墨尔本又拉了！全澳垫底只比霍巴特强（组图）

又拉跨了

自今年2月澳央行启动首轮降息以来，澳洲房地产市场价格迅速回升，

这令许多原本期待借助更低利率和更高贷款能力实现 “上车” 的买家发现，

房价的上涨已经吞噬了他们本应获得的利好空间。

根据房产数据机构Cotality的数据显示：

自2月首次降息、随后5月与8月再度降息以来，

全澳房价平均上涨了4.4%，各大首府城市则上涨了4.5%。

相比之下，同期借贷能力提升幅度估计约为7%。

Cotality Australia研究主管Eliza Owen表示：

“虽然房价的涨幅确实对购房者造成压力，

但整体来看，收入增长和利率下调实际上仍提升了购买力。

因此，我们看到买家需求明显增强。”

不过，各城市之间的涨幅差异巨大：

达尔文房价上涨12%，珀斯上涨6.7%，布里斯班6.6%，悉尼4.2%，堪培拉3.1%，

而墨尔本仅为2.9%，全澳对比仅仅比霍巴特的1.2%强。

Owen指出：

房价的全面回升主要受到利率下降、贷款能力增强和消费者信心提升的推动。

再加上劳动力市场紧张、通胀回落，让人们的口袋里有了更多钱，从

而进一步增强了借贷能力，带动市场需求，进而推高房价。

而与此同时，挂牌出售的房源却创下历史新低。

目前，除了墨尔本、霍巴特和首领地地区，

澳洲其他所有首府城市的房价均创下历史新高。

独立经济学家Saul Eslake也指出：

10月1日开始扩展的新一轮 “政府5%首付担保计划” ，也将进一步推动降息带来的购房需求。

利率下降，加上政府补贴和优惠政策，让购房者能申请更大额度的贷款。

市场上的房源有限，最终的结果就是房价上涨，购房者为住房支付更高的价格。

Eslake提到，类似的情况在疫情期间已见过一回：

那时候澳央行大幅降息，房价很快飙升了15%。

而从统计数据看，投资者对利率变动的反应比自住型买家更敏感，

如今投资客的入市热情也明显上升。

Zippy Financial的贷款经纪Louisa Sanghera也观察到，

一旦降息消息公布，买家的情绪会迅速升温：

很多人会迫不及待地想要进场，开始抢着出价。

如果还能得到来自父母或祖辈的经济支持，那更是火上加油。

但问题在于，买家变多了，房源却没有变多，结果只能是房价继续上涨。

各城市之间涨幅不同，也说明它们正处于房价周期的不同阶段。”

涨幅最为惊人的达尔文，自2月以来房价已飙升12%。

Owen认为这表明达尔文市场或已真正迎来转折点。

目前当地房价中位数为$558,600，是全澳最具可负担性的首府城市。

虽然投资活动是从较低基数上升，但已实现翻倍增长，市场吸引力增强。

悉尼方面，房价上涨4.2%，中位数突破124万澳元。

Owen指出：

尽管市场基本面稳健，但高房价仍然制约了更多买家的入场，

加之人口外流，对需求造成抑制。

墨尔本则是表现最弱的主要城市，自2月以来仅上涨2.9%，目前中位价约为$805,900。

Owen分析：

墨尔本对降息的市场反应相对较弱，近期维州出现的州际人口外流也可能拖累了增长。

至于布里斯班和珀斯，过去几年房价已累计上涨超过80%，

这让当地房主拥有更高的资产净值，可以更轻松地置换或投资。

这类 “加仓型” 买家进一步加剧了需求端的压力。

当前布里斯班的房价中位数为$969,800，Perth接近$856,000。

Eslake强调，投资者在房价上涨中扮演了重要角色。

他指出：

不同城市房价涨幅存在差异，很大程度上取决于投资者对当地市场回报的预期。

比如维州政府近期的土地税政策与其他调整，对墨尔本投资者形成了一定的抑制，

反而在某种程度上帮助改善了住房可负担性。

而昆州由于人口增长速度最快，带动了更强劲的基础住房需求。