3月以950万成交，占地523平的房子。

这也是一套做完大翻新的物业，虽没有景，但这套就位于北岸之王Mosman最贵的地段Balmoral。

就Balmoral而言，景观是一方面，另一大卖点是步行到北岸唯一海滩Balmoral beach的距离。几年前，Hunter road上一套非常旧的房子，off market出售也卖到900万。

所以这套刚上市时要1,100万，几经波折最后950万成交，我觉得买价不错，后续投资前景也很好。

（ North Beach ）

北海滩

这套我之前节目里讲过。占地1245平，今年3月以8,650,000澳币拍场售出。Wangnella street越往北靠近new street越安静，这套所处的位置非常安静、平整、路宽。

唯一美中不足是没景。但它是非常少见的都铎式风格，屋况极好，拍卖当时也很激烈，最终8.65成交。更难得的是，这套居然还不在保护区。

（ Upper North Shore ）

上北

小上北

我选的在小上北的这套房于今年4月成交，价格是908万，占地1,400平，屋况很好，步行700米到火车站。

有人会说它是heritage，但在Killara、Roseville这类小上北区域，很多heritage房子的位置都非常好。这套屋况本身已经很好，heritage倒无所谓。

我有些1000万以上的客人就偏爱这种古旧风的房子，偏好因人而异。

大上北

这套房子在今年8月售出，成交价850万，占地2,657平。

虽然是“刀把地”、后院朝南，但如果你还记得，3年前Wahroonga的楼王也是刀把地、也是朝南，拍场卖到1,200万还是1,300万澳币。

所以这套850我觉得不贵，后续再花100~120万做个翻新，依然很香。

以上只是我在这个预算下的个人参考。

上周市场

上周悉尼清盘率74%，已连续16周清盘率过70%。上周算是“小拍卖周”。我挑了3个案例，简单分享一下。

下北 Mosman

（Semi）

案例一

✦ 占地284㎡，内部214㎡，3房2卫1车位

✦ 上周用时56天，拍场成交价630万澳币

✦ 2023年4月买入价约500万澳币

这套房子卖的过程中换过一次中介。第一位中介卖的时候我去看过，当时建议价是580万澳币。当时两点感受：一进门就是厨房；翻新的有点凌乱，找不到统一风格。楼上楼梯稍多，有点像排屋的动线。不过最终成交价比我想象高不少。

上北 Wahroonga

（House）

案例二

✦ 占地1305㎡，内部270㎡

✦ 5房5卫6车位

✦ 上周用时15天拍前售出，成交价650万澳币

✦ 2023年5月买入价490万澳币

23年开放时我去看过，当时的建议价是500万澳币。房子位置挺好，但那会儿现场很冷清。买家入手后没动结构，做了简洁翻新：加了泳池、重做landscaping、软装也更新。

干净利索，售价不错，是个very happy ending的deal，从“轻翻新再售”的角度很值得参考。

下北 St Leonards

（Penthouse）

案例三

✦ 顶层复式，4房3卫3车位

✦ 上周用时68天，750万澳币售出

✦ 2021年6月买入价10,500,000澳币（楼花，2023年交付）

这套赔得有点多。但我的重点不是“penthouse该不该贵”，因为Penthouse要贵起来可以非常贵。我更想讨论开发商的定价标准。相信有很多人买卖过楼花，当时常听到“再不买要涨价了”，仿佛开发商就是市场，完全忽视二手房的存在。现在回看，其实二手房市场才是主要矛盾，是真实的定价锚。