房价暴跌16%！墨尔本内城区高层公寓，已没人接盘了？！（组图）

受高利率、土地税改革、房源过剩及建筑质量担忧等多重因素挤压，墨尔本内城区公寓价格在过去一年大幅下跌，投资者纷纷撤离市场。

Domain数据显示，截至9月的一年内，墨尔本CBD公寓中位价暴跌16.1%，降至47万澳元；西墨尔本跌幅达19.1%，中位价跌至51.75万澳元；Carlton和Southbank也分别下跌16.1%和8.9%。

相比之下，大墨尔本地区公寓中位价同期上涨4.3%，内城区与外围区域市场呈现明显分化。

Domain研究与经济学主管Nicola Powell表示，维州投资房产持有成本不断上升，导致“投资者信心不足”，是内城区公寓价格大幅下滑的核心原因。

“近年来，投资者一直在抛售维州房产，或将目光转向其他地区，对维州市场兴趣大减。土地税改革带来的持有成本增加，最终让他们望而却步。”

Powell指出，上述区域处于公寓供应过剩的“危险地带”，进一步加剧了价格下行压力。

（图片来源：Domain）

“老旧公寓楼、小户型公寓，尤其是装修标准低或位置欠佳的房源，竞争力正不断下降。大量户型雷同的公寓扎堆供应，会压制价格潜力和资本增值空间。”

尽管今年利率有所下调，但Powell表示，过去两年累积的财务压力已迫使部分投资者抛售房产。

“可负担性压力和利率压力依然存在，这对部分投资者造成了影响。疫情期间，很多人搬到Mornington Peninsula等宜居区居住，同时在CBD保留了一套备用住房，但如今维持第二套房的成本越来越高，已不再划算。”

Quantify Strategic数据与洞察主管Angie Zigomanis表示，自住购房者更青睐成熟公寓，新开发公寓的主要买家多为投资者，但建筑质量问题正不断侵蚀投资者信心。

“媒体频繁报道易燃外墙、部分公寓楼质量问题等新闻，让投资者变得更加谨慎，这也反映在他们愿意支付的价格上。”

Zigomanis指出，移民增速放缓以及大型开发项目供应过剩，也对市中心市场造成冲击。

“卖一套两居室公寓时，楼上可能就有一套几乎一模一样的在卖。卖家面临同类房源的激烈竞争，这会对价格产生抑制作用。”

不过他预计，一旦投资者的市场环境有所改善，公寓市场最终将趋于稳定。

Wakelin Property Advisory董事Jarrod McCabe表示，此次市场下行反映出投资者抛售与新投资者入场不足的供需失衡。

尽管当前公寓价格较一年前更易负担，但McCabe指出，大多数首次购房者会避开高层公寓楼。

“联邦政府的5%首付计划确实提振了公寓市场，因为这些公寓价格普遍低于95万澳元的上限。但首次购房者更倾向于内城区周边郊区的小型精品公寓楼，而非市中心的高层公寓。”

“上世纪40年代至70年代，成熟区曾掀起一波小型精品公寓建设热潮。这些公寓当初多为自住需求设计，户型宽敞，没有电梯和健身房，物业管理费极低，且土地占比更高，通常比高层公寓的增值表现更强劲。”

（图片来源：Domain）

中介Dionne Wilson表示，投资者占比约70%的内城区公寓市场，自今年1月以来就一直处于“谷底”。

“疫情后，投资者已不堪重负，再加上政府推出的土地税、租赁法规改革等一系列政策，导致没有新投资者愿意入场购房。”

首次购房者已开始填补市场空缺，但Wilson表示，他们大多瞄准带停车位的两居室公寓。

“如今很多首次购房者需要居家办公，按理说他们应该考虑宽敞的一居室，但实际并非如此，这导致一居室公寓市场仍举步维艰。”

她指出，只有满足停车位、户外空间、阳台等所有条件的房源，才能顺利售出，买家变得越来越挑剔。“只要缺少其中一两项条件，买家就会直接放弃。”

目前重新对市场产生兴趣的投资者，主要瞄准45平方米以下、收益率高达9%的小型高收益公寓。

Wilson说道，“但我认为，短期内投资者数量很难恢复到疫情前的传统水平。”

（Gina）